降价催生“日光盘” 开发商下半年将“促销跑量”

　当市场仍在低迷之中徘徊时，在调控政策出台4个月后，上海却重新出现了多个“日光盘”。

　　据上海佑威及楼市专评网联合提供的数据，截至8月25日，上海楼市商品住宅共计成交54.57万平方米。在上月同期，商品住宅成交量为28.75万平方米。这意味着，进入8月以来的25天中，上海的商品住宅成交量已有47%的环比增幅。

　　“日光盘”降价快速消化

　　“对市场怎么看?”这是近期多个房地产业界人士频繁提出的问题。“看不懂了，难道市场又有反弹了?”在“金九银十”即将到来时，一些业内人士却对后市的判断失去方向。引发疑虑的，正是近期多个日光盘相继重现“江湖”。

　　截至昨日，在上海佑威及楼市专评网提供的8月成交排行中，位于宝山区大华板块的“中环一号”(楼盘登记名为滨河华城)以期内276套的成交量位居榜。但在此前相当长一段时间内，该项目的销售一直处于半温不火的尴尬状态。

　　“的表象还是由于降价造成的。”一位知情人士向《财经日报》记者表示。根据中房信提供的数据，该盘在2010年2月时，成交均价已被“拔升”至19738元/平方米。但在当月的成交量为3套。随后，该盘曾经对外报出22000元/平方米的销售均价，但在4月份之后始终徘徊在50套以下的月均成交量。

　　“这一次看得出来企业促销决心比较大，从成交价格来看，几乎打了八折啊。”上述人士称。中房信提供的数据同样印证了这点，2010年8月，大华中环一号成交套数274套，成交均价18170元/平方米。

　　与之类似的，还有闵行区的合生城邦。搜房网数据监控提供的数据显示，该盘虽然早于今年3月开盘，但在4月之后一度陷入“零成交”的窘境。6月下旬，售价经调整至17000元/平方米，且推出了“交2万定金买房9.3折”的措施，但效果并不明显。在销售均价终调整至8.8折之后，该项目的销售在8月16日至22日期间开始呈现“爆发”态势，以15717元/平方米的价格成交75套。

　　上海佑威房地产研究主任陆骑麟表示，排除掉8月份个别豪宅成交带动成交均价上扬的因素，市场成交的涨势与房企积推盘的措施有一定关联性。“今年下半年的主要任务，是促销跑量，回笼资金。”一位不愿意透露姓名的开发商直言不讳道。

　　或再加大降价幅度

　　实际上，根据陆续出台的房企半年报来看，不少房企在现金流净额方面出现负数。这也意味着，作为当前主要资金回笼渠道，一旦下半年销售成交走势持续冷清，开发商将为上半年大肆“花钱”买地的行为付出巨额成本代价。

　　“如果企业还想顺利运作下去，快速销售回笼资金是势在必行的。”陆骑麟表示，2010年严厉宏观调控政策的出台，直接导致上海全市上半年商品住宅成交量创出5年来低。

　　“开发商的自救是指望抓紧‘金九银十’时期降价求售。离年关越来越近，开发商的资金链将会进一步受到考验。”

　　据他预计，上海全市供应量会在近期出现一波明显增量，上半年供应不足的中低价位商品住宅，可能会在下半年加大供应量。搜房网数据监控提供的数据显示，截至8月25日，上海9月优惠楼盘新增至128个，促销楼盘数量持续上升的势头已经是4个月。采取八折幅度促销楼盘约10个左右。不过，统计结果表明，购房者的市场预期则是“总价降低20%~30%”。