中国房市“疯了”？房地产进入“去调控”时代

　　这是自去年两会后和新一届政府上任以来，管理层次对于目前正在坚持的房地产调控政策将走向何方的明确表态。但在此之后，徐绍史又对房地产调控进行了新的解释，他指出，要建立的是房地产市场稳定健康发展的长效机制。
 

　　市场认为，未来房地产调控将在加强落实现有短期政策力度的背景下，着重进行中长期政策制定，建立房地产调控长效机制。
 

　　而所谓房地产调控长效机制则是指在完成住房信息联网、不动产登记等长效机制的基础工作下，从土地、金融、财税等方面进行改革，改革方向则使调控更加市场化。
 

　　在新一轮的政策趋势表述中，关于房地产的表述为“促进房地产市场平稳健康发展”，未见“调控”字眼。这与近年来提房地产必言“调控”的态度大相径庭。“松绑”的苗头一出，敏感的市场旋即给出了反映：北京拍出4.2万元/平方米单价地，多家上市房地产公司纷纷抛出再融资方案……
 

　　警惕地产投资“加码”推高金融风险
 

　　中央和地方财政收入增速均明显放缓时，地方追求经济增长的政绩会通过大肆卖地筹集资金、弥补财政增速下降。
 

　　“维稳”与“转型”之举
 

　　稳增长成为头等大事，而房地产对于经济的拉动与稳定作用是共识。有条件地放开房企融资政策，是弱化行政干预，通过市场规律的传导，达到调整市场结构的目的。
 

　　近日，新湖中宝(600208.SH)和海印股份(000861.SZ)选择非公开发行股票的方式，新湖中宝拟融资55亿元用于棚改项目，海印股份则拟融资8.34亿元主要用于旗下的商业地产项目。
 

　　这是近4年来，度有房地产企业启动再融资。房地产企业投资热情再度被点燃，或与近期房地产政策形势“变调”相关。
 

　　在7月份召开的中央政治局会议上，提到“积稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展”。以“平稳健康发展”替代了此前的“调控”基调。
 

　　“未提调控字眼主要是稳增长的需要，这跟当前宏观经济背景有关。”上海房地产研究院副院长接受《中国经营报》记者采访时表示。
 

　　在他看来，当前经济低迷，而且是超出预期的低迷。多数经济学家此前认为，经济去年三季度见底(7.4%)，四季度略反弹(7.9%)，今年应该属于复苏形态，但结果是二季度经济增速回落至7.5%。所以认为，稳增长成为头等大事，而房地产对于经济的拉动与稳定作用是共识。
 

　　对于这种看法，社科院工经所投资与市场研究室主任曹建海(微博)在接受本报记者采访时却表示，可能是此前调控政策出台后房价继续上涨，显得调控无效，现在基本采取不调控态度，房价由市场自发地变动。
 

　　有媒体统计，从2003年至今的10年时间里，管理层出台房地产相关的宏观政策达43次，房价也随之上涨超过10倍。
 

　　目前楼市正在显现分化局面：一线城市供不应求，房价上涨动力强劲;反之，一些三四线城市供过于求销量明显滞后，甚至出现“空城”与“鬼城”，房价涨势趋缓甚至有些回落。随着一些地产开发商开始从三四线城市向一线城市“回归”，一线城市“地”再次频出。
 

　　从近期高层的表态来看，虽然调控的总体基调尚未改变，但转换思路、减少对行政性措施的依赖，房地产调控应该“分而治之”。即根据不同地区的情况，做出更有针对性的调整或为未来政策趋势。
 

　　受访人士认为，三四线城市或出台政策稳定房价。“建设城市之间互联互通、但经营亏损的高铁通道，意在通过国家增加债务的方式稳定三四线城市房价稳定。”曹建海说。
 

　　他认为，此时政治局让房地产调控“保持沉默”，其实是为了平稳楼市情绪，稳定经济增长，同时也为房地产调控方式的转变、建立长效机制建设做过渡性的筹划。
 

　　“近年来，业内一直呼吁，未来房地产调控应在加强落实现有短期政策的基础上，着重进行中长期政策制定，建立房地产调控长效机制，更多地用市场化手段而不是行政手段来调控。有条件地放开房企融资政策，是弱化行政干预，通过市场规律的传导，达到调整市场结构的目的。”说。
 

　　近日有报道称，新一届政府正在酝酿房地产调控长效机制。该报道称，房地产领域的改革或将从财税、金融、土地制度入手。而房产税试点扩容及在此基础上的全面推开、个人住房信息系统全国联网、健全不动产统一登记制度三大方面将为全新的中国房地产调控和长效机制奠定基础。
 

　　中国住宅房地产研究会副会长、住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌在接受记者采访时亦表示，现在是以静制动，发展市场作用，因为此前国家太过频繁干预反而觉得效果不太好，但这并不意味着国家放弃了房地产调控。
 

　　值得一提的是，受访人士一致看涨下半年房价。“即便下半年房价环比涨幅收窄，所以房价总水平仍在向上移动。”预计房价会振荡上行。
 

　　房地产“去调控”之后，除了普通人对于房价持续上涨的担忧，房地产投资的加码是否会继续吹大市场泡沫，触发市场风险也颇受关注。
 

　　原央行货币政策委员会委员、社科院学部委员余永定近期公开直言，目前中国房地产投资占比GDP过高，中国房地产问题源于资源严重错配。
 

　　上海研究院研究员严跃进曾对媒体表示，房地产开发投资占GDP的比重2012年已达到了13.86%的水平。而在中国社科院一份名为《房地产投资的GDP占比：中国的数据》的报告显示，该比值2007年达到10.13%，2008年前三季度也达到10.55%。
 

　　房地产“绑架”地方财政已成为公开的秘密。在经济下行、企业普遍不景气的状况下，中央和地方财政收入增速均明显放缓时，地方追求经济增长的政绩会通过大肆卖地筹集资金、弥补财政增速下降。
 

　　在他看来，目前信贷余额当中30%是房地产，地方政府财政收入中大约30%跟土地出让、税费等相关，经过了多年的价格上升，一旦房地产价格下跌，尤其是缺乏购买力的三四线城市房价全线下跌，将对银行和地方政府财政收入都将造成巨大冲击。
 

　　而目前大量的投资正是以地方财政为“背书”。“卖地越多，投资越大，负债也会越多，会进一步推高地方债务而加大金融风险。”曹建海认为。
 

　　审计署近期在全国各地掀起了“审计风暴”，此次审计包括中央及地方政府债务，地方债很可能是重点。此前有媒体报道称，江苏很可能是国内地方债务严重的省份。而根据Wind数据统计，截至目前，江苏省城投债余额达到3263亿元。
 

　　国土资源部法律7月28日发布中国土地市场指数(CLI)显示，经过一季度短暂调整后，地产市场重新进入景气运行区间，全国地产景气指数进入红灯过热状态。
 

　　经济学家余丰慧撰文指出，地产景气指数亮红灯折射楼市泡沫风险大。因为地产过热，地价攀升，“地”频现，终必然推高房价。在目前以高房价为表现的巨大房地产泡沫下，地价无节制上涨继续推高房价，其实是在快速推高金融风险。在日本和美国，分别在房地产投资占GDP比重超过6.5%之后发生了经济危机。
 

　　房产税会不会成为救命的稻草?对记者表示，房产税相当于给房价“吃中药”。在全面征税之前，房产税对全国房价的影响不宜高估。即便届时全面开征后，对于稳定房价，也属于“中药调理”性质的。“房产税的全面铺开，估计还需要3～5年，甚至更长时间。”预计。
 

　　"新国五条"被指调控失灵 专家:中国地产"疯了"
 

　　8月7日，立秋。
 

　　中国房地产指数系统在当天发布了“10大城市房地产价格指数”。该数据显示，7月份中国主要城市的新建住宅、二手住宅及住宅租赁价格全面上涨。
 

　　另有数据显示，2013年7月，全国100个城市住宅平均价格为10347元/平方米，环比6月上涨0.87%，自2012年6月以来连续14个月环比上涨，涨幅比上月扩大0.1个百分点。同比来看，全国100个城市住宅均价与2012年7月相比上涨7.94%，涨幅比上月扩大0.54个百分点。
 

　　面对市场，楼市调控之手俨然失效。与被称史上严厉的调控并行的是房价越来越高，与此同时，不断刷新纪录的地层出不穷，暗示着未来房价还有更多的“上涨空间”。
 

　　“现在要关心的是能不能从死胡同里钻出来。”7月29日，中房集团理事长孟晓苏在接受中国房地产报记者采访时表示。
 

　　“房价疯了”
 

　　调控已经失去了其应有的意义。“北京的房价涨幅大，6月份以后北京的房价上涨17.6%，另外广州和深圳是16%，上海是14.4%，这几个城市应该说北京是完全贯彻‘新国五条’也完全地推动了房价的上涨。”孟晓苏说。
 

　　再往前一点，7月18日，国家统计局发布的全国70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，6月份新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别是63个和55个，新建商品住宅和二手住宅价格同比上涨的城市分别是69个和68个。
 

　　面对越调越涨的房价，不知道华远地产董事长任志强是喜还是忧。2012年底，任志强在公开场合预测2013年楼价走势时，强调调控不没有让楼价得到控制而且3月后会暴涨。
 

　　国家发改委城市和小城镇改革发展主任李铁8月初在京表示，目前一线城市房产泡沫并不严重，未来房价还将上涨。他认为，北京、上海等一线城市集中了教育、医疗等大量优质资源，未来房价还将上涨。
 

　　一线城市房价越调越高的规律不断被证实，中国社会科学院学部委员余永定形容，“中国房地产‘疯了’”。
 

　　有业内人士认为，高房价的问题并不是出在调控政策和执行层面，甚至也不是出自楼市本身，而是出在土地财政和超发货币。
 

　　公开数据表明：2003年7月末，广义货币供应量M2余额为20.62万亿元，而到2009年12月末，M2余额达60.6万亿元。到了2013年，这个数字已经突破100万亿元。
 

　　因此，有评论家认为，调控与否其实并不重要，重要的是能否控制住印钞机和落实住房保障责任。“控制货币，房价是无源之水;货币超发，房价是有本之木。”
 

　　对此，央行调查统计司司长盛松成并不赞同外界“高房价是‘印’出来”之说。在中国房地产报刊登的《房价和货币供应量没有直接联系》一文中，盛松成认为“房价并不决定于货币供应量”。换言之，盛松成认为，在房价剧烈上涨的幅度中，有相当一部分与超发货币有关。但客观地说，超发货币会带来房价上涨，但在过快上涨部分(即远远跑赢CPI的房价涨幅部分)，与货币供应量无关。

　　盛松成解释，从全球范围来看，货币与房价上涨并不总是保持一致。一方面是由于房价上涨与M2的增速并不总保持一致;另一方面，全国范围内货币完全自由流通，但各个区域的房价涨幅却不尽相同，各区域的房价涨幅与区域存款增长速度也不完全一致。这些都表明，房价并不决定于货币供应量，而决定于房地产的供求关系。