延期上市楼盘：开发商捂盘还是受调控政策所限

11月初上海市住房保障和房屋管理局《关于开展房地产交易秩序专项检查的通知》（下称“检查通知”）发布的同时,数据显示,截至11月1日,10月份上海地区延迟开盘的项目共有47个,其中公寓项目30个、别墅项目15个,另外2个为混合项目。

　　“我们11月5日开始办卡,什么时候开盘,不知道了。”近日,长宁区某楼盘销售人员称,开盘时间“可能还要1~2周吧”。“我前一周来售楼处看房,他们说11月初会开盘的。现在好像又要推迟了。”售楼现场,一名吴小姐向《财经日报》记者如是说。

　　佑威房地产研究主任陆骑麟指出,调控期间,多数开发商由于看不清后市,如果盲目开盘有可能无法达成成交,开发商也能无奈选择“捂盘”。

　　自市场调控组合拳连环出击后,上海楼市交易量明显受挫。从凯盛经略（上海）投资管理有限公司11月3日的数据来看,截至10月31日,该公司的贷款签约额接近2亿元,环比9月下降32%,签约套数环比减少12%,贷款业务整体萎缩。

　　从与凯盛经略合作的中介机构来看,10月各合作中介的业务量明显减少,虽然看房人多,但成交的却少之又少。别是那些非上海户籍的外地人士,由于不能提供一年以上的税单或是综合保险证明,贷款受限导致他们的购房计划被严重耽搁;还有些客户则是不能承受高额的付及较高的利息成本;而有些客户则认为政策频出,房价必然会降,静观市场变化。

　　中国房地产信息集团研究总监薛建雄透露,目前上海商品住宅市场成交有下跌趋势,一些开发商见势纷纷故意推迟了开盘时间,他指出,上述数据中延迟开盘的47个项目,多数属于故意“捂盘”。

　　记者在检查通知中看到,包括未取得预售许可证或未办理现房销售备案,以认购、预订、排号、发放贵宾卡、收取诚意金等方式向买受人收取或变相收取定金、预订款等性质的费用;建设工程形象进度已达预售标准的商品住房项目不申请预售许可情况;已取得预售许可证或已办理现房销售备案的商品住房项目未在规定时间、未将全部准售房源对外公开销售,对外公开的可售房源拒绝销售等“捂盘惜售”行为,都属于此次检查打击的范围之内。

　　不过,记者发现,并不是所有推迟开盘的项目都是“故意”的,也还有一些“不得已而为之”的楼盘。

　　“本来我们这个月底可以开盘了,但现在政策要求结构封顶才能开盘,我们能保质保量抓工期。”嘉定楼盘华润中央公园销售人员如是说。而位于浦东的明天华城亦遭遇此窘境,据该盘销售人员介绍,亦因为项目尚未结构封顶,因此原定开盘时间需要推迟。

　　“其实很多楼盘确实是因为要封顶才能开盘,一些开发商需要滚动资金,早做好了销售计划,现在要无端延迟,其实很无奈。”一名豪宅开发商代表说。

　　另一个不容忽视的信息是,豪宅开发商在这一打击“捂盘惜售”的检查通知面前颇为淡定。上述豪宅开发商旗下一高端楼盘迟迟不能开盘,不过,原因并非“结构封顶”,而是高价盘预售许可证必须排队复核。

　　静安区某高端楼盘目前亦在等待预售证审批。“其实我们本来的计划是卖高品质的现房,申请预售证也是按照这个计划的工程节点进行的,因此审批拖晚一些对项目进度也没什么影响。”项目有关负责人介绍,目前出台的一些政策对他们来说影响并不大。