90/70政策形同虚设 调控“陋习”成高房价推手

　上周(12月21日-12月26日)，上海商品住宅销售面积前10位项目中，套均面积低于90平方米的项目有一个，为套均85平方米，其余9个项目成交房源的套均面积均在90平方米以上，其中7个超过100平方米，2个超过200平方米，而素来引领上海高房价的上海星河湾的成交套均面积更是高达308平方米。

　　记者进一步联合相关研究机构统计发现，类似的90平方米以下房源不是连续几周甚至连续几年，占据成交房源的少比例。

　　不得不提及的是，当年被喻为“可能将改变整个中国楼市格局”的政策“90/70”，从2006年该政策诞生之日起，似乎在上海等许多疯狂楼市的统计中，从未看到有谁“90平方米以下商品住房占70%”达标。

　　有人或许会认为这是一个无趣的数据游戏。但是，“你可以发现一个有趣的规律，成交套均面积和成交的均价往往是成正比的。这个规律不是偶然，它背后的理论在于90平方米以下面积的房源，几乎没有做成产品的可能，价格也定不高。”易居中国分析师薛建雄一语道破。

　　高房价的现状固然不是一日也不是一个因素造成的，但有些因素却是不容忽视也急需纠正的，比如类似“90/70”执行中暴露的政策总会无疾而终的“调控陋习”。

　　“90/70”恰似从未存在过

　　从记者掌握的数据显示，单周成交量前十的商品住宅中，套均面积低于90平方米以下的项目占少数，并非一个偶然现象。

　　一位研究机构的分析师表示，“这已经不是新闻了，对我们来说，单周成交项目中，鲜有90平方米以下房源，这才是常态，这几年都是如此。”

　90/70政策曾引发业界莫大恐慌

　　2006年5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》即的“国十五条”，次提出明确新建住房结构比例：自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

　　这一政策曾一度让开发商们无所适从，因为他们早已习惯了建大房子。

　　按照开发的正常节奏，至少从2008年开始，90平方米以下的房源应该开始大规模入市、占据市场主力才是，但事实上，几乎每个人都可以感受到，90平方米以下房源的比例离70%非常遥远。

　　“甚至2008年以来，在大多数城市，90平方米以下房源占70%比例的情况从来没有出现过。”上述分析师坦言。

　　易居中国提供的数据也印证了这样的普遍感受：截至2010年12月25日，上海商品住房成交套均面积为116.2平方米，远超90平方米。这一数据，2009年为116.9平方米，2008年则是117.2平方米，2007年是125.7平方米，2006年为123.2平方米。

　　换言之，在“90/70”政策加上近年房价上涨的共同压力下，商品住房的户型尽管呈现面积缩小的趋势，但仍然效果甚微。

　　“90/70”这个当年颇受业内关注的“非常”政策，在出台亮相的风光过后，实际运作中尤其是从其调控效果来看，似乎从未存在过。

　　“"90/70"政策从未取消，反而是在不断强化，一直在严格实施。”国土部新闻处的一位负责人强调8月份接受本报记者采访时表示，近几年情况和该政策出台时的背景有所不同，随着保障房建设规模的不断壮大，尤其是今年3月10日国土部出台19条土地调控新政中“保障性住房、自住性中小套型商品房用地供地比例不得低于供地总量70%”的规定，实际上基本能把“90/70”政策要求的指标完成。

　　至少肯定一点，“90/70”在执行中，范围已经从当初的“商品住房(含经济适用住房)”调整为“保障性住房、自住性中小套型商品房用”。

　　可是，即使将保障性住房纳入范畴，70%的比例依然遥不可及。例如在上海，上周的动迁配套占住宅总成交量的比重出现下降，由前一周的29.92%下降到24.54%。CRIC中国房地产决策咨询系统提供的“动迁配套房单周成交量及占住宅成交比重走势图”进一步显示，这一比例的振动区间以“20%—50%”为主，长期在40%上下波动，几乎从未有突破70%的高点。

　　当“90/70”的任务在大多数地方被悄然放在保障性住房身上时，普通商品住宅用地的“90/70”比例限制实际上已经不存在。