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仙桃楼面价将破3 土拍后房价会涨多少?

  • 小编:庄庄  来源:仙桃房网  点击:1801
  • 2018-06-13 10:50:23
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  近段时间的土拍新闻炒的沸沸扬扬,也恭喜竞拍新地的开发商们,能实现仙桃发展壮大,希望能给仙桃人民带来更好多选择的住房选择。收到消息,仙桃南城新区某新地块的楼面价已过2000,直破逼三,不少业内人士疯狂转发,那么楼面价破三,是意味着房价再次上涨?这是如何计算有何依据呢?


  那么,究竟这个楼面价是什么,与房价又有什么关系呢?跟着房网小编一起来了解下。


  一、什么是楼面价?


  楼面价又称单位建筑面积地价,是指平均到每单位建筑面积上的土地价格,具体是指按照商业、居住、工业等用途分别评估的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格,并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。


  二、如何计算?


  房价中的楼面土地价格计算和两个指标有关系。一是土地本身价格,二是规划容积率。土地价格,计算时要包括各种购买土地时所发生的费用;容积率,是规划总建筑面积除以土地面积。附属建筑物也计算在内,但应注明不计算面积的附属建筑物除外。以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积,一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物 (构筑物)所占面积、运动场地等等。


  对于开发商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过3,绿地率应不低于30%。

  

QQ截图20180613115701.jpg


  计算公式

  楼面价=土地总价/规划建筑面积

  规划建筑面积=土地面积*容积率

  容积率=地上建筑总面积/规划用地面积

  

QQ截图20180613115706.jpg


  举例说明:2018年5月22日仙桃市国土资源局公布了土地交易公告:决定以拍卖方式公开出让仙地[2018]56、57、58号三宗土地的国有建设用地使用权。


  出让宗地具体情况如下:

  

图片1.png


  仙地【2018】56号 楼面地价=147280000/43834.61*2.8≈1199.96元/㎡

  仙地【2018】57号 楼面地价=152520000/45393.06*2.8≈1199.99元/㎡

  仙地【2018】57号 楼面地价=64140000/23324.72*2.5≈1099.95元/㎡


  由上述公式可知,楼面价与容积率的关系是负相关的,这就意味着容积率越高,楼面价就会越低,反之,楼面价就越高。因此,楼面价比土地单价更能说明土地价格的高低,还可以是我们判断一个小区容积率的重要指标。


  三、楼面价和房屋最终销售关系?


  楼面价代表着一个项目在销售时,单位售价中所包含的土地成本。商品房的最终售价包含着楼面价,所以开发商在拿地的时候支出的土地价格会作为商品房最终售价的参考标准之一。


  楼面价是房屋建造的土地成本,但房屋成本除了土地成本外,还有建安成本、勘察设计和前期工程成本、配套成本、税费成本、营销成本、开发成本等。而一般情况下,楼面价和房价呈正比例关系,楼面价高的房子房价肯定贵。

  

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  房价由以上10种费用累加而成。其中土地费用作为最基本的构成因素所占比例最大。据推算,土地成本占房地产开发成本比例在40%左右,这还要看土地是通过什么途径拿到的,如是通过竞争激烈的拍卖,土地成本有可能占到开发成本的60%左右甚至更高。


  这么说来,一般情况下,楼面价越高,房价相应就越高,当然也不排除一些特殊情况。从前仙桃房价三千出头,现在光楼面地价即将超越,所以还在苦苦等房价下跌的网友还是醒醒吧!三千多的房子早就过去,倒不如趁现在买个地段和环境好一点的小区,不管楼市成不成泡沫都与你无关,作为普通的上班打工仔,还是买个房安居乐业的来的实在!

 

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