物价房产详解新物业服务收费办法

日前报道了《物业服务收费高每平一元三》(详见鞍山日报11月26日B3版)之后，引起市民的广泛关注，昨日，《鞍山市物业服务收费管理实施办法》，市物价局、房产局人员联手为市民答疑解惑。

服务不周 业主有权终止合同

对物业服务不满意，产权人应该怎么办?产权人不交纳物业服务费，物业服务企业应该怎么办?对于这个问题，两部门解释，如果物业服务企业违反法规、合同侵犯产权人合法权益，产权人可以依法追究物业服务企业的违约责任。违法行为造成损失的，产权人可以要求物业服务企业进行赔偿。产权人可以通过法律途径维护权益，也可以召开业主大会讨论解聘物业服务企业，终止物业服务合同。但不得以此为借口拒交物业服务费。

物业服务企业应严格依照法规与物业服务合同提供物业服务，如果产权人无故拒交物业服务费，物业服务企业可以依照服务合同的约定，到仲裁部门申请仲裁，也可以到人民法院提起诉讼。但不得以产权人不交纳物业服务费为由，擅自降低物业服务标准甚至停止提供物业服务。

明确三方维修责任

有市民问如何区分开发建设单位、物业服务企业、产权人的维修责任?据了解，住宅的共用部位、共用设施设备，在保修期内，由开发建设单位负责维修。保修期满后，由物业服务企业负责日常维护。大修、中修和更新、改造费用由住宅专项维修资金列支。私有产权房屋进户门以内由产权人独自使用自用部位和自用设施设备，在保修期内，由开发建设单位负责维修。保修期满后，由产权人自行维修养护。开发建设单位在房屋销售时，应明确房屋建设质量问题由开发建设单位负责，物业服务企业不承担此方面的维修责任。在房屋保修期内出现的房屋及配套设施的质量问题，由开发建设单位负责解决。禁止物业服务企业与开发建设单位私自制定房屋质量代理维修等约定，避免产权人将矛盾转移到物业服务企业，造成物业管理的混乱。

煤水电气由专业部门维修

共用的自来水、供暖、煤气、电力设施出现问题，物业服务企业是否应该进行维修?依据有关规定，住宅楼内的自来水、供暖、煤气、电力的共用设施，由开发建设单位分别移交给供水单位、供暖单位、供气单位、供电单位，保修期满后由相关专业部门负责维修养护。因此，自来水、供暖、煤气、电力等共用设施在保修期外出现问题，物业服务企业是没有维修责任的，产权人应联系相关专业部门进行维修。如果在保修期内出现问题，则由开发建设单位负责维修。

电梯费用按实际用户均摊

居住在高层的市民，对于电梯费用如何计算一直不太清楚。对此，两部门用举例法说明。假设一栋10层的住宅楼有一个单元一部电梯，每层有2户，该楼共20户，使用电梯的产权人有16户，这部电梯一年的安全检测费用是1000元，运行电费是2200元，使用电梯的住户每户平均一年需要支付上两项费用为200元，每月支付的费用为16.7元。电梯定期常规保养、零星配件及维修费用不得超过每户每月15元。这样，使用电梯的住户每月需交纳31.7元的电梯服务收费。由于电梯的设计、使用频率、住宅楼的高度、使用电梯的户数等不同，不同电梯的使用人每月交纳的电梯服务收费存在差异。

前期费用 开发商销售前得明示

对于前期物业服务收费是怎样规定的及前期物业服务合同如何过渡到业主委员会成立后的物业服务合同问题，市民想知道新办法中有没有规定。据介绍，前期物业管理服务收费标准，可参考本实施办法，由开发商与通过招投标方式聘用的物业服务企业协商确定。开发商在销售房屋时，必须向购房者明示。购房者在入住前必须与开发商聘用的物业服务企业签订前期物业服务合同。

业主要认真查看前期物业服务合同中关于物业服务费、物业服务标准等事项，依合同约定的物业服务费标准交纳费用，享有相对应的物业服务。业主委员会成立后，业主对前期物业服务企业提供的前期物业服务认可的，业主委员会按相关规定可以与前期物业服务企业重新签订物业服务合同。业主认为前期物业服务收费标准过高等其他事项，可以与前期物业服务企业进行协商，协商不成的业主委员会也可以采取招标等方式聘请其他物业服务企业。