聚焦物业纠纷 两败俱伤的“消耗战”

物业纠纷的话题备受市民关注。无论是小区业主，或是物业企业，似乎都有诉不完的苦水。一方面，物业企业称业主物业交费率太低，企业亏损严重，有的不得不退出小区;另一方面，有些业主则认为物业企业服务不到位、缺乏诚信，小区业委会更换物业企业的事件也屡屡发生。

物业企业与业主，本是服务与被服务的关系，原本应该双赢的两方，有时候却站到了对立面上，甚至会硝烟弥漫……

本报10月17日以《新老物业斗法小区业主遭殃》为题，报道了河北区康都大厦发生的物业纠纷，该话题引起市民广泛关注，很多读者给本报热线28201000打来电话，发表自己的看法，展开对物业纠纷话题的讨论。很多市民指出，物业纠纷，是一场没有赢家的“消耗战”，无论对物业企业还是业主，每一次阵痛过后，都会留下难以弥合的“创伤”。应该看到，在众多物业纠纷中，少数物业企业缺失诚信，是导致纠纷不断发生的“隐患”，而部分业主花钱买服务的意识欠缺，是促使纠纷恶性循环的“助燃剂”。此外，开发商与物业企业建管不分，部分小区业主大会和业主委员会运作不规范等问题，在一定程度上激化着矛盾。面对不断上升的物业管理纠纷，市民们建议有关部门加强研究、探讨调处物业纠纷的新方法。

业主和物业公司都是输家

物业纠纷，是一场没有赢家的战斗，如数交付物业费的业主，往往是大的受害者。天津市物业管理协会的负责人接受记者采访时说，每一次纠纷后，物业企业都会遭受经济和公司形象的双重受损，而业主面临的则是房屋的贬值、公共设施养护的缺失，有时甚至步入恶性循环的状态，给全体业主带来无法挽回的损失……

对此，经历过物业企业退出的业主可以说感触深。“今年6月份，小区的老物业退出了，新物业又没有及时进来，电梯没人管了，正赶上大夏天，22层高的楼，要一步一步地爬上去，那个罪，可难受了!”合汇大厦业主孙先生说，幸亏区物业办和街道多方协调，新的物业进来，他的生活才算恢复平静。

滨河家园小区业主宋女士说，今年年初，她所在小区的物业企业撤了出去，一时间，小区彻底乱了套，大部分垃圾桶都“顶盖肥”，扔在垃圾桶旁的生活垃圾一直堆到道路上，小区内路灯没电，晚上出门要摸着黑走……居民们费了很大的劲，好不容易才找了个新的物业，尽管他们对现在的小区管理现状仍不是很满意，“但是，经过这次折腾，很多人都心有余悸，真怕类似撂挑子的事情再次上演。”

“如果不是亏损得太厉害，谁愿意退出项目?”纠纷发生后，物业企业负责人也无不大声叫苦。隆馨物业公司在撤出滨河小区时出具的报告显示：自2002年进驻小区以来，物业费收缴始终收不抵支，后期收缴率不足10%，截至2007年11月底，累计物业费欠费1378222.81元，在长期亏损的情况下，已无法维持正常经营，不得不退出。而在闹得沸沸扬扬的河西区福盛花园小区物业公司退出事件中，方金物业公司也称物业费收缴比例不足50%，导致大幅亏损，2008年度亏损额达到五六十万元，员工工资发不出来，到法院起诉欠费业主时也遇到了很大的困难。万般无奈，该公司才采取临时退出的过激措施。尽管这些报表都是物业企业单方面出具，其权威性受到一定质疑，但是，可以想见，如此低的物业交费率，要让物业企业仍有盈利空间的确很难。

“物业管理一直是衡量一个楼盘价值的软性指标之一，长期的物业纠纷，带给业主的不是无休无止的烦恼，更有可能给一些楼盘带来"恶名"，直接影响了这些住宅在二手市场上的交易，甚至直接带来楼盘价值的贬损。”一名业内人士在接受采访时指出，如果说一个楼盘的房屋质量、配套设施是它的“硬件系统”，那么物业管理是一个小区的“软件设备”，物业问题如果长期得不到处理，必然会对房屋价值产生负面的影响。

少数物企缺失诚信埋“隐患”

“除了精装修的小区外，业主入住之前，哪家物业企业不收装修押金?收钱容易，退钱可难了，即使没有任何拆改，也要拖上很长时间。国家发改委早认定这是乱收费，但是，谁能制止?还有，业主入住前必须预付一年的物业费，否则很难拿到新房钥匙，这也已经形成惯例。面对这样的强制收费，哪个业主能抗?”市民李先生参与讨论时说，这样一来，业主还没有正式入住，埋下了双方对立的“种子”，“少数物业企业缺失诚信，损害了全体业主的利益，是物业纠纷不断发生的"隐患"。”

“前几年，我们选聘了怡和物业，没想到，该公司服务不断缩水，尤其可气的是，这家物业企业不打招呼，把产权归业主所有的车库私自对外出租。这样一而再、再而三地违约，让我们忍无可忍。”为此，新世界花园小区业委会今年3月份毅然炒了这家物业企业的“鱿鱼”。然而，气还没有喘匀，新的麻烦又来了，怡和物业被炒掉后拒不撤出车库，并与新来的山华兴物业企业发生执，没想到，山华兴物业企业脾气更大，一看问题谈不妥，不由分说，径直撤出小区，小区业委会猝不及防，根本来不及选聘新的物业企业，800多名业主的生活彻底被打乱……

对个别严重违规的物业企业，本市辖区房管部门也曾依照相关规定做出处罚，欧思诺物业企业是其中之一。据了解，该公司在管理河北区月桂园小区过程中，未按合同约定提供规范服务，又不整改，同时不按相关程序退出服务，拒不在规定时间内与业委会办理交接工作，还将小区业主委员会成员打伤。为此，河北区房管局在多次协调和责令整改未果的情况下，按照有关规定，对该公司处以8万元行政处罚。

近日，北京华物业管理有限公司也为自己不负责任的违约行为付出了代价。该公司与和平区新文化花园新典居业委会签订了3年的物业服务合同，服务半年之后提出提前终止合同并撤出。“小区不能没有物业，业委会不得不在短时间内找一家新物业来代替，造成了议价上的被动，终，新物业企业的收费标准比原来多出很多，这样一来，小区业主3年多支出物业费10多万元。”为此，在多次协商不成后，新文化花园的业委会将该物业企业告到法庭。经过几轮庭审之后，法院一审判决该公司败诉，需要支付各项补偿金7万余元。_ueditor_page_break_tag_副标题

部分业主交费意识欠缺

“不可否认，物业企业里面有害群之马，但这毕竟是少数，由于部分业主花钱买服务的意识欠缺而导致的物业交费率低等问题，使更多规范运作的物业企业面临着很大的压力和困难。”安华物业企业负责人在接受采访时说，为了保持社区的稳定，物业企业默默地付出了很多牺牲，希望广大业主对物业企业多一分理解，也希望社会各部门多给物业企业营造发展的空间，培育物业行业健康、有序地发展。

据了解，中国物业管理协会2007年开展的“物业管理行业生存状况调查”中，在全国接受调查的4600家企业中，有40.07%的企业盈利，有40.76%的企业处于亏损状态，平均亏损额为37.22万元/年，行业里很多企业面临难以可持续发展的难题。而物业费交费率过低，是造成这些企业亏损的主要原因之一。

“本市物业收费率普遍不高，有很多小区维持在70%左右。也是说，70%的业主在为的人买单。”天津市物业管理协会的负责人谈及该情况时不无忧虑地说，一些业主对物业付费的概念接受不了，很多人习惯了住公房，一下子买房成了业主，花钱买服务的意识还没有完全树立起来。然而，物业管理服务具有不可分割性，没有交费的业主与交费的业主享受同等的物业管理服务，攀比从众心理使更多的人欠费，结果是物业管理费收缴率更低。物业企业为了控制成本，好减少人员、降低服务质量和标准。本来每天该清扫三次或随时清扫，改成两次或一次。服务质量降低了，业主不满意，更多的业主不交费，而物业企业再减人降低成本，这进入了恶性循环。该负责人指出，有很多物业企业和开发商是父子企业，尽管有的企业年亏损额达200多万元，但为了打品牌，为了让自己的房子好销售，强行支撑着做物业服务。但是，这种局面不可能长久，开发商肯定要甩掉包袱。

据“央视”组织的一次调查结果显示，受访市民在回答“如对物业服务不满，您将采取何种维权措施”一项时，63%的人选择了“拒交物业费”。为此，顺驰物业企业负责人接受采访时，总结了几项业主不交物业费的原因：一是开发商遗留的问题，诸如房子漏水、小区公共设施的建设等等，这些问题本来是开发商与业主的矛盾，但业主往往迁怒于物业企业;二是开发商承诺的未能兑现，诸如有的开发商为了房子好卖，不负责任地承诺业主可以搭建露台、圈小院，物业企业发现问题自然会制止，矛盾便转嫁给物业企业;三是诸如暖气不热、煤气不通、有线电视不清楚等本属于公共服务行业的问题;四是邻里关系不和谐导致的矛盾，比如居民养狗物业企业为什么不管?楼上住户跑水淹了我家，物业企业必须要给解决，解决不了我不交费等等;五是小区社会治安、违章搭建等问题，诸如小区丢了东西，进了小偷，自行车、汽车丢了，私搭乱建严重，这些都成为拖欠不交物业费的理由，其实，小区有保安并不能确保不会丢东西，拆违章也不是物业的权限范围，而要依靠当地的综合执法部门。其实仔细分析，上述问题的出现，与物业企业的服务并没有直接联系，但是，问题发生后，业主们维权未果，很多人便会采取拒交物业费的端措施，物业企业成了发泄对象。_ueditor_page_break_tag_副标题

为了催缴物业费，有些物业企业将部分欠费严重的业主告到了法院，然而，效果并不理想。一家物业企业负责人无奈地说，出于社会稳定的考虑，法院通常会采取调解结案的方式，被起诉的业主需缴纳部分物业费，物业企业也能见好收。“即使这样，仍有业主拒绝调解，法院判决业主支付物业费后，判决的执行却又成为摆在物业企业面前的难题，终有些案件不了了之，在一定程度上也助长了部分业主无正当理由拒交物业费的歪风邪气。”

其实，不光是物业企业，另有很多如数交费的业主打来热线电话称：“没有正当理由拒交物业费的业主应该受到全社会的谴责。即使物业服务不到位，也应采取理智的办法解决，实在不行，可以诉讼到法院。我交了物业费，你却不交，却也同样享受物业服务，这些人的做法，无异于侵占了我的财产。更让人生气的是，跟这些人聊天时，有的人甚至公开说，我不交物业费没有任何理由，别人不交，我为什么不能不交?这种局面必须要改变。”