限购令大幅提高换房成本 两房“起步”三房“受宠”

　先买个小户型，以后有钱了再换个大房子”，这一曾经适用于众多购房者的宜居法则，近随着多项楼市新政的出台，似乎面临着被颠覆之势。 换房成本的大幅提高，已经影响到购房者心理。原本打算先买套小户型单位过渡，等几年后再换大房子的买家，在“限购令”的影响下逐渐开始考虑“一步到位”。

　　换房成本增加，两房成“起步”

　　“国八条”武汉细则出台后，记者随机采访了周边一些需要买房的朋友。对于国家出台政策打压房价，他们是“痛并快乐着”。而“两房”则成为基本的要求。

　　“本来我们是希望能够买一套小户型先过渡的，因为毕竟才上班没多久，家里也无法给予支持。可从现在的情况来看，我们能买一套房子，那两房是起码的了。看来能再多攒点钱，再等等了。”张建伟和老婆都是在武汉上大学并留下工作的外地人，两人工作已经有三年了，今年准备买房结婚，可从现行的政策来看，他们的买房计划要暂时搁置了。

　　“虽然此次政策让手中拥有一套和两套房的购房者可以‘卖一买一’，但换房成本还是很高啊。从二手房交易来看，五年以内的房子，营业税5.8%，契税3%，然后还有个人所得税1%，还有其他各种费用，加起来税费可达12%左右。一套60多万的房子，税费要将近八万。再加上购买二套房付增加六成，利率提高1.1倍，这笔费用真的不小。所以，如果有条件，我还是会尽量选择两房或者是小三房。”

　　的确，在记者采访过程中，很多购房者还是选择先观望看看。但他们中不少人原本是准备“层层递进”，先换套两房，以后再改善换三房。可是现在贷款政策、限购令破坏了他们的置换计划，有实力的都表示“索性买套大的，一步到位得了”。而没有实力的客户，则更偏向于那些户型更为紧凑的“小两房”或者“小三房”。但他们都表示，目前的市场行情，他们不会随便出手。

　　紧凑型户型日后更受宠

　　其实“一步到位”购房不是人人能够承受的，他们心中的“一步到位”的大房子，其实是指在面积不是很大的情况下，功能空间更加完备的户型，比如70平方米的小两房或者90平方米左右的紧凑小三房。

　　“我们手中已经有一套60平方米左右的房源，再换房子不可能还是选择小两房了，可从目前来看，付要六成，大一点的三房怎么也要大几十万甚至上百万，所以我们如果购买的话，还是希望有那种户型紧凑，90平方米左右的小三房好了。”家住东亭小区的李云准备今年换一套舒适一点的房子。对于房子的要求，她们希望能够紧凑实用。

　　而记者采访中了解到，与李云有着一样想法的人不在少数。他们都希望能在面积有限的情况下，开发商能更好地合理利用空间，让户型更加紧凑实用。当然，如果能有一些面积赠送，附加值高的楼盘，他们是更喜欢的。

　　业内人士称，在这样一个市场环境下，“一步到位”置业需求的可变小两房、小三房单位，将更加受本地刚需买家的青睐。而那些拥有更合理空间布局、更多附加值的房子才能更好吸引购房者。

　开发商“先行一步”应对

　　在“新国八条”之后，上周，由于武汉新版限购令还“悬而未决”，开发商的观望气氛让上的武汉楼市现“零开盘”的局面，不少开发商等待武汉新版限购令的出台。

　　楼市“零开盘”

　　按照“新国八条”中的明文规定，尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。有业内人士计算，在上述要求下，将至少有36个城市出台或更新住房限购措施。在上周，已有青岛、上海、济南、北京和成都等地出台了细化政策。在未来数天内，限购政策已经在多个城市密集铺开。而在武汉，也不断有“武汉新版限购令即将出台”的消息传出，不少早预告开盘的楼盘，不得不推迟推盘时间，静待政策“降临”。

　　“不管是不是有更严厉的政策出台，我们这一年的工作还是要继续。”武汉一位开发商告诉记者，有政策已经正式出台，他们才能根据政策想出相应的应对措施，而政策尚未“出尽”，做任何事情都是徒劳。而一位业内人士也认可该说法，他认为，这也是上出现楼市“零开盘”的终原因。

　　“限购令”下仍有“无限”楼盘

　　不过，在武汉新版“限购令”出台前，也有开发商已经开始积备战。

　　“您好，我楼盘正在办理VIP卡，开盘时间在2月底3月初。届时持有VIP卡的客户会享有相应的优惠和折扣。”上周，武昌某楼盘已经开始积收集、积累客户，并明确地告之客户楼盘的开盘时间。据记者了解，该楼盘主要以100平方米以下的小三房和小两房为主。

　　而在离该楼盘不远的另一个楼盘的售楼现场，记者看到络绎不绝的购房者前去咨询，而售楼员都忙着给准客户介绍，根本无暇顾及这些前来咨询的购房者。而该楼盘具有与前一个楼盘相同的征：推出户型均为100平方米左右的小三房以及80平方米左右的小两房。

　　该楼盘的营销负责人告诉记者，无论限购令出来是否更严厉，但有一点他是很清楚的，那是对于次置业这种刚性需求，政策绝不会进行打击。“从我们楼盘的销售情况看来，次置业型购房者的市场同样很大，而我们楼盘的房源也是针对这类人群的。”该人士说，这也是他们无惧“限购令”而敢大胆开盘的主要原因，而市场已经证实了他们的判断。

　　有知名开发商向记者表示，在限购令下，将继续密切关注市场变化，认真研究客户需求，坚持以中小户型普通住宅为主的产品定位。

　　应对策略已经“先行一步”

　　亿房研究研究员陈龙认为，武汉新限购令出台，将地打击中高端需求者，即投资投机客。一般而言，其手中已有一套、两套甚至多套房屋，为此，不少开发商不但要改变销售计划，也要重新制定销售策略。

　　“限购令落地，销售计划肯定要重新制订。”汉口某大型开发商在接受本报记者采访时透露，受新政影响，原准备在2月底3月初推盘的开发商近期正在改变其销售计划。他告诉记者，据他了解，不少开发商是在等待限购令出台后修改其年度销售策略，做应对市场的新策略。

　　而目前不少商、住综合项目的开发商正计划将销售策略更改为：先申请项目内的商业、办公部分房源的预售证，以延迟项目内住宅房源面市的时间。

　该为限购令叫好

　　好了!武汉限购令细则终于出来了!这是一家开发商营销副总的感慨。

　　实际上，新版的武汉限购令条款严厉，落实“国八条”不打折扣，对开发商和楼市的影响不言而喻。此前从北京等城市传来的信息表明，新版限购令之后，楼市成交量都有了明显的下滑!不过此前，在十多个城市陆续落实“国八条”之际，武汉的相关细则一直没有动静，让不少楼盘左右为难。

　　原因很简单，抢着开盘吧，怕政策马上变脸，跟客户扯皮的事情又多了;不卖吧，眼看着更加严格的限购令要来了，自己的潜在客户要跟自己无奈告别了，所以，春节以来的这一段时间，诸多房企的营销负责人都处于焦灼之中。现在靴子落地，政策明了，企业该研讨的研讨，该改进的改进，采取什么对策有方向了，总比一切悬而未决要强。

　　所以，开发商们听到限购令细则出台，先竟然都是一种谜底揭开、如释重负的表情。当然，形势严峻，后市不容乐观，这是客观事实，没法回避。但经历了过去几年的多次调控，说开发商泰然处之有点夸张，但总的来说，再大的利空面前，他们也不会再如当年那般慌张了。

　　2010年楼市的两次调控并未能抑制房价地价的飙升，年终盘点到处都是创纪录的数字，果不其然，刚刚进入2011年，三轮调控“众望所归”地出台了。1月底，在春节前的几天，“新国八条”紧急登场，对于限贷、限购以及二手房税费都有了更加严格的规定，几乎在同时，上海、重庆两个版本的房产税方案开始试点运行，楼市风声鹤唳，网络上却一片赞扬之声，有知名的财经专家，也有众多不知名的网友。所谓“乱世须用重典”，不能坐视楼市泡沫膨胀，放任自流是危险的。

　　鸡蛋、绿豆上涨的影响也许会被许多人承受，但是房价的过快上涨却让很多家庭陷入绝望。不如此，除了江浙等沿海地区，算在武汉，也有众多做实业的公司和老板们前赴后继地投身房地产，所谓的支柱产业开始掏空其他行业发展的基石，经济增长出现畸形。

　　显然，不管是经济学家还是有点常识的老百姓，都能看出这是一种被扭曲的经济现象。如果真到了有房地产一业独大的地步，那受伤的肯定是整个中国经济、所有的老百姓。连一些炒房客也觉得，再不控制一下楼市，乐生悲，一旦发生“崩盘”，他们也好不到哪里去，因为他们很多资产依然是房子，到时候不但要收房产税，卖也卖不动，那惨了。

　　与大多数人的想象相反，一些知名房企对政府的调控是持积态度的。采访一位企业副总经理时他表示，像我们这种企业的楼盘规模大，开发周期长，所以并不希望看到大起大落，过热了要控制一下，这是好事。2008年大家有过教训。

　　当然，更有人乐观地认为，与北上广深等一线城市不同，武汉的城市化进程处于起步阶段，次购房和换房需求依然旺盛，现在主要是限制投资和房消费，而他们楼盘当初是按照“70-90”政策来规划设计的，中小户型符合次买房人的需求，影响不会太大。

　　不管怎样，我们都可以说，三轮调控的到来，是意料之中又是必不可少的。它带来的并不都是悲观和失望，相反，不管对于经济还是社会稳定，都有重要的意义。靴子终于落地了!对于企业和买房人来说，在政策的冷却之下，也可以好好思考一下，摆脱狂热的跟风，体味一下风险所在，未尝不是一件好事。