四大警报响起 楼市或开始转风向！

"穗四条"、二套房政策收紧、住房部警示……

　　虽然,业界对下半年的楼市继续保持宽松政策表示乐观。但在近一个多星期的时间里,从中央的银监局,到地方的房管局却连续发出"警惕楼市过热"的信号,"穗四条"、二套房政策收紧、住房部警示……在当前信号频出的现状下,一方面是市场的乐观,另一方面却是官方的谨慎。面对变幻莫测的楼市,消费者该如何作出选择?

　　警报1　二套房贷优惠利率可能终结

　　日前,银监会主席刘明康在"2009年三次经济金融形势通报会"上强调,要控制房地产贷款风险,严格执行"二套房"标准,严格按规定执行住房按揭贷款付款比例和贷款利率。这意味着去年开始的优惠贷款利率可能终结。

　　防范假按揭等现象发生

　　刘明康在通报会上强调,当前,要别防范项目资本金不实或不足风险、票据融资风险、贷款集中度风险和房地产市场风险等新的风险点。他强调,要控制房地产贷款风险,严格执行"二套房"标准。对投资性住房要坚持付高成数、利率严格风险定价和资信严格审查的原则,严格执行与借款人"面谈"、"面签"制度,采取切实有效措施防范假按揭、假付现象的发生。

　　刘明康指出,今年上半年,我国银行业金融机构经营活动中的不审慎行为和冲动放贷、粗放经营的倾向有所抬头。央行统计显示,今年前3月,全国金融机构个人住房按揭贷款新增量约1000亿元。但二季度后开始猛增,上半年新增达4661.76亿元,同比增幅超过150%。

　　广州银行房贷处零界点

　　目前广州房贷处于何种情况?是否7折贷款利率将成为历史?银监会口风之前买了房的二次置业者是否可享受优惠贷款利率以及付三成比例?

　　据悉,广州各大银行都已在两星期前接到了银监会"从严二套房"标准的文件,但大部分银行表示具体细节还在商讨之中,并表示之前买了房正在申请贷款的客户仍可享受二套房贷优惠。不过,少数银行则给出了模棱两可的答案,某银行的客服热线对此回答是:"如果是优质客户,我们可以考虑下浮30%的利率。"而"优质客户"的定义暂时未明确。

　　中原地产项目总经理黄韬分析,目前广州的银行房贷可谓处于"零界状态",二套房贷是否完全取消优惠还不能肯定,但从政策风向来看,今后能享受优惠利率的客户肯定比以前要少。_ueditor_page_break_tag_副标题

警报2　预警信号类似2007年现状

　　经历一年的痛苦之后,今年上半年,广州的房价及成交量重新呈现回暖迹象,成交量及均价也一直保持着平稳而小幅增长。但在刚过去的6月份,广州一手房的成交均价从5月份的8100多元/平方米,大幅飙升至9600多元/平方米,城区的房价也在近两个月恢复甚至超出2007年的高位。

　　这一情况,我们似曾相识。回想2007年之初,由于房价的持续高涨,政府连续出台严控政策,同时也不断发出楼市过热的预警信号。但在当时,相关的政策及预警信号并没有达到预期的效果,反而促使失去理性的房价以更快的速度飙升。

　　穗四条预防楼市过热

　　在楼市"形势一片大好"中,在业界均表示下半年不可能出现大转折的背景下,广州市房管局在近期悄无声息地出台了"穗四条"政策。虽然从政策的内容及力度上看,并没有从深层次上触及市场的兴备点,但其警示作用,却是不能忽视的。

　　据了解,"穗四条"的出台背景,主要源于6月份高达9600多元/平方米的均价,以及有8块地未履行土地拍卖公告两大因素,而作出的调整性政策。希望借助以增加土地供应、敦促开发商加快土地开发的节奏、加大市场供应的方式,从而达到平衡市场供求、保持市场平稳发展的目的。

　　政府会调整部分行业

　　中地行董事长徐建平表示,包括"穗四条"在内的政策及重申,是政府部门对市场的一种警示信号。但宏观政策始终是位的,在宏观经济未有明显改善的情况下,政府部门会对部分行业进行调整,比如近期反弹较为厉害的资源类、金融类以及房地产行业,但在宏观面上不会有太大的变化。

　　知名房地产专家韩世同表示,从"穗四条"的相关内容看,应该是比较到位的,而且可以与二套房贷政策相叠加,能产生较为明显的效果。他表示,从"穗四条"来看,政府已经意识到从根源上解决目前地产行业供求问题了。"比如说,在保证房源这一条,相信政府会敦促开发商的推货速度,严控捂盘惜售的现象,确保下半年的市场供应。"_ueditor_page_break_tag_副标题

　警报3　住房部三举措加强监管楼市

　　经过对全国楼市为期数日的"微服私访"之后,近日,住房和城乡建设部(住房部)提出了"三项举措"来力稳楼市。据了解,住房部将重点加强对北京、广州、上海、深圳等热点城市房地产市场的监控和指导,在供需、土地供应等方面进行合理调节,着力稳定房价。

　　调研后提出三项举措

　　近日,住房部针对房地产业提出了三项具体举措:一是加强监督管理,确保完成今年保障性安居工程工作任务,重点督查年度计划执行、建设用地落实、资金使用、工程建设管理等情况;二是继续稳定房地产投资,建议商业银行根据信贷原则和监管要求,加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设和新项目的信贷支持力度;三是继续加强房地产市场监测分析,加强对各地的分类指导。

　　据《中国房地产报》报道,早在几个月前,住房部对全国近40个大中城市的楼市进行实地考察,为了解真实全面的市场情况,住房部采用"微服私访",在尽量不惊动地方政府的情况下,到当地主要楼盘亲自考察,了解实际成交情况。

　　针对目前房地产市场的运行情况,住房部有关负责人表示,下一步工作重点是认真落实已出台的各项调控政策,着力稳定市场信心和预期,稳定房地产投资,促进房地产市场稳定健康发展。

　　或将抑制楼价上涨

　　住房部针对目前楼市提出的三项举措,不少业内人士认为,可谓是楼市的一场"及时雨",该举措对楼价上涨有一定的抑制作用,同时,对全国楼市的进一步稳定也起着重要的推动作用。

　　中国房地产研究会副会长、住房部住房政策专家委员会副主任顾云昌日前在接受记者采访时表示,防止房价快速上涨,着力稳定房价,保证房地产市场稳定健康发展将是未来工作的重点。

　　满堂红研究部经理周峰认为,住房部的三项举措主要是稳定楼市。"目前,广州楼市来看,市场短期调整肯定会出现的,但地方政府是有能力配合住房部稳定当地的楼市,至于楼价的高低走势,主要还是由市场需求自行调节,主管部门无需强制性去干预。"

　　警报4　大量推地抑制楼价快速上涨

　　据广州市房管局公布数据显示,前5个月,广州市一手商品住宅均价为8150元/平方米,同比降19%。但进入6月后均价重上"9"字头,涨至9676元/平方米,六区房价更是高达12354元/平方米。业内人士表示,目前广州的房价整体上已超过了2007年的高峰期。

　　广州市国土房管局副局长黄文波表示,从成交均价来看,广州市内城区的房价升幅较为明显,部分区域楼价升幅较快。所以有必要出台措施稳定市场。

　　业内专家韩世同认为,楼价快速上涨跟开发商的故意抬价有密切关系。广东省政府发展研究副主任李惠武也直言,"广州很多房子价格超过2万元/平方米,我是副厅级职称,每月工资8000多元,两个月工资也买不起一平方米的房子。"

　　中原地产项目总经理黄韬表示,为了抑制楼价的迅速上涨,政府大量推出土地是一个明显的稳定楼市措施,而建设廉租房和经济适用房对抑制楼价的上涨也会有间接的作用,可以分流一部分客户。黄韬进一步表示,目前,随着房管局的一些或明或暗的措施,以及7~9月份是楼市自身的调整期,成交量和楼价都会有所下降。_ueditor_page_break_tag_副标题

　坊间流传的二套房贷收紧的消息终于得到证实：中国银监会主席刘明康日前表示，要控制房地产贷款风险，严格执行"二套房"标准，严格按规定执行住房按揭贷款付款比例和贷款利率。
　　有关专家表示，这体现出监管机构和银行开始对楼市急速上涨抱有警惕，在实体经济没有全面复苏的前提下，楼市和房价过快上涨，房地产贷款扩张太猛，可能会积累金融风险。
　　一些城市二套房贷已经收紧
　　刘明康在日前召开的银监会2009年三次经济金融形势通报会上强调，当前，要别防范项目资本金不实或不足风险、票据融资风险、贷款集中度风险和房地产市场风险等新的风险点。要切实加强风险管理，进一步优化信贷结构。
　　刘明康提出，对投资性住房要坚持付高成数、利率严格风险定价和资信严格审查的原则，严格执行与借款人"面谈""面签"制度，采取切实有效措施防范"假按揭"假付"现象的发生。
　　上海某贷款中介机构的负责人则告诉记者，7月1日以来，上海多家商业银行的确对二套房贷政策有所"收紧"，更确切地讲是"严格执行起原来的政策"：办理周期拉长，从"按人放贷"恢复成"按户放贷"，从而恢复了"40%付、1.1倍利率"二套房贷规定。
　　这位谙熟银行业务的负责人说，原先央行对二套房贷的规定，是"按户放贷"，但是许多商业银行可以通过"按人放贷"打"擦边球"，比如夫妻双方各以主贷人的身份申请贷款，虽然对家庭来说是"二套房"，但各人却都是次贷款，从而绕过了二套房贷的政策。不过，"进入7月以来，绝大多数银行不再这么做了"。
　　"我们还没有接到二套房贷变化的通知，近期投资客出手的情况比较多，按揭没有出现问题。"满堂红地产深圳福田南片区负责人裘小姐告诉记者，总体而言，这一段时间以来，深圳房地产信贷环境没有太大变化，但业界对于二套房贷政策收紧的预期却比较强烈。
　　今年以来，随着房价不断攀高，国内一线城市的银行监管部门不断地提示风险。如4月上海银监局连续两次发出通知要求严防违规房贷，在其公布的《关于进一步规范个人住房按揭贷款业务的通知》中明确：除套自住型普通住房和套改善型普通住房外，付均不得低于40%。深圳银监局在近期召开的年中工作会议上，也对辖区内各家商业银行发出了风险提示，要求严格执行国家二套房贷政策，防止违规放贷。
　　两大原因导致二套房贷放松后"刹车"
　　长期以来，由于国家对于二套房贷的政策以原则性为主，各家银行在执行过程中有较大灵活操作的空间，比如"人均平均面积"如何计算，"家庭人口"如何界定，都是可以做文章的地方，如果银行认定客户违约烂账的风险不大，可能比照套房处理。因此尽管监管部门对于二套房贷付四成的规定是三令五申，但在执行过程中，采取各种手段突破硬性规定的案例并不少见，可以说这一政策的执行是"外紧内松"，这也是银行收紧二套房贷之前的普遍写照。
　　据了解，近期楼市快速上涨，"虚火"上升，是银行收紧二套房贷的主要原因。监测显示，2009年上半年，我国主要城市住宅市场成交量基本恢复到2007年上半年水平。北京、天津、重庆、深圳、杭州、武汉等重点城市同比增幅接近或超过，深圳的成交量同比更是增长150%。
　　受投资客卷土重来、通胀预期加剧等因素影响，近期一些城市房价更是上涨得让人心惊肉跳。按照中原地产的统计，6月份深圳一手房的成交均价为14908元/平方米，而1月份的成交均价为11045元/平方米。也是说，半年时间，深圳房价涨幅已达35%。北京、上海的情况与之类似。有的城市房价更是全面超越前期的高点，今年1月至5月，南宁市新建商品房成交价平均为每平方米4500.22元，与去年同比增长9.81%，创出历史新高。
　　"在实体经济没有全面复苏的前提下，楼市和房价过快上涨，房地产贷款扩张太猛，可能会积累不良贷款。"深圳社科院城市营运主任高海燕说，目前楼市的投机气氛可谓是炙手可热，银行收缩房地产信贷是有理由的。
　　上海某贷款中介机构的负责人告诉记者，根据常规的节奏，一般银行是一、二季度"大量放贷"，三季度"维护老客户"，四季度放贷"半停工"。6月底以前，许多银行已经早早消化完全年的放贷额度，下半年已没有太大的放贷压力，所以现在回归于政策，其实是"顺水推舟"的事情。