顶层设计：房地产长效机制要管100年

    一年一度的博鳌房地产论坛今年移师三亚举办。然而，8月13日，一场不期而遇的台风让众多赶赴三亚的航班被迫取消，不少航班延误。然而风雨之后的论坛，还是让人们享受了一次思想。

　　十年房地产宏观调控，越调越涨的尴尬现实让人开始思考制订房地产的长效机制。限购、限贷、限价这些政策的式微，让人们希望房地产市场的长效机制能不能在今年出台？还有，不断传出的房地产税扩围的消息会不会成真，如何实施？从去年开始，中央大力提倡的新型城镇化之路该进行怎么样的制度创新？在房地产未来的发展过程中，需要进行怎么样的金融创新？人们急切地希望能够在本次论坛上得到一些答案。

        两天的论坛上，虽然少了唇枪舌剑，但是与会嘉宾在房地产顶层设计方面的实践与探索、思考与想法、建议与建言如同一枚枚石子投向了因没有政策出台而略显平静的房地产市场之中，然而每次重磅发言激起的市场涟漪效应逐步扩散，也许影响到的是未来十年、二十年乃至更久的市场。

　　新型城镇化要以人为核心

　　中国房地产行业协会副会长朱中一说，过去那种主要靠高投入、高消耗、高排放的粗放型城镇化模式必须转型，必须坚持走以人为本、集约高效、绿色智能、四化四步的新型城镇化道路，或者说是以人为核心的新型城镇化道路。推进以人为核心的城镇化，涉及到户籍制度、土地管理制度、城镇投融资制度、基本公共服务制度和住房制度等一系列改革，需要在做好顶层设计的前提下积稳妥地推进。

　　五矿建设有限公司董事总经理何剑波用其在实践与探索过程中的理解告诉大家，新型城镇化的核心是市民化和房地产化。何剑波认为，市民化是人的城镇化的表达，即城镇化下人、户籍、权利的统一；房地产化是以人为核心的土地、房屋、产业的结合模式，以及人、户籍、权利与土地、房屋、产业的和谐发展。在何剑波的理解，在新型城市化的大背景下，房地产不再是狭义的房地产，而是广义的，包含了居住、社交、购物、休闲、康体、旅游、养老等与人的生活相关的部分。此外，也包括了工业、产业等与生产相关的部分。

　　嘉凯城集团股份有限公司也在积地探索着新型城镇化下的消费型城镇商业地产之路。嘉凯城城镇商业业务结合了嘉凯城之前开发与运营商业物业的成功经验与资源优势，以及与大股东浙江省商业集团旗下丰富的商业资源，定位为贴近老百姓生活的社区服务型商业，力求开辟商业地产的新蓝海。

　　“我们计划到2016年底，3年力实现200万平方米的运营规模。其中年内要做成5个样板店，规模大于8万平方米。” 嘉凯城董事、副总裁李怀彬在接受记者采访时称。

　　长效机制要管100年

　　近期调控政策稍有松动的迹象，房地产未来的发展更是以平稳为主，而调控房价或者促房价合理回归等不再是重点。此时，房地产行业的有识之士关于房地产长效机制的呼声日盛。在博鳌房地产论坛上，朱中一说：“房地产长效机制应包括，抓紧完善房地产市场调控政策，今后更多地采用税收、信贷等经济的和法律的手段来进行调控，又要在完善住房和住房用地供应体系、房地产税收制度、金融制度和推进住宅产业化等方面健全长效机制。”

　　朱中一说，长效机制的设计、完善都有一个过程。如我们希望地方政府不要过度依赖土地财政和房地产，而要通过产业带动来发展经济，这既涉及到中央政府与地方政府的事权、财权匹配问题，又涉及到引进产业有没有条件等问题，非一年半载能解决好的。

　　经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮在发言时表示，在过去十年的调控中，我们大的缺陷之一，是几乎所有的调控措施，都在不断地强化政府的权力，弱化市场经济配置资源的作用。

　　他还强调，别老把短期的调控和长效机制联系起来，政策永远是短期的、是即时决策的，长效机制则是制度建设，是保证产业如何发展的问题。在他的愿景当中，长效机制应该能够管上100年。

　　要明确套房不征房产税

　　今年以来，关于房地产税的扩围的消息不断传出。显然，财政部财政科学研究所所长贾康的演讲，与千千万万房屋持有者的切身利益密切相关，也受大家的关注。

　　在贾康看来，房地产税的扩大试点范围势在必行。因为中国权威的信息是，从决策层到管理部门所形成的文件，这几年从高层面的文件到具体的综合管理部门的文件，都非常明确地表述了关于适时扩大房产税试点范围，或推进房产税改革试点。

　　在贾康看来，房地产税的扩围，要更多地借鉴国际经验，比如日本实际上是套房可以不征。结合中国的实际情况，他强调房地产税的征收设计上面一个非常重要的要领是要调节高端，而不是普遍征收。官方如果不把这个说清楚，很容易造成人心惶惶。他个人力主在房地产税扩围大方向确定的时候，要及早让社会把这个定心丸吃下来，让大家知道，基本住房保障概念下的套房或者个单位的住房是不被这个税覆盖的。