1月15日，仙桃房地产协会与
仙桃房网联合主办的2013仙桃地产高峰论坛暨仙桃楼市榜颁奖典礼，有幸邀请到湖北省民营经济研究会 副会长张联雄先生为大家发表了精彩的演讲。（下文皆摘自演讲内容）
湖北省民营经济研究会 副会长 张联雄
千年等一回的城镇化
缓慢的进步
中国数千年来都是个农业国。十一届三中全会以前的农业生产力水平，约等于汉代。
迟到的开端
我国古代农业较为发达的清代，剩余产品能够支持一部分人口从事非农产业。据日本罗时孟（Gil-bert Rozman）教授研究，清代我国城市人口占总人口比重约为6～7％。
制度的羁绊
实现农村户籍制度管制之前，1959年之前城镇化速度是上升的，而1960年后城镇化速度是下降的，1960年城镇化率接近30%，1978年后却变成17.9%？是因为三年自然灾害以后，不允许人们迁徙。
城镇化：中国脚步匆匆
20世纪80年代初期，中国有1.91亿城镇人口，而现在已剧增至7亿左右，而且每年还有超过2000万新增人口进入 城市。城市居民在总人口中所占比重从1950年的13%提高到2012年的52.6%。预计到2030年，城市对国内生产总值贡献将达75%。
2011年中国城市人口总数次超过了农村人口，中国用了60年的时间实现了城镇化率从10%到50%的过程，同样的转变，欧洲用了150年，拉丁美洲则用了210年。
城镇化不是城市化
过渡发展大城市的问题
土地资源紧张
自2000年到2006年，武汉市户籍人口由749万人增长到818万人，耕地面积减少了45万亩。现有未利用土地占全市土地面积的1.84%。
投资压力增大
2000年以来，我国每个新增城市居民所对应的城市投资额超过50万元。未来十年若再增加3亿城市人口，相应的投资额将超过150万亿。
环境恶化问题
武汉市每天运行7000辆公汽，14000辆出租车，100万辆私家车，空气质量不良率在20%左右。
社会资源约束
交通资源紧张，春运变成了一场战斗；教育资源紧张，领导批条是必然；业岗位紧张，很多大学生毕业是失业；住房价格猛涨，生活压力增大。
中小城市是城镇化的主场
人口分散分布
城镇化水平而言，美国是93%，欧洲80%，中国为52.6%。中国合适水平应该为70%！因为世界的人口数量聚集在少数大城市必定会产生严重的负面效应，因此必须发展中小城市！
减少远业，农民工进城与和谐城市。
发展机会均好，中小城市发展带来巨大的商机！
关于房地产业的十大预言
1、传统商住地产还可以发展十年以上
2、中等城市将成为传统地产开发的热点，县级市空间有限
3、三大新地产（旅游、养老、工业）将会逐渐兴起
4、大盘时代将会延续10年，然后是小盘时代
5、宏观调控政策重点将从抑制供给改为抑制需求
6、混合所有制开发商将会逐步增加并大行其道
7、中西部中等城市房价必然持续增长（看10年），均价伍仟元/平米左右。
8、复合地产成为新宠（含有居住、旅游、商务等复合功能）
9、城市土地价格将持续增长
10、大城市的卫星城镇将会持续繁荣
