2018楼市政策盘点 多方调控下走向稳定

　　2018年是房地产市场跌宕起伏的一年，在中央定调坚决抑制房价上涨的背景下，今年楼市调控保持了连续性和稳定性，调控目标不动摇、力度不放松。目前全国楼市已迎来集体降温，与此同时，住房租赁市场加快发展，房地产税已有初步方案，长效机制相关政策得到了进一步的落实和细化，全国房地产市场平稳健康发展。

　　接下来让我们回顾下2018：

　　全国楼市政策盘点

　　▍农村集体土地可以作为建设用地

　　1月15日，国土资源部部长姜大明在全国国土资源工作会议上说，要改变政府作为居住用地唯一供应者的情况，研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，完善促进房地产健康发展的基础性土地制度，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度。

　　▍中国人民央行宣布定向降准1%,释放4000亿增量资金

　　4月18日，中国人民银行决定，从2018年4月25日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点;同日，上述银行将各自按照“先借先还”的顺序，使用降准释放的资金偿还其所借央行的中期借贷便利(MLF)。

　　▍住建部坚持房地产调控目标不动摇

　　据悉，“五一”前，住建部约谈了洗西安、海口、三亚等12个城市政府负责人，约谈中住建部相关负责人再次强调，坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。这是继全国两会“部长通道”后，住建部再一次表明坚决的态度。住建部要求，应认真落实稳房价、稳租金的调控目标，落实地方调控主体责任，因城因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。

　　▍未来“房住不炒”政策基调不变，调控将“因城施策”

　　尽管热点一二线城市房地产市场明显降温，但供不应求的市场格局并未发生实质性转向，房价仍存在一定上涨压力，部分热点城市不排除进一步出台调控政策。由于三四线城市市场热度持续提升，房价、地价快速上涨，市场已经被充分“激活”，预计2018年下半年三四线城市市场调整将会出现。

　　▍人才新政引发楼市热度上升

　　合肥人才新政,购房10万补贴，40岁以下本科落户就能买房!呼和浩特市出台“人才新政” ，购房最高补贴120万!珠海发布超含金量人才新政，全国首创给人才赠送住房50%产权……郑州人才新政，购房可拿10万元购房补贴……全国掀起的人才新政，促进了购房热度!

　　▍国开行棚改项目合同签订审批权限回收总行

　　6月25日，国开行总行回收了棚改项目的合同审批权限，此前在分支行可以签订的，现在必须总行审批，但并未暂停所有棚改项目，目前仍在进行中的项目依然继续执行。此外，过去曾经货币安置为主的方式，今年以来多以实物安置为主。棚改政策调整意在调控三四线房价与政府隐性债务扩张速度。近两年棚改货币化安置的大力推广，加快了三四线去库存，但同时也对三四线城市房价起到推波助澜的作用，房价短期透支并与当地城市发展状况脱节；而且随着房价快速上升，同等面积房屋货币化安置需要的资金规模也急剧上升；因此棚改政策调整的一个重要方向是降低货币化安置比例。

　　▍稳妥推进房地产税立法

　　4月，中国人大网发布“全国人大常委会2018年立法工作计划”，其中显示，备受关注的个人所得税法被列入预备审议项目，“视情在2018年或者以后年度安排审议”。虽然房地产税推进速度加快，但目前的重点任务还在立法准备阶段。更多的内容则来自机构的建议。

　　12月，中国社科院财经战略研究院发布报告提出，推出房地产税，实行渐进方案，只对新交易住房启动征收方案，即住房家庭一旦交易将统计其全部住房面积，并按照起征点开征，不交易的住房暂不征收。明年进度怎样?对房地产市场影响几何?还要拭目以待。

　　▍2018年拆迁补偿政策大调整

　　为保障农民的切身利益，2018年，将实行新的农村拆迁补偿政策。一是改变补偿规则，实现双向补偿，农民不仅可以领到农村房屋的补偿，而且还可以领取宅基地的补偿。二是扩大补偿范围，提高补偿金额，包括农民的固定财产、农房以及房屋内的装修、地上附着物补偿比如农民的果园菜园等。三是实现多样化补偿方式，货币补偿和等价置换供农民自由选择。四是更改原有的计算方法，保护农民权益。

　　▍调控不放松

　　从2016年底开始这轮楼市调控持续发酵，可消费者并没有因此消停，反而此消彼长。一线城市蹲(涨)，一线城市蹲完二线城市蹲，二线城市蹲完三四线城市蹲。

　　于是这场攻坚战仍从年初一直持续到现在，成为了持续时间最长的调控。调控一年比一年严厉，今年政府就再三强调：“楼市调控不会放松”!

　　相较于2017年楼市调控次数，2018年可以说与之旗鼓相当，并且成效颇丰。全国性买房的热风刮了三年多，终于在两年调控的遏制下得以喘息，连部分三四线城市都不放过，导致今年的「金九银十」不尽如人意。

　　与其说是调控的功劳，不如说是经济危机大环境影响的助力，而调控只是让楼市降温这个过程显得更加缓和。

　　这一次国家吸取教训后，并没有拿出房地产这个「夜壶」来蓄水，似乎已经意识到「灰犀牛」的存在，开始采用战略性眼光谋长远发展。

　　当三四线城市市场逐渐透支，整个楼市高烧早已退去，出现了低烧症状。近一两月，部分一二线城市的银行下调了房贷利率，房贷额度较之前充裕。

　　因城施策，可以打出头鸟，也可以合理去库存。「山东菏泽放开楼市限售」便起了个好头，顿时让人感觉暖意十足，连房地产板块都应声上涨!

　　紧跟着一线城市广州也放松商服类物业限售!大家就像久旱逢甘霖，一滴就高潮。于是都憧憬着全面放松调控、楼市重现繁荣的盛况。

　　如果经济仍持续不景气，调控这高傲的头颅也会逐渐低头让路，繁荣还会远吗?

　　▍楼市没那么冷

　　年中，成都万人排队买房、杭州郊区盘3000人摇号抢房、深圳土豪冒雨离婚再通宵排队买房等新闻屡上头条。买到即赚到的心理，让这些摇号限购的城市反而魔性的火爆。

　　63辆车载近3000人去杭州各大楼盘购房

　　今年楼市就如同春夏秋冬般季节更替，全国楼市在8月份达到顶点后由盛转衰，让人们觉得楼市拐点已到，频频驻足观望。其实楼市没有想象中冷。从统计局公布的数据来看，11月70城多数城市房价依然坚挺，但降温的态势依然在延续。热点地区变凉，冷点地区升温。东部城市房价降温明显，而中西部城市房价则相对稳定。

　　相比于新房限价的影响，二手房价格更能反映市场真实情况。二手房价格近四年首次出现连续2个月超过10个热点城市下调，三四线城市降温速度会更快。

　　可以看出越到年底，房企为冲业绩降价促销力度加大，二手房的议价空间也会越大。近期有很多粉丝咨询内幕君现在能不能出手，看出许多购房者也在伺机抄底楼市，年底更加蠢蠢欲动。官媒放言，“不希望房价过快上涨，也不希望房地产市场过于冷清”，其实就是一个稳字，无论涨跌围绕价值上下波动即可。

　　▍租金上涨明显

　　买不起房可以租房子，其实涨房租比房价涨更可怕!

　　身边租房的人今年都在抱怨涨房租的事儿，一年涨几次，一次涨几百。大家还面临着裁员降薪的焦虑中，这不伤口上撒盐。

　　今年8月，房价大涨引得大家十分愤慨，尤其是一二线城市，本身租房人的生活压力大。大家都在自嘲：“楼市在用租金暴涨惩罚不买房的人”。

　　而长租公寓之间的恶性竞争成为推动房租上涨的重要原因。随后10个长租企业被约谈，要求2个月内在市场上投放超过12万套不涨房租的租赁房源，房租风波才得以平息。

　　近日我爱我家旗下长租品牌「相寓」房租上涨超过20%，其曾经的「不涨房租」承诺已成泡影。自如也取消了不涨价限制，最高涨幅不超10%。再像北京近一年不断爆发出整饬群租市场，拆除大量老破小，让更多人无处可租。包租婆们也是看到了商机，你涨我也涨，交不起就赶快搬走。

　　上图看出，一线城市的租金增长速度已超过收入增幅，尤其是刚工作不久的年轻人压力山大。

　　租房市场的监管和整治，维持供需平衡是2019年的关键任务。

　　房租上涨和长租公寓暴雷，让普通老百姓深陷苦海，房租压力的增大其实也是变相刺激人们的购房欲望!

　　仙桃楼市政策盘点

　　▍仙桃市土地开发利用项目 开工率和竣工率位居全省第一

　　3月，湖北省国土资源厅通报了全省2017年度土地利用开发情况，仙桃市各项指标名列前茅。其中，前五年（2012-2016年）新增建设用地供地率位居全省第三，土地利用动态巡查率位居全省第二，项目开工率和竣工率位居全省第一。

　　▍仙桃市加强中心城区违建治理

　　为有效打击和遏制各类违法建设行为，确保城市建设规范有序，3月仙桃市政府发布中心城区治理违法建设的通告。

　　通告指出，所指违法建设为中心城区范围（通顺河以东、汉江以南、杜家台分洪道以西、沔州大道以北）内所有未取得规划、用地、施工、预售等许可证或未按照许可证规定进行建设的行为。

　　通告强调，中心城区内，暂停办理个人新建、改建、重建房屋用地及建设审批手续；未经批准，禁止个人新建、改建、扩建房屋（含各类建筑物、构筑物及临时建筑）；禁止擅自占用土地或改变用途，变相搞房地产开发（小产权房）；禁止非法买卖、转让宅基地和占用集体土地进行建设。凡违反本通告进行违法建设的，一律依法予以拆除；党员干部、公职人员包庇、纵容、参与非法个人建房活动，村（居）委会干部利用职权私相授受宅基地，谋取不正当利益的，严肃依法依纪追究责任。

 　　▍3月15日仙桃市房产管理局发布 《关于禁止商品房售后包租的公告》

　　为规范房地产市场秩序，维护商品房交易当事人的合法权益，促进我市房地产健康发展，根据城市房地产管理法、商品房销售管理办法等相关法律法规规定，现将禁止商品房售后包租行为公告如下：

　　一、商品房售后包租是指房地产开发企业在一定期限内承租或代为出租所售商品房的行为。

　　二、严禁房地产开发企业以售后包租或变相售后包租方式销售未竣工的商品房。

　　三、售后包租行为不受法律保护，其风险较大，后期极易产生矛盾，望购房者自觉抵制。

　　▍湖北省出台物业服务收费管理办法

　　3月底，省物价局、省住建厅联合印发《湖北省物业服务收费管理办法》，我省所有物业服务收费将被纳入监督管理，以有效化解物业服务收费难题，为百姓营造安全、舒适、文明的居住和工作环境。该《办法》将于4月1日起施行。

　　4月起，省内各物业公司不能随意调整收费标准。我省物业收费将有统一规范。即住宅前期物业（开发商房屋交付业主之日至小区业主大会成立）的收费按政府规定标准执行。其他物业收费实行市场调节价，但物业公司不能单方面调整收费标准，必须经业主大会同意，未成立业主大会的小区须经多数业主同意。

　　▍新建住宅全部实行全装修交付

　　4月13日，湖北省人民政府网公开了《省人民政府关于促进全省建筑业改革发展二十条意见》(简称《意见》)。《意见》第4点“深化建造方式改革”中提出从2018年10月1日起，全省政府投资工程项目满足装配式建筑技术条件的，50%以上项目采用装配式建造方式。2019年1月1日起，全省各城市新建商品住宅中，全面推行一体化装修技术。

　　▍关于调整2018年度仙桃市住房公积金额度的通知

　　▍九部门联手，重拳治理楼市30种乱象

　　7月23日湖北省住建厅联合物价、工商、税务、银监、公安、司法等九部门印发《湖北省治理房地产市场乱象专项行动工作方案》，从今年7月至12月，在全省开展治理专项行动。

　　此次行动的整治重点针对30种行为，包括房地产开发企业不按政府备案价格销售商品房，或以附加条件限制购房人合法权利，变相实行价外加价，如捆绑车位、家电;商品房预售方案备案为毛坯房的，擅自以全装修商品房的方式销售;捏造、散布不实信息，曲解有关房地产政策等行为。此外，捂盘惜售或者变相囤积房源;以“首付贷”等形式，违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款;中介机构与投机炒房团伙串通，谋取不正当利益等行为，也在此次治理范围内。

　　▍仙桃等10城市被三部门约谈 要求稳房价

　　8月16日，湖北省住建厅会同省国土厅、人行武汉分行约谈了武汉、黄石、十堰、襄阳、宜昌、荆门、鄂州、黄冈、随州、仙桃等10个城市。

　　约谈要求，各城市政 府切实担负起稳地价、稳房价、稳预期的主体责任，制定房地产市场调控方案，强化综合协调，加强督办问责。

　　今年以来，全省房地产市场总体平稳，完成了国家要求的调控目标，但仍存在区域性供应不足、房价上涨压力大等问题。按照7月31日中央政治局会议、8月7日住建部沈阳会议精神和省政 府关于房地产市场调控工作要求，省住建厅要求各城市一城一策确定房地产调控目标，因地制宜确定房价控制目标，适时调整住宅用地供应计划，加强房地产领域资金管控。从供需两端精准发力，增强调控的可预见性，加快制定实施住房发展规划、住宅用地供应计划，统筹考虑调控、棚改、去库存等多重目标任务，综合运用经济、法律和必要的行政手段引导住房需求。

　　▍仙桃公积金查询进入刷脸时代

　　仙桃住房公积金管理中心经过两个多月的测试，使用支付宝查询公积金功能在9月正式上线，这标志着我市住房公积金业务进入“刷脸”时代。全市缴存职工只需要在支付宝界面首页“城市服务”中，点击“公积金”菜单，即可通过“刷脸”查询个人的实时公积金信息。

　　相比其他查询方式，支付宝使用更加便捷：缴存职工不需要预留手机号码，即使更换了手机号码或者预留的号码是错误的，也可以通过支付宝来查询公积金，不会受影响。其次，通过支付宝平台查询公积金，不需要接受手机验证码，查询起来更方便，流程更优化。

　　截至目前，我市住房公积金有：网上业务大厅查询、自助终端查询、支付宝查询、微信公众号与手机APP查询等五种查询方式，另外，在职工账户余额发生变动时，还会有短信提醒。

　　▍《仙桃市城乡总体规划(2008—2030年)》实施评估暨修改论证顺利通过专家审议

　　2018年11月14日下午 3：00点，省住建厅城乡规划处副处长李媛主持召开了《仙桃市城乡总体规划(2008—2030年)》实施评估暨修改论证会，城乡规划处处长邱实、仙桃市规划局局长李国雄一行出席了会议。会议听取了规划编制单位中南建筑设计院股份有限公司、湖北省城市规划设计研究院的总规实施评估报告，就《仙桃市城乡总体规划2008-2030》实施情况评估及发展新诉求进行了审议。

　　来自华中科技大学、中南建筑设计院股份有限公司、湖北省城建设计院、武汉市规划研究院、武汉市交通发展战略研究院的专家组听取了评估承担单位做的仙桃市城乡总体规划实施评估、修改论证、强制性内容修改论证的汇报，审阅了报告文件，并进行了认真讨论。专家组一致认为：《仙桃市城乡总体规划修改论证报告》符合《城乡规划法》第47条第3、4款的规定，论证报告依据充分，论证内容合理，同意仙桃市启动城乡总体规划修改工作。

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