缓解低收入群体住房难 让民资参建保障房

加快保障性住房建设，满足居民住房需求。21日，加快保障性安居工程建设工作座谈会在常州召开。国务院副总理李克强强调，实施保障性安居工程，要从各地实际出发，突出重点，分类指导。今年全国要建设廉租住房、公共租赁住房、棚户区改造安置住房等580万套。

　　全面覆盖分层保障，常州模式全国瞩目

　　家住常州市锦绣小区的牟娟芬原来三代同堂，住房拥挤，去年成为常州市批享受经济适用房8万元补助的家庭后，今年住进了130平方米的房子。常州在全国较早进行住房保障体制的探索创新，目前已经形成廉租房、公共租赁房、经济适用房为主体的较为完整的住房保障体系，对住房困难家庭实现了“全覆盖”。

　　去年8月，常州大力开展公共租赁住房建设，大量筹集房源，为“夹心层”家庭、新业人员和外来务工人员提供住房保障公共服务。至今年上半年，常州已有10197户困难家庭享受了经济适用住房保障；6666户享受了廉租住房保障，其中1016户享受了廉租住房实物配租。今年上半年，受理公共租赁房申请962户，已安排155户入住。

　　常州分层保障、全面覆盖的住房保障受到全国关注。21日下午，来自国务院相关部委和11个省市的领导汇聚常州，参加全国加快保障性安居工程建设座谈会。会上，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强要求，在人口较多的城市，要大力发展公共租赁住房，缓解中等偏下收入家庭以及新业职工、外来务工人员的住房困难，在制度设计上考虑老百姓的承受能力，逐步形成梯度消费的住房模式。在低收入家庭较多的城市，要加快廉租住房建设步伐，提高困难群众住房保障程度。在工矿区、林区和垦区，要建设好棚户区改造安置住房，解决职工群众基本住房。

　　保障三成家庭，全国缺房4500万套

　　从供给总量看，保障性住房总量明显不足。截至去年，我国现有存量住房共计约170亿平米，其中包括三大块：原有公房、1997年房改后新建商品房、自建住房。按粗略口径计算，截至去年，我国共建商品房44.7亿平米，经济适用房约5亿平米，占住宅存量的3%、占商品房存量的11%。

　　从需求总量看，保障性住房供求缺口较大。参照美国等发达国家的经验，应纳入保障性住房范围的家庭占比应在30%左右，这意味着中国应有约6000万个家庭享受保障性住房。从供求缺口估算，以经济适用房套均面积60平米计算，5亿平米可解决约830万个家庭的住房问题；目前具有保障性住房含义的住房共计1530万套，能覆盖7%左右的城镇家庭，能覆盖25%左右的城镇中低收入家庭，实际供求缺口约在4500万套左右。各项指标显示，保障性住房建设在2000年达到高峰后，近十年来持续萎缩。

 　　保障“居有所住”，各地在行动

　　目前，全国各地纷纷采取措施，加快保障性安居工程建设，切实解决低收入家庭“住房难”。

　　今年初，北京明确提出保障性住房建设用地占全市住宅供地的50%以上，新开工建设和收购保障性住房占全市新开工住宅套数50%以上。截至目前，保障性住房开发投资214亿元，供应土地1123公顷，新开工11.6万套，竣工2.3万套。中低价位、中小套型住房的土地供应1202公顷，占住宅土地供应总量的83%。

　　天津今年保障性住房建设和棚户区改造计划投资332亿元，已完成投资201亿元，完成率达六成。目前，市政府制定了城中村改造三年规划，从今年起用三年时间基本完成600万平方米、11万户的改造任务，相关区政府已向市政府递交目标责任书。

　　近年来，我省一直将住房保障工作作为改善民生的重要任务。至去年底，江苏累计供应保障性住房35.23万套，发放廉租住房租赁补贴近7万户，完成城市危旧房改造4.33万户。今年上半年，全省又新增实施保障性住房建设项目364个，在建房源15.73万套、792万余平方米，新增廉租住房租赁补贴6500户，改造城市危旧房4.14万户。

　　让民企带着“钱袋子”参建保障房

　　今年580万套保障性住房的建设任务已明确，将来一定时期内的任务量也当是有增无减。规模巨大的保障房建设，所需“钱袋子”何在？

　　“如果能顺利引入民间资本支持保障性住房建设，政府当然欢迎。”常州市房管局副局长吴海泳告诉记者。

　　在现行的条件下，民间资本参与保障房建设的佳模式，是由民营房地产开发商“带着钱”参与保障房项目的开发建设。也是说，在土地、税费现行优惠政策的基础上，让民营企业从拿地环节开始，以现有房地产开发的模式进行保障房项目开发，后通过政府回购或开发商自行组织销售，赚取相应的利润。

　　在这种模式下，政府需投入土地、减免税费，财政几乎不需再支出现金，等于为保障性住房建设拓宽了资金来源渠道，将大大减轻地方财政的压力，有利于加快保障房建设的进度。

　　“保障房能不能吸引民营企业，核心的还是利润。”吴海泳认为，如果没有足够的利润，民间资本没有理由参与保障房建设。

 　　房改初期，一些城市曾经采取上述模式，由民营企业投资、组织开发了一批经济适用房。但随着开发成本的不断提高，以及商品房市场高额利润的吸引，民营企业纷纷转战商品房开发，保障房建设的“硬骨头”多由国有企业承担，或政府直接组织建设。

　　“在这样的情况下，民营企业能否进入保障房，取决于政府用什么样的优惠政策来吸引。”吴海泳说，现有的土地划拨、税费减免等政策显然不够，还需要力度更大的政策支持。

　　无论国有企业还是民营企业，当前建设保障房所共同面对的大问题是“缺乏长期融资渠道”。如果不能在融资机制上进行创新，将严重制约民营企业参与保障房建设。根据国外经验，可以允许保障房投资主体发行中长期债券筹集建设资金，但我国保障房项目几乎没有盈利记录，很难保证按时还本付息。要解决这些问题，还需要研究政策性的支持长期融资的方式。

　　“要更好、更多地吸引民间资本进入保障房建设，在现有保障房优惠政策的基础上，仍需破除准入、运行、管理、融资等方面体制、机制上的障碍。”万科负责人表示，要按照政策支持、市场运作的原则，探索建立保障性住房金融支持机制，鼓励金融机构进行产品创新，建立财政长期投入制度，完善保障性住房运营管理体制。