两次投资房产心得：成交量下滑 炒房更谨慎

2000年来深的李先生在外企工作，现在是公司的一个中层管理人员。目前他买过的房已经超过10套，其中不少是帮朋友买的。自己的房子，已经转手了一些，目前在手的也还有三四套。他不是专业炒房者，是想多些房子作为家业，但是他对楼市的变化信号很敏感。

　　2004年，李先生在彩田村买了套自住房，80多平方米，每平方米7000元左右。不过当时要结婚，并没想投资，现在是17000元/每平米左右。因为交通便利，配套设施完善，又临近莲花山，直到现在还住着。

　　2008年底，李先生觉得当时深圳的房子成交量很低，价格也跌了很多，自己手里也积攒了一些钱，才有了投资的打算。他在蛇口买了两套房，总面积200平方米，当时是每平方米9000多元。到6月底出手时，已经涨了30%。当时有传言出来，说二套房贷要收紧，楼市可能要降温。李先生自己也感觉到，3个多月涨了30%，涨得太快，心里没有底，尽管相信长期来看房价还会涨，但是房产中介统计的成交量已经开始下滑。而且当时也看好了北京东三环的一处楼盘，需要用钱，正好顺势做个了结。这算是李先生的次投资，对这次投资也没太用心没想到挣钱这么快，出乎自己的预料。

　　可是二次当李先生准备用心做投资，把房产当成投资产品，作为钱生钱的媒介时，事情发展得不太顺利了。北京的那个房子从5月份说要开盘，当时是不少外企人士也看好那里。可是开发商迟迟不开盘，到了现在也没开盘。房价从当时的每平方米1.5万涨到现在的3万元。定金都押了几个月，拿不回来。

　　李先生的几条投资理念

　　1 要买核心区域的重点楼盘，交通要方便。目前被市场看好的房子，将来可能更具价值。

　　2 主要关注成交量变化，在地量可以买入，大家都不看好的时候房子很可能被低估。在天量时基本可以出手了，国家的政策随时有可能调控。相对成交量来说，房价的参考价值较小。

　　3 房子的总体趋势是要上涨的。因为宏观经济要向前发展，什么都要涨价。土地资源越来越，新一轮的地会催生新一轮的涨价潮。城市人口越来越多，也会造成供不应求状态，政府经济适用房是远远落后于形式的发展。

　　4 房价往往是从一线城市开始上涨，然后二线城市涨价，接着三线城市涨价，后全国都涨。这是一波资本逐利的过程，精明的人能够把握节奏，在一线城市赚了钱，还能抓住二线城市涨价的机会。

　　5 现在成交量下滑，因为进入楼市的资金开始谨慎;去年跌的快，今年涨的快，现在开始进入平衡期。房价可能会微调，但总体上还会小幅上扬。

　　6 未来的商品房可能更多的体现投资价值，居住功能降到次要位置。有中上层阶层才能买得起，住得起。下层人士能靠政府经济适用房。