武汉楼市年终总结:楼市像“猴市” 捉摸不定

【你说CPI太高，不买房子不行】

　　近日，武汉多家房产研究机构发布年度楼市报告，包括城区及东西湖、江夏、黄陂在内，全市去年共卖出13万套新房(其中2万套是商用房)，几乎与2009年楼市高峰时相当。其中，城区新房成交均价为6646元/平方米，较前年上涨14%。

　　我跑了六七年的房地产了，每到年尾年头照例要总结展望。2010年的楼市，与往年真是不一样，在2010年的后一晚，辞旧迎新之际，我听起了童安格的老歌《其实你不懂我的心》。听着听着，突然觉得2010的楼市，用这歌来诠释很贴切：“你说我像‘猴’，捉摸不定”。

　　在“史上严厉楼市调控”下，武汉楼市为何没有出现2008年的销量下滑、房价大跌的景象呢?在各大机构的“分析”中，外来购房者、通胀预期和拆迁量大是常被提及的三大主因。

　　外地人“飞”：武汉已不是武汉人的武汉

　　外地人在汉买房并不是新鲜事，但其“飞一般”的增长速度着实让人吃惊。市房地产开发协会的数据显示，2008年在汉买房的外地人占35%，2009年增到43%，去年虽因外地人限贷政策而一度下滑，但全年外地户籍及境外人士在汉买房总量已达一半，即全市有超过6万套新房都被外地人买走。

　　“武汉楼市的地域性已被打破，武汉正在成为华中区域性甚至全国性的购房目的地，本地人的购买力支撑不了这么大市场”，市房地产开发协会秘书长在房交会总结会上分析，省内居民退休来汉、子女在汉定居买房等带来了大量周边需求。

　　此外，北京、上海、深圳等城市相继出台限购令，武汉房价又相对这些城市较低，也使得部分投资型买房者转移，让武汉出现了跟汉阳区一样的“洼地效应”，比如武广高铁带来了大量南方购房者。

　　CPI“飞”：高收入者都在买房

　　“连大蒜、绿豆、糖等这些生活用品都涨了，房价上涨也算是必须的了。”中国指数研究院华中分院分析师李国政认为，CPI连创纪录几乎让所有在银行有一定存款的人都动了买房的念头。

　　有业内人士称，去年几乎武汉所有的高收入者都在买房。据武汉住房公积金管理统计，11月份发放的公积金贷款达到了创纪录的10亿元，其中很多都是能贷到50万元的高收入者。

　　在这种“钱不值钱”的通胀预期下，武汉楼市又出现了2007年的恐慌性购房，一些本来在3~5年后才会出现的定居、结婚需求，都提前到了去年，借钱买房、合伙买房等都推动了武汉楼市升温。

　　拆迁户也“飞”：百万居民要换房

　　在前不久的全市经济工作会上，两个相同的数字引人注目：前年和去年，重点工程、城中村、旧城改造等进入高峰期，武汉的拆迁面积各约有2000万平米。如按2000万平方米住50万居民来算，两年将产生100万拆迁居民;如按一家4口人计算，总共需要25万套房子才能满足拆迁户的换房需求。

　　据华明达、百居易、亿房、21世纪不动产等房产中介公司统计，目前拆迁需求已经成为二手房市场上的主要客户来源，几乎所有拆迁区域周边的房价和租价，都有10%~20%的上涨。

　　三大推手:外地人、CPI、拆迁户“让楼市飞”

　　【你说政策像云，总是看不清】

　　宏观调控：武汉楼市“打摆子”

　　去年初，武汉楼市延续了2009年的疯狂之势，其中4月份更是卖出了142万平方米，较2008年同期翻了一番。

　　但随后几个月，信贷、土地、税收等政策密集出台，楼市明显降温，5、6月成交面积分别下降34%和38.7%。但由于政策执行力度在实际中放松，7、8、9月逐步反弹，由7月的65万平方米增长至9月的105.48万平方米;到了9~12月，房价的再度上涨导致中央出台更严格的信贷政策，将套房的付比例统一提高至30% ，全国性限制三套房按揭贷款等，但在通胀预期以及本地政策可能收紧的刺激下，武汉楼市一度出现抢买房，11月成交115.5万平方米，环比增加26%;12月成交量虽然有所下降，但仍处较高水平，价格也持续在6500元/平方米之上。

　【你说房子像梦，忽远又忽近】

　　郊区翻身：高房价下市民“被郊区”

　　在去年卖出的11万套新住房中，除去1万余套经济适用房和定向房，城区套数占6.6万套，较前年降一成多;但远城区黄陂、江夏两个区占到了2.2万套，同比增加14%，数量再创历史纪录。成交金额对比更明显，主城区新住房成交金额460亿，较前年微增2.63%，但远城区的金额达到93.33亿，大幅增加三成多。

　　亿房市场研究分析，城区房价太高、市民不得不到郊区买房是主要原因。据统计，到12月时，全市所有城区的新房均价已超7000元，比远城区的均价高出2000多元。(数据来源：亿房市场研究)

　　【怕自己不能负担你的高房价】

　　洼地效应：汉阳房价大涨42%

　　“人往高处走，水往低处流”，受洼地效应影响，同处二环内、房价却比武昌汉口一平米低了1000~2000元的汉阳片，去年以2447元/平米、42%的增幅，成为上涨快的片区，8235元的均价武昌一步之遥。汉阳房价上涨的步伐还刚刚开始。去年汉阳汉钢地块相继诞生了武汉的两宗地，住宅高楼面地价已达8063元/平米。

　　【多套房限贷，不敢靠你太近】

　　住房受限：商用房吸走热钱

　　二套房付、利率提高、三套房停贷，让大量投资资金转而进入商用房市场。去年我市新增的1579万平米的新房中，住宅为1199万平米，而商用房(含写字楼、商铺)面积达到了380万平米，同比翻了一番。

　　商用房不建得多，卖得也不错，22849套的销量也创下了历史纪录，在全市楼盘销量排名中，菱角湖万达广场以2803套排，显示出商业项目对市民有着巨大的吸引力。

　　难道武汉房价真的会陷入“越调控越涨”的怪圈吗?

　　对此，李国政认为，从2007年武汉房价在央行连续6次加息后，2008年房价才开始下跌来看，目前的调控政策仍不算太严厉，即市民对通胀的担心不降低，抢买房的现象还会存在，这是左右房价上涨的决定因素。

　　亿房市场研究分析师陈龙认为，目前武汉楼市的上涨受外部影响较大，高铁、地铁都是让房价上涨的因素，除非大量限制外来资金、剩本地居民买房，武汉的房价才有望下跌。

　　市房地产开发协会秘书长肖汉昌认为，武汉离国家城市的目标还有较大差，短期内房价也许会受调控影响，但从3~5年看，出现大幅下跌的可能性较小。

　　【其实房价永不在乎掩藏真相】

　　楼市预测：今年房价恐难下跌

　　【其实你不懂买家的心】

　　旧不如新：二手房不好卖

　　新房价格一路飙升，二手房却成交了35786套，成交均价也涨了147元1平方米，为4368元/平方米。

　　据某研究院统计，去年卖出的二手房中，有一半是60~90平米的小户型，说明目前买二手房的人仍以工薪、自住阶层为主，投资客们大多买新房去了，这也导致价格便宜的二手房更好卖。

　　此外，在我市各城区中，多数都存在新房、旧房两分化的问题，如江岸区同一地段，既有单价达3万的超级豪宅，也有5000多元一平米的20多年老房。

　　其中，新房与二手房价格对比鲜明的是青山区，两者均价分别为6851元和3501元，对比后折价率为48.9%，购买力不强的市民好去买成色较差的二手房，那些动辄近万元的次新房，买的人很少了。而在东西湖、关山等片，二手房价较新房的价差在三成左右，居民买二手房“占便宜”的感觉没有那么强烈，因此新房会更好卖。