业主分散买地合资建房 建成后遭开发商抵押贷款

南都漫画 张建辉

南方都市报6月15日报道 开发商4000多万元拿的地，在转让给业主时，已经拿了一两亿了；但开发商还不满足，又把在建工程（房子）抵押出去贷了1.2亿元。——— 业主方律师

在房价飙升的市场环境下，全国曾经出现过一股个人合资建房的潮流。广州市花都区狮岭镇骏豪阳光花园也是这样一个小区，但合资建房的风险却终令这里的业主们防不胜防。众业主一起出钱买了地，又一起出钱盖了楼。在各户花费数百万元建好房后，业主们却发现，他们的房子居然被开发商抵押贷款了———也即意味着，业主们连商品房买卖合同都签不了，办房产证更是难上加难。国土房管部门的资料显示，骏豪阳光花园的抵押共涉及80多户业主，包括3万平方米的用地，和土地上8万平米的建筑物。

卖地

开发商拿地后不开发转售个人

据国土房管部门的资料显示，2005年，狮岭镇次举行国有土地拍卖。一家名为东信房地产开发有限公司的企业，通过合法的招拍挂拿下了南航大道东侧一块地号为“(花国用)721352号”的国有土地。在网站上，该公司称，拍下这块地花费了4000多万元。

根据政府部门核准，该地块的开发功能是商住用地。开发商先后取得了该用地的规划许可和建筑许可。

令业内人士意外的是，这块地却未经开发，被卖给了分散的业主。

建房

上百名业主买地自己盖楼

一份由开发商和业主在2006年7月17日签订的“认购商住用地建房合同”显示，开发商与这名陈姓业主通过协商的方式，完成了其中一小块土地使用权的转让交易。这块总用地面积432.86平方米，总建筑面积2663.3平方米的土地，被以每平方米3350元的价格售出，总金额145万元。

业主分3次，将这笔金额交给了开发商，双方的土地使用权转让完成。

在这份法律依据模糊的合同中，开发商承诺，在房子竣工后为业主办理房地产权证，但没写明多长时间内办妥。业主的义务则是要在两年内将工程建设完成。

像这样的合同，开发商与上百名业主都一一签订。

一位业内人士介绍，按照现行法律规定和惯常做法，开发商在取得国有土地的使用权后，除整体转让给有开发资质的公司外，必须进行统一规划和开发，房地产项目建成后，由开发商到国土房管部门进行大确权，而后对外出售，售出的房子再一一进行小确权。但东信公司未经开发，在土地环节将使用权出售了。

抵押

业主收楼时才发现白辛苦一场

东信房地产开发有限公司成立于2003年底，由两位股东构成，当年两人分别出资640万元和160万元注册了该公司。据一位介入此事的律师介绍，

东信公司此前已经开发了康信园、骏鸿园、宝峰豪庭等3个小区。

大量业主取得土地使用权后，合资雇佣了建筑公司，按照规划要求，经过长达数年的建设，目前骏豪阳光花园已基本建设完成。业主们开始准备收楼入住。

但是收楼过程并不顺利。在与开发商沟通时，对方答复是小区还未通过验收，需要在楼宇的很多地方整改后，通过验收才能签订商品房买卖合同。

久拖之下，今年6月4日，业主委托律师到广州市国土房管局花都分局产权科查询得知，该小区B区8栋到15栋的所有在建工程都被开发商抵押了。

自己买的地，自己建的房，开发商未经业主同意抵押了，业主们很震惊。

在双方协商中，业主们得知，他们此前与开发商签订的“认购商住用地建房合同”，实际上是开发商与业主们进行的私下交易，所有交易都未在国土房管部门得到确认。2004年前后，由于全国房价上涨，北京、广州、深圳、杭州等部分城市都出现过合资建房的现象，在这个背景下，业主们与房产商签定了自建房合同。

显然，在一切公开合法的资料上，该小区的所有权还在开发商那里。

国土房管部门的资料显示，骏豪阳光花园的抵押共涉及80多户业主，包括了3万平方米的用地，和土地上8万平米的建筑物。

这些在建工程被抵押给农村信用合作社花都信用社后，开发商获得了1.2亿元的借款，这些钱已经划到开发商的账上。这场抵押中，由恒鼎公司作出的三方评估认为，已抵押的在建工程价值达到2.5亿元。

更令业主震惊的是，这一抵押借款早在去年7月14日完成了。而他们直到近1年之后才获悉。

按照抵押合同，抵押的期限将持续到2012年6月20日，利率为4.5‰，由东信公司的两名股东作了担保。

“开发商4000多万元拿的地，在转让给业主时，从大家手上已经拿了一两亿了，投资成本早收回了，但开发商还是不满足，又把在建工程抵押出去贷了1.2亿元。”一名律师说，虽然目前没有查到A区有被抵押的情况，但业主们都很担心，既然“认购商住用地建房合同”未经认可，开发商办理抵押借款没有法律上的障碍，那么A区无疑也面临着被抵押的风险。

有望解封

开发商计划9月份还清贷款

业主们多次与开发商协商，希望可以尽快给抵押的房子解封。

但据一位与开发商多次打交道的业主说，开发商在6月5日答复的还款计划是：今年6月10日还2000万元，6月20日还2000万元，7月再还2000万元，至此可以解封一半房子。到9月，开发商再还完剩下的6000万元，所有的抵押房地产可以全部解封。

对于这一计划，业主们一度觉得还款时间太长。但前日，东信公司的法人代表黄先生告诉记者，他与业主之间的协商还算顺利，在6月8日，他已经还掉了5000万元借款，剩下的款项将在本月底还清。双方约定明天再细节进行协商。

办证之路

业主盼早收房早拿证

但据业主介绍，开发商提出，房子解封后，要签订商品房买卖合同，并办理房产证，需要按照现在的评估价，在房地产交易的监控账户里注入一笔资金。

“开发商愿意拿出500万元，但是这些钱肯定不够，希望每个业主再拿出二三十万元，凑够按评估价买卖一栋房子的钱，然后一起放进监控账户，先办理一栋房子的产权证。然后这笔钱再流动起来，陆续给后面几栋房子办证。”一位业主说。

但是该律师认为，其实开发商要给房管部门列个清单，说清楚每个业主支付了多少钱，再加上“认购商住用地建房合同”，不需要再打钱到监控账户。

对这个问题，开发商方面不愿多谈，是一再强调，这件事情上，错不在开发商一方，业主都有错。他表示愿意与业主协商解决，但如果谈不拢，则用法律解决也可以。

骏豪阳光花园的整个工程已基本完成，业主们都在期待着房屋交付使用，并将产权证落在他们名下。