5月楼市全线受挫 万科将酝酿6月在全国大范围降价

　　房价降还是不降?这是一个很大的问题，尤其是对于处在楼市调控之下的房地产企业来说。新消息称，房地产龙头企业万科正打算在全国大降价。

　　据财经消息，由于市场交易量的低迷，万科(000002.SZ)将从6月开始在全国范围降价。

　　报道称，万科在北京、苏州、广州等地的部分楼盘已经进行了变相的价格调整，而这一次的调整将是“更大规模的价格调整”。

　　但报道未透露万科准备降价的幅度，并表示该消息尚未得到万科方面证实。

　　在2008年楼市调控中，万科曾在全国率先降价，并引发后续连动效应。

　　但自4月中旬新一轮楼市调整政策实施以来，房地产交易量已经大幅下跌，房价仍难见回落。期间恒大地产(03333.HK)曾宣布进行八五折降价，但其降价优惠公布实施了十多天草草收场。房地产市场买卖双方的博弈始终僵持不下。

　　已公开的销售数据显示，广州富力地产(02777.HK)5月合同销售额为12.53亿元，销售面积为10.6万平方米，按月下降49%和42%，龙湖地产(00960.HK)5月合同销售预计为15亿元，环比下降约四成;世茂房地产(00813.HK)5月完成约15.5亿元销售额，环比下跌38%。

　　另据正略钧策房地产研究发布的报告，如果2010年销售额比预定水平下降30%，绿城地产、保利地产(600048.SH)和恒大地产将是资金缺口大的企业，平均资金缺口将达136亿元;绿城地产、恒大地产、中粮地产(000031.SZ)将是抗压能力差的三家企业。

　　报告建议，在财务方面，房地产企业可以选择盘活资产、压缩开支、放缓开发节奏、引入投资者、增发、整体出售物业、引入新的经济增长点、降价销售等多种方式解决资金压力。在战略层面，房地产企业可以通过优化区域结构分散风险，也可以通过平衡持有和销售业务减轻财务压力，还可以通过合作开发等多种方式降低大量长周期占压资金的业务在资产组合中的比例。

　　而据花旗分析师预计，上市房地产公司中，恒盛地产(00845.HK)、雅居乐(03383.HK)、远洋地产(03377.HK)将面临较大挑战。

　　【回应】万科回应6月全国范围降价 称各地方公司自定

　　针对“万科将从6月开始在全国范围内降价”的市场传闻，万科回应表示，各地方公司和项目会根据市场实际情况合理定价，万科不会进行统一策略和降价指引。

　　据财经消息，由于市场交易量的低迷，万科(000002.SZ)将从6月开始在全国范围降价。报道称，万科在北京、苏州、广州等地的部分楼盘已经进行了变相的价格调整，而这一次的调整将是“更大规模的价格调整”。

　　上月中旬，万科在北京的楼盘曾出现打折降价。万科当时对媒体表示，在新政调控下，开发商要积主动顺应市场趋势，按照购房者愿意接受的价格卖房。

　　5月25日，万科执行副总裁肖莉在出席财新传媒的活动时表示，房地产有两层属性，一层是居住的需求，即刚性需求，另一层为投资的需求。当商品失去投资价值时，“价格应该回归到刚性需求或自住需求愿意支付的水平上”。肖莉指出，“我们认为市场在寻找合理的价格，一定会回归到刚性需求为主的市场。”

　　【探究】京沪广深5月楼市全线下挫 万科等价格松动

　　据财经报报道，新“国十条”出台后，一线城市房地产市场供求关系迅速逆转，刚需消费者持币与资金链坚挺开发商“隔房观望”，导致部分城市住宅成交量出现了环比70%的大跌，但成交均价依旧站在2万元/平方米的高位。

　　这种僵持状态能持续多久?业内有人预判：至少三个月。因为有些地方调控细则尚未出台，大部分地产商仍在等待。而伴随销量的下滑，房价则以10%的下降速度缓慢阴跌，行业龙头万科的楼盘近都开始价格松动。这似乎是个鼓舞人心的“信号”。

　　但冷静的市场观察者指出，地价能否下降才是房地产下一步能否企稳的重要因素，而这取决于出让土地的地方政府的利益选择。如地价不跌，开发商降价卖房积性不够,这种情况持续到2012年的话，房屋供应可能大幅下降，市场重演2009年的情况，然后政府再打压，由此无限“恶性循环”。这显然不是影响着钢铁、水泥等众多产业的房地产业长期发展的应有之义。

　　北京一二手房成交跌五成 机构预计4季度降价

　　截至昨天，开盘已一周有余的北京东北三环外楼盘太阳公元，在北京市房地产交易管理网上登记的已预定和签约的房源为53套，占此次推出全部房源的1/4。根据北京市房地产交易管理网的统计数据，5月1日~5月30日，北京期房市场中，扣除限价房、经适房等政策性住房外，成交的商品住宅共3351套，为去年5月1日~5月30日商品住宅期房成交11187套的三成，环比4月也下跌了59.1%。而从5月10日开始，北京商品住宅期房已连续3周日均成交量低于100套。

　　成交量的持续下降，使开发商的开盘热情逐渐降温。截至5月30日，5月份北京市场中有18个项目开盘。亚豪机构的相关统计显示，这一数字相比5月初计划开盘的项目量减少了一半左右。

　　然而在市场交易持续萎缩了一个月之后，新开楼盘并没有出现降价情况。据亚豪机构监测，5月开盘的项目相比上期的调价幅度有所降低，调价幅度普遍在3%~8%之间，另外有个别项目出现停涨。

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析，在政策重压下，购买力的停滞导致楼盘积累目标客户的周期大大加长，以至于在达到预定开盘的日期时尚未积累到一定的客户量，得选择延期开盘。他预计降价时间窗口可能出现在今年四季度。

　　相比一手房市场，北京二手房价没那么矜持。北京市房地产交易管理网的统计数据显示，截至5月30日北京二手住宅成交12913套，环比跌幅超五成。据21世纪不动产监测数据，北京5月二手房价整体出现10%左右的下滑，望京、通州等区域二手房价降幅更达15%。该公司分析师齐凡预计，未来二手房价将处于一个缓慢下滑状态，同时出现分化。“大部分房源保持现有价位或缓慢下滑;20%房源降价幅度加快。”

　　上海一手房成交缩七成 开发商未来随行市

　　今年5月上海商品住宅成交量达5年来低。在佑威及楼市专评网新发布的数据中，整个5月，上海新房住宅的周成交量都在6万~8万平方米的历史低谷徘徊，以至于5月上海市商品住宅累计成交面积约为30万平方米，环比4月大幅萎缩70%。有迹象显示，目前已有个别开发商着手调整其楼盘全年的销售进度，以做好长期“抗战”准备。

　　佑威房地产研究所副主任陆麒麟指出，即便在2008年楼市的低谷的9、10月份，上海商品住宅月成交量尚且可以达到40多万平方米。而今年5月的成交量为30万平方米，“剔除春节因素，今年5月的商品住宅成交比2008年的低谷期还要低30%左右”。

　　“我周四和开发商开会，发现他们得了‘焦虑症’。”昨日，一位国际物业代理公司人士透露，目前不少开发商已被迟迟不出的楼市调控细则和目前的成交量“折磨”得不知所措。暂时无计可施的情况下，延迟推盘似乎成了开发商的本能反应——5月上海新房住宅的推盘量明显“缩水”。数据显示，5月全市商品住宅供应面积为95万平方米，环比4月大降23%，同比亦下降约25%。据搜房网统计，5月申城开盘项目预计有96个，但截至上，实际已开盘项目46个，有约五成楼盘“爽约”。

　　昨日，有开发商向《财经日报》透露，接下来越来越多原本有推盘计划的开发商或许会调整销售进度，重新尝试“少量多批”的推盘方式，即有多少积累客户，推多少房源。上海中梁房地产开发有限公司市场营销部副经理付超亦表示，虽然该公司旗下的项目——宝山英伦印象暂时未达到预售标准，但“根据客户积累量推盘”肯定是今年公司的重点销售策略之一，“推得多了也卖不掉”。而对未来楼盘定价策略，多数开发商讳莫如深。付超表示，该公司将“随行市”;绿地集团有关项目负责人也称，旗下几个楼盘未来一段时间的定价“将看市场反映而定”。

　　值得关注的是，受5月成交豪宅的价格拉动，5月上海商品住宅成交均价依旧高位徘徊，为22338元/平方米，环比4月减少2.6%。但个别楼盘调价开盘，近日位于上海宝山区的保利叶上海推出一批房源，其中小户型叫价15500~16500元/平方米，降回到去年10~12月份的价格水平——在今年1~3月，保利叶上海成交房源的均价一度达18000元/平方米以上。

　　广州一手房交易量跌三成 万科现价格松动

　　虽然广州的房地产调控实施细则堪称“温和”版本，但依然没能遏制市场下跌趋势，5月当地一手房网上签约量环比4月出现超过30%的跌幅，均价也微跌5.6%。

　　广州房地产官方网站阳光家缘的数据显示，5月1日至5月30日，广州一手住宅交易面积为44.7万平方米，环比大跌33.8%，成交面积高于今年2月份39.46万平方米的“地量”，成为今年以来二低成交量，成交套数为4025套，环比下跌32.5%。

　　在价格方面，5月份广州一手住宅均价为10539元/平方米，环比下跌5.6%，这也是今年以来二低的成交均价，略高于2月份10252元/平方米的均价。

　　与成交量下降三成相对应的是，5月广州一手房新增供应量也环比下降了三成。数据显示，广州市十区二县住宅供应增加2462套，比上月的4001套减少了38.46%;新增加面积32.10万平方米，比上月的46.53万平方米减少31.01%，无论是新增套数还是新增面积，供应量都大减三成以上。

值得提及的是，虽然5月广州成交均价未出现大幅下降，但开发商降价意愿正趋强烈，继恒大、保利后，万科在广州也开始调整价格。万科旗下名为天河御品的楼盘，日前推出一批新货，以11000元/平方米起价，较此前成交的均价14000元/平方米折让明显。对此，广州万科解释说，此番推出的新货为毛坯房，因此定价较低。

　　广州经纬地产董事总经理区俊文表示，广州交易量下降20%~30%，比很多城市表现更理性。而从目前开发商的情形看，位于市区内的楼盘降价意愿还不强烈，但一些郊区偏远楼盘调价动力较明显。

　　深圳一手房成交跌六成 个别开发商优惠上万

　　在市场僵持一段时间之后，深圳本地企业佳兆业率先启动降价促销活动近引发市场关注。但有开发商表示，佳兆业降价是局部现象，不能代表主流，大部分开发商未来仍将坚持观望。

　　5月28日，佳兆业启动周年主题降价促销，其中金翠园、茗萃园及上品雅园三个在售楼盘各推出20~60套不等的单位，以八折优惠发售，优惠幅度高达1万元/平方米。

　　佳兆业是此次深圳楼市例具有实质意义上的降价案例。业内人士猜测或与其资金链及业绩有关。对此，佳兆业有关负责人在接受《财经日报》采访时表示，公司楼盘降价在深圳确属宗，意在市场促销，目前公司现金流相当充足。

　　深圳某地产开发商部门负责人恭敏以业内观察人士的立场表示：“佳兆业降价促销是局部现象，或许是市场传递的一个信号，佳兆业从民企进入上市公司行列，希望在市场发出一种异样的声音，但这种做法不代表市场主流。”在宏观上，目前开发商和政策仍处于相持阶段。房地产开发商类型不同，其市场应对态度和策略都有所不同。

　　据深圳中原地产的统计，5月1日至30日深圳一手房成交套数为1319套，同比和环比分别下降84.44%和59.11%;成交面积为10.92万平方米，同比和环比分别下降85.93%和62.50%;成交均价20342元/平方米，同比上涨57.67%，环比下降1.09%。