武汉楼市销量数据井喷！专家：楼市未显大变局

连续出现的若干个数据在上周撩拨了一下武汉楼市沉静数月的心弦，有人怀疑，这个市场已从4月中旬开始的宏观调控中苏醒过来——它醒得如此突然，向四面迸发出惊人的活力。

　　上周一前后，武汉房地产市场信息网(下称“信息网”)的数据显示，该市一手商品房的日成交量连续数日放量至500套左右的水平，高值离600套数套之。

　　在宏调政策尚未松动的情况下，武汉楼市果真以一种前所未有的突兀此告别了宏调时代，一骑绝尘地奔向一个的新时期吗?

　　市场较以往不同

　　与2008年的市场调整相比，本次市场调整呈现出很大的不同。“价格上，自5月份以来，武汉市的房价走势基本上呈一条水平线，同比波动幅度在-0.05%—0.03%之间，变化的数在每平方米几元钱之间。这种走势与2008年完全不一样。”亿房网研究主任明晶晶在19日接受采访时说，“一般来说，4—6月份，开发商完成全年销售量任务，下半年主要是为了完成利润目标，7、8月的推盘不大。而今年4—6月，市场推盘量比以往少了很多，一半的楼盘不加推，成交量也大幅缩小。但7月推了37个新盘，同比以往多了一些，成交量上，虽同比下降，但环比今年4—6月却有上升。”

　　但是，7月的这种推盘态势并没有沿续至8月。

　　亿房网在8月初的统计显示，这个月武汉市将有40个左右的新盘推出，截止19日，新增入市量为15个。“城区的开发商都在等。”明晶晶说。

　　明晶晶预测：“后期，市场价格会先下降，当成交量达到每月8000套时，可以是涨价的时候了。”“8000套”是该机构根据武汉市多年的销量数据测算出来的，前提是市场既没有政策刺激，也没有出现大规模炒房。

　　机构不认为市场发生变化

　　“市场是否真发生了本质性的变化，有到月底才能说清楚。”某研究院业内人士说，“‘信息网’公布的数据，不包含住宅商品房的成交量，还包含着商铺、经济适用房的数据。”“几个交易日的数据，尚不能作为对市场进行规律性判断的依据。不排除由于‘集中备案’导致统计数据一时出现较大变动的可能。”大家顾问总经理高虹说。

　　据介绍，虽然武汉市已将购房合同的签订从以往的手工签订变为网上签订，但“信息网”的统计数据以备案数据为准，并没有按网签数据进行统计。“对这些数据，与其理解为市场发生了趋势性变化，不如说市场整体供应量较此前有增加，这种增加是累积而来的，开发商正在向市场增加供货。”业内人士说，“这一点从近一个多月来，楼盘开盘的情况可以看出来，葛洲坝、万科的新盘都在近期开盘了。”

　　业内人士所指“累积”的供应量，除新盘入市外，还包括调控后被开发商“销控”的一些供应量。

　　明晶晶说：“我们掌握的数据看，近期全市主城区每个商品房楼盘的销量并没有发生异动。8月初到现在，武汉市主城区商品房销量有所恢复。7月份成交量为5000多套。8月这几周比7月同期有一点点增加，但增幅非常少。同时，与去年同期相比，销售下降了67.78%。”

　　对于“信息网”近期的数据变化，她认为，或许有一些临时性的因素。例如：经济适用房的集中备案以及商品房的集中备案。“上半年，类似的情况出现过两次。”

　　近期，复地、南国等企业的小户型推出后，在市场上掀起了一阵波动。同期，商铺的销售也较住宅更有热度。“小户型、商铺，这些都是投资品。”明晶晶说，“业内都知道，70%的小户型成交都是投资造成的。出现这一现象的原因在于，武汉有5家银行停止了对三套房发放贷款，住宅投资受限，小户型单价高，但总价低，一些投资者可以一次性付清。另外，小户型转让、出租起来较其他住宅产品更方便。”

　　开发商没有改变判断

　　一家全国性房地产企业的市场部人员指出：“楼市没有较此前发生变化。虽然我们全年的销售业绩较同期会有上升，但宏调的影响是显而易见的，否则我们也不会像现在这样卖。”该公司目前的推盘节奏与价格都较以往不同。

　　光谷某楼盘市场负责人说，“近期，每周来访量在50-60组之间，比6、7月份强很多。但热度不够，现在的数字还要再看。从目前‘下定’的情况看，下‘大定’的人，认为房价不会降，但也有观望的，他们或者是看一看，或者下‘小定’。”

　　经验证明，市场从疲软变为的过程中，开发商的定价策略将发生变化。

　　上周六，记者来到将在9月开盘的武昌某楼盘，销售人员说，“预计均价在8000多，也有少数7000多的房子，这些价房基本在2楼。”可以看出，该楼盘的定价策略基本沿续了此前一些开发商的思路。

　　20日，明晶晶告诉记者，武汉市房管局对相关数据变化的解释是：系统更新，不能为准。