上市房企中报亮相：小房企欲提价 大房企更“亲民”

　国家统计局10日公布的数据显示，全国70个大中城市房价同比上涨10.3%，涨幅比6月份缩小1.1%;环比与6月持平。武汉7月份房价也与6月持平，一年多来房价增幅终于开始显著下降。在经历了暴涨和调控的上半年后，上市房企中报已亮相，业绩大增，但存活压力巨大，降价压力突出。表现在市场上，大房企定价更为亲民，而少数小房企反而蠢蠢欲动欲提价。

　　图为：万科·圆方楼盘(资料图片)

　　图为：万科·圆方楼盘(资料图片)

　　大房企多个项目价格走低

　　日前，金地集团旗下的格林春岸、西岸故事正在热卖。一些购房者发现，格林春岸推出价精装房源，5200元/平方米。此前，毛坯房价格5200元/平方米，曾使得该楼盘出现少有的场面。其位于南湖的西岸故事楼盘，均价7000元/平方米，6300元/平方米，也吸引了不少刚需族入手。

　　同样采取这样定价策略的是万科。本月初，万科新项目红郡以8100元/平方米的住宅价格推出，开盘当日销售达九成。8100元/平方米的开盘均价，可谓“低价入市”。“按此前市场预计，别墅至少卖到14000—15000元/平方米，普通住宅卖到8500—9000元/平方米以上才能达到万科对于利润的要求。”业内人士分析，毕竟当时拿红郡地块时，楼面地价已经接近3000元/平方米。

　　同样采取低价策略的还有保利。保利心语、保利海上五月花等多个项目，在新政出台后，频频以低总价亮相，促销对象主打刚需和年轻客户。武昌大盘复地东湖国际近期推出的中小户型以10000元/平方米均价开盘。而之前一年里，该楼盘低价12000元/平方米，回调幅度超过1000元/平方米。200余套开盘当天卖出90%以上。

　　日前，传统地产四大龙头企业“万保招金”的中报全部亮相，业绩普遍大增。如万科今年上半年实现净利润28.1亿元，同比增长11.4%;保利地产上半年实现净利润16.27亿元，同比增16.5%;招商地产上半年净利润10.5亿元，同比增长116%;金地集团上半年净利润达12.27亿元，同比增327.02%。

　　不过，如果考虑到结转滞后的因素，这样的数字难以反映企业在今年调控后的真实状况。以金地为例，其上半年销售面积48.29万平方米，销售金额53.76亿元，分别较上年同期减少43%和37%，完成了全年销售目标的四分之一左右。其他三家在上半年也没有完成全年目标的一半。

　　从房企中报来看，在调控前及时调整策略的房企，取得了较好的效果。因为一线城市受调控影响大，布点主要集中于一线城市的房企，受影响也大。而二三线城市受调控影响较小。以恒大为例，其在二三线城市地产布局暗合政策调控方向，同时采取了灵活的销售策略，取得了较好的效果。7月份实现单月合约销售额50.8亿元，取得了销售面积与销售额环比双涨的成绩。

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小房企硬挺居多

　　汉口常青路一个楼盘，5月开盘时均价7400元/平方米，如今均价达到了9000元/平方米;后湖一个楼盘，上半年开盘价格6500元/平方米，现在均价接近8000元/平方米。一些楼盘面临附近缺乏同类楼盘供应，即使遭遇销售淡季，也有底气提价。这让不少购房者更加坚定了观望的信心。

　　还有一些楼盘准备挺过淡季。

　　汉口市区一个楼盘，一直在推迟开盘时间，其效果也不佳。但是销售人员介绍，之前确定的近15000元/平方米的单价不会变，因为开发商下半年没有其他项目上市，降价压力不大。

　　记者发现，此类楼盘都是享受了去年的疯狂收获，但是没有太多的土地和在建项目的压力，所以降价也没有动力。

　　存货多的企业日子难熬

　　降不降价?在经历了3个多月的政策消化期后，各个房企之间已经出现了明显的分化。降价策略不止跟市场行情相关，也跟房企去年以来的经营状况和拿地策略相关。

　　2008年一年，各个房企土地储备很少，经历了2009年上半年的后，众多房企开始大手笔拿地。以武汉为例，去年下半年卖地总额超过2007年全年。疯狂地拿地也使得企业的经营活动产生的现金流量净额全部变成负数。

　　网易财经统计发现，几大上市房企今年上半年经营活动产生的现金流量净额均为负数。

　　此外，企业的存货也都在大量增加。上半年龙头放弃存货比去年期末少增加了10%以上。

　　业内人士说，今年下半年，商品房新盘将迎来供应高峰，房企降价压力陡然加大。如果届时成交量仍未大幅恢复，则供大于求的局面将对房价形成实质性的下调压力。

　　万科董事长石近日难得地谈到了房价。他表示，热点城市的房价有回调空间，开发商应该顺应市场趋势合理定价，不要去赌政策。石指出，由于2009年房地产业的突然爆发，全国所有的房地产企业大量进行房地产的开发建设，这些企业推盘时间大多集中在今年9、10、11月份。这种情况下，房源大量增加，热点城市的房价还一直坚挺下去是不现实的。