延期交房：楼市“隐性炸弹”

      图为：开发商延期交房几成“定律”(资料图片)

　　提要：在今年楼市开始回暖的过程中，武汉楼市部分延期交房的个案也渐渐浮出水面，购房者投诉、为之诉诸法庭的案例屡见不鲜。20日，高人民法院发布《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》(下简称《意见》)。

　　涉及面不大麻烦却不小

　　据悉，高法发布《意见》的大背景是：今年1-6月份，全国法院受理房地产民事案件67294件，同比上升10.58%。部分房地产开发企业资金链断裂，引发的退房潮等房地产纠纷案件呈迅速上升趋势。

　　从市民的投诉来看，近半年延期交房的楼盘有20家左右，但由于涉及的业主众多，成为不少购房者热议的话题。如汉口发展大道的银鹤上林苑，按合同约定于2009年4月30日交房，但交房时间被推迟了2个月，到6月30日延期交房时间也到了，依然没能交房，业主收到《承诺书》，将交房时间推到9月底;位于武湖的天昊玫瑰，原本承诺2008年10月28日前将房屋交付，开发商却一再延迟;后湖的香利国庭，合同约定2008年12月31日前交房，开发商迟迟未交房;今年6月30日，因开发商逾期交房，位于武昌中南一路嘉园大厦67名业主，联合将该楼盘开发商告上法庭，法院判决开发商总共需向业主赔偿违约金60余万元;今年7月2日，素有“汉阳地”之誉的闽东国际城在逾期交房327天后，被汉阳区法院一审判决赔偿114名业主违约金500余万元等等……

　　在各大房产网站业主论坛里，可以看到不少业主发起的关于“延期交房”的维权和讨论帖，既有业主对新交楼盘质量情况存在不满的，“配套不符”、“质量不过关”等，也有“逾期交房”、“面积缩水”等。

　　记者了解到的信息显示，其实延期交房的楼盘数量并不多，但对每个业主来说，在开发商面前的“弱势地位”逼迫他们不得不多方投诉和寻求解决。

　　对此，武汉市城市综合开发管理办公室有关人士透露，不能按期交房，有的是因为房产建筑商和房产开发商有资金纠纷，如开发商付了部分资金给建筑商，建筑商则因为没收到余款，不愿办理竣工和交付备案，导致后面的手续都不能办理。还有部分远城区楼盘因市政配套无法到位，开发商的小区配套无法如期完成;也有的是业主在交房前发现楼盘有各种问题，或者绿化缩水，或者质量有瑕疵而拒绝收房等。

　　延期交房引发信任危机

　　记者了解到，上半年江城商品房市场逐渐回暖，月均成交量显著回升的同时，开发商逾期交房现象便如影随形。部分开发商以“不可抗力”为由，拖延工期，延期交房严重损害了购房者的切身利益。

　　“开发商逾期交房既有悖购房合同约定，同时也增加了发生群体性事件的可能。”业内人士表示。从出现延期交房问题的楼盘来看，多是中小开发商开发的，其中尤以郊区楼盘居多。

　　业内人士透露，其实延期交房并非新鲜事物，而在市场转冷阶段，一些楼盘降价幅度较大，再加上延期交房等问题，更会引发购房者不满而维权。

　　在经历了楼市的高峰和去年的低谷后，延期交房越来越被购买期房的市民所考虑。不少市民表示，一旦市场转冷，一些中小开发商实力不济，很有可能出现类似事件，因此，选择品牌开发商、购买现房或是不得已的考虑。在一个延期交房楼盘买了房子的杨东告诉记者，虽然根据合同可以通过仲裁或者法律程序向开发商索赔，但很耗费精力，万一遇到开发商“玩失踪”，更是难以得到保障。

　　亿房网一项调查显示，面对延期交房，近半的业主选择向售房者索赔违约金，也有半数业主希望退房。但退房这条路却并不好走。记者了解到，去年10月由武汉市国土房产局制定实施的9种殊情况退房细则中，延期交房并不在退房之列。而是规定要在房屋交付公告或公布之日起90日内，开发商与购房者之间因其中一方违约而发生纠纷，经法院、仲裁机构判决或裁定需注销合同备案的，可予以执行退房申请。

　　其实，武汉也有很多开发商虽然延期交房，但根据合同对业主进行了赔偿违约金，不没有造成群体性投诉，还获得了不错的口碑。如沌口的湘隆时代大公馆合同规定2008年12月28日交房，但开发商因天气影响了房屋的精装修而未能按时交付。开发商及时与业主举行延期交房沟通会，并按合同约定向业主支付违约金，赢得了购房者的理解。金银湖一个楼盘虽然延期交房十天，也对业主做出了补偿。

　　但是，对于品牌开发商来说，延期交房很有可能使开发商面临二次危机。

　　高法出台《意见》破题延期交房

　　高法意见强调，对于房地产开发商确因资金暂时困难未按时交付房屋的，要多做双方当事人的调解工作，确无调解可能的案件，可根据案件具体情况，依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。此外，对于买受人请求解除商品房合同纠纷案件，要严格依法审查，对不符合解除条件的不予解除，要积引导购房者理性面对市场，共同维护诚信的市场交易秩序。

　　有业内人士认为，虽然高法从解决问题的层面对购房者和开发商之间的违约金赔付采取了“依法合理调整违约金金额”;但延期交房的出现，更应该反思的是目前的商品房预售制度。目前我国商品房采取预售制，风险全部转嫁到了购房者和银行身上，购房者在交了付和开始贷款后，仍然不知道开发商会交付一套什么样的房子，甚至不能确保房子会不会交付。一旦开发商房屋无法如期交付或者烂尾，作为弱势的购房者更加难以维权。(黄振琳 胡晓亮 张文娟)