楼市行情 一夜之间央妈变卦楼市变脸

　　一、央妈变卦，楼市颤抖

　　2月4日，央行发布公告称：随着现金逐渐回笼，目前银行体系流动性总量处于较高水平。为保持银行体系流动性基本稳定，2月4日暂不开展公开市场逆回购操作。

　　而就在2月3日，春节后的第一个工作日，央行才狠狠的逆回购了一把：进行200亿7天、100亿14天和200亿28天期逆回购，中标利率分别为2.35%、2.5%和2.65%，较上期上调10个基点。

　　公开市场操作利率顺应节前MLF操作利率变化相应上调，进一步明确了货币政策中性偏紧的态度，以引导货币信贷合理增长和短期杠杆进一步回落。

　　这是对房市的精准打击。

　　央行确认货币市场加息的结果，其实意味着房贷利率存在着大幅上调的风险，目前5年期以上贷款基准利率为4.9%，这意味着按照5.5%的合理水平，所有的折扣房贷将全部绝迹，否则银行不如去买债。

　　而16年房地产市场的异常繁荣，本来就没有人口结构的支撑，全靠天量的房贷支撑，如果未来房贷利率持续上行，叠加政府对部分一二线城市投机购房限购限贷的铺开，地产销量或将持续下行，而地产市场的严冬或将到来。

　　拿上海为例，当地房价主要经历了以下阶段：2015年下半年中涨，2016年前10个月大涨，2016年11月止涨，12月首次微跌。

　　易居研究院副院长杨红旭分析认为，近期政府只管制新房定价，而不干预二手房交易。据此，基本上可能判定，本轮短周期，上海房价涨到头了，2017年将以下跌为主基调，部分时段盘整。

　　二、一夜之间，楼市又传来两个重大消息

　　没想到一夜之间，楼市再爆两个重大消息。

　　消息一：重庆规定抵押房产不得预售

　　2月4日，也就是昨天，重庆房管局传来消息，为规范房地产交易行为，确保房地产市场平稳健康，将进一步规范商品房预售许可审批和在建建筑物抵押登记，从2月1日起，抵押房产不得进行预售，预售商品房不得用于抵押。

　　简单来说，就是你土地抵押借款的，你就不能往外卖房;而你要往外卖房了，办理了预售证了，就不能再把房子拿去做抵押。

　　现实中很多开发商都有类似的情况，土地拿去融资换钱了，然后继续盖房，再去办理预售证往外卖房，这样可以快速回收资金。等房子盖好了，预售证办下来了，一看不好卖，又拿去抵押了，把资金回笼。所以捂盘惜售他也无所谓，等到年景好的时候再卖，开发商只要有土地有房子，就再也不怕拿不到钱。

　　所以重庆的这招一出，开发商特别是小开发商，恐怕就要哭死了。对于他们来说，再也不能玩空手套白狼的好戏，必须要投入真金白银，把房子开发出来才能拿到预售证，才能往外卖，而一旦开始卖，就要卖到底，不卖完就回收不了资金了。

　　而之前这种边抵押边卖相当不合理，如果这中间有任何的问题都是业主和银行承担风险，开发商早早的把利润锁定了，把风险甩了出去，年景好业主那可以卖高价，而年景不好，就甩给银行不要了。

　　有人为此叫好，但其实本身就该如此，抵押了的房子还能往外卖，这在法律上没法解释，得亏楼市一直涨，一旦下跌，法律问题就会出来，如果银行要卖这房子或者土地，你说算谁的?算业主拥有还是算银行的?甚至可以说，出售已经抵押的商品，根本上就是一种诈骗，只可惜大部分业主根本就不知道这回事，而且在力量体现上，也跟银行不是一个量级，所以一旦出现楼市下跌等问题，银行在法律上压倒业主是可以预见的。但显然这一切的始作俑者就是那个开发商。

　　所以重庆出手规范这个市场是个大好事，又一次在楼市这个领域，为全国各地做了一个非常好的表率。

　　消息二：全国土地纲要出炉

　　昨天的另一件大事，就是国务院印发了全国土地纲要，其中最重要的一点就是，将京津冀、长江三角洲、珠江三角洲等地区建设成为具有世界影响力的城市群，以盘活存量用地为主，严格控制新增建设用地，统筹地上地下空间，引导中心城市人口向周边区域有序转移。

　　简单解释一下，这就是继续沿用现在的土地制度，大城市不投放土地，而企图用高房价把大家驱赶到周边城市，从而形成城市群的概念。主要考量的是大城市承载能力有限，所以不再扩大大城市规模，合理配置全国资源，不能让一些城市撑死更不能让一些城市饿死。要的就是利益均沾，平衡发展。理论上和主观上是要让一线人口流出，到三四线去，一线房价下跌，三四线上涨借此去库存。

　　愿景是好的，一方面对于核心城市周边地区的房价将形成推动作用应该是确定的，会形成新的上涨预期，原本默默无闻的三四线城市，现在可能会承接首都、上海、杭州、广州等城市的部分功能，接受大量的人口转移，形成新的住房需求。

　　但核心大城市的利空，就没那么大的把握了，恐怕房价几年内都很难下跌。因为土地不再增加，供给不增，也就不可能再短期内扭转预期，没人卖房，光有限购限贷是没什么用的。

　　所以还是那个观点，几年内在限制需求，供给不加的情况下，一线城市应该是价稳量跌的局面，流动性崩盘但价格坚挺。至于未来几年之后怎么样，这就要看人口转移的情况，是不是真的能够控制人口规模，反正之前10年的控制都不怎么成功。

　　但这次的力度似乎不一样，从2016年北京的政府工作报告中，似乎人口控制已经成功了，核心城区人口已经下降。希望这次是真的，所以一线城市房价还涨不涨?现在看土地的梦想破灭了，那么似乎就剩了一个指标，那就是要看到底限购放松和人口趋势性下降，到底哪个先到?