只有70年产权！谈谈国内以房养老的六大障碍

　“看上去很美的‘以房养老’其实遭遇了六重障碍，在一些根本性问题得不到解决的情况下，这种办法似乎难以保证老年人老有所养。”一些业内人士说。

　　上海试点两年不超10人报名无奈搁浅，70年房屋产权成制约

　　上海“以房养老”无奈搁浅

　　2007年，上海市公积金管理曾试推过“以房养老”模式:一种是“以房自助养老”的模式，即65岁以上的老年人将自有产权房屋出售给市公积金管理，并选择在有生之年仍居住在原房屋内，出售房屋所得款项在扣除房屋租金、保证金及相关交易费用后全部由老人自由支配使用;另一种即是前面提到的“倒按揭”模式，即指投保人将房屋产权作抵押，按月从金融机构领取现金直到亡故，相当于金融机构通过按月付款的方式，购买投保人的房屋产权。但在试点中职能部门发现，真正符合条件的申请人很少，报名者没超过10人。上海市不得不在两年前停办了这项业务。

　　目前我国有60岁以上老年人1.78亿，养老的经济模式主要是子女赡养、退休金、社保金。近年有些地方逐渐兴起“以房养老”:年轻贷款买房，老年将房屋抵押给银行或保险公司，由上述机构支付养老费用，晚年衣食无忧。9月29日，全国政协举办“大力发展我国养老事业”提案办理会，然而，“以房养老”的提案因无相应法律保障，可能再次陷入难解困局。

　　“以房养老”六大障碍

　　上海市人大代表姚俭曾在相关研讨会上提出过“以房养老”的“操作断层”问题，他说，法律和制度未完善，“以房养老”模式涉及多个部门，需要民政局、房管局、人社局、金融和保险机构等多个部门协调，并一起制定具体的政策和细则才可能得到推展。

　　障碍二:养老观念需要更新

　　随着社会的进步，“养儿防老”的观念已逐渐淡化，但传统观念却一直还在影响着这一代老人。将自己居住多年的房产抵押给养老院，不给子女，许多老人还难以接受。“房子是要留给子女的。如果老人不顾亲情，办理了‘以房养老’，这一方面会给人造成子女不孝的感觉，无端让子女承受不必要的社会舆论压力;另一方面，还可能会引发子女与父母的感情隔阂，我们不会这样做。”一位老人这样对人说。

　　障碍三:养老机构不完善

　　目前，老人不愿意离开自己的房子到养老机构，很大程度上也是因为养老机构不够完善，老人在那里生活找不到家的感觉。

　　障碍四:金融机构没动静

　　据了解，“以房养老”金融产品推出的大阻

　　I困局I

　　力来自于金融机构，其中担心房价下行是主要原因。四年前，曾有消息称，“幸福人寿”将成为我国开展“以房养老”试点业务的保险公司，然而保险公司至今也没有开展这项业务。该保险公司的一位工作人员解释说，相关产品仍在研发中，至于何时推出还不好说。

　　障碍五:70年产权殊国情

　　其实，我国推行“以房养老”还面临一个殊的国情，即我国住宅用地的使用年限一般有70年，这也是保险公司和银行等机构普遍担忧的问题。

　　按照城市房地产管理法的规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满后，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权将由国家无偿收回。当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多，而当老人身故后，房子的使用年限更是所剩无几。保险公司或银行依靠剩下的使用年限来补偿已支付的养老金成本，一方面所能承受的给付能力有限，另一方面风险也较大。因为，保险公司或银行将房产收回后无非出租或出售，以获得相对稳定的现金流，但在房价泡沫破灭的时候，租不出去或卖不出高价的情况也是可能发生的。

　　障碍六:“以房养老”人群小

　　“以房养老”符合条件的有可能是独居或孤寡老人，或膝下无子女、子女定居国外的老人，这些老人没有继承等问题。但是即使这类老人也担心，一旦签订协议，即失去了对房屋的所有权，落入“没房也没钱”境况，这让许多老人心理难以接受。 (据《工人日报》报道)

　　早在2007年两会上，全国政协委员郑斯林曾提出“以房养老”观点。今年全国两会，贺强等全国政协委员提交了“以房养老”方面的提案。

　　“以房养老”问题，银监会曾展开专项调研，但由于我国现有的制度房屋产权70年，“以房养老”难以推行。银监会调研的意思是，我国现有的制度房屋产权70年，“以房养老”难以推行———根据《房地产管理法》，土地使用权的续期必须重新批准，重新缴纳土地出让金，否则土地使用权及其附着的建筑物，都将被政府无偿收回。

　　I背景I

　　年近九旬的林老太经人介绍，获知位于上海闵行区的一家老年公寓设施不错，便萌生了入住养老之意。2010年12月30日，她在朋友的帮助下，办妥了入住的一系列手续。今年2月1日，老年公寓还与林老太签订了一份《老年公寓实施“以房养老”试行办法协议书》，林老太将自己所有的一套55.7平方米房屋产权变更为老年公寓，价值为55万元。由老年公寓为林老太养老送终，不足部分由老年公寓承担，多余部分则用于养老机构的发展，任何个人不得挪用。

　　通过房地产经纪有限公司居间，今年3月21日，老年公寓取得了林老太房屋的产权。但林老太的儿子获知上述事情之后，坚持让林老太搬离了老年公寓。此外，林老太也请求法院撤销“以房养老协议”和“房屋买卖合同”。宫司打到上海闵行区法院，日前法院作出判决，确认该房屋交易存在重大误解和显失公平，遂撤销双方签订的合同，老年公寓协助将房产恢复登记至林老太名下。