全国房贷压力再紧 楼市零成交或迫使房企调整营销降价

在“返价”风波渐渐平息之时，房贷市场又掀起了付比例以及利率提高的浪潮。在银监会刚刚否认了“套房贷付比例提至五成”的传言时，建行、中行、农行在浙江、广东分行套房贷付调至四成的消息又引发关注。

    而本报记者从北京各国有银行与股份制银行处了解到，北京各行目前并未明确下发提高套房贷付比例的政策，房贷利率也基本上执行基准利率，但并不排除部分银行上调套房付比例的可能性。

“提高付比通知随时可能出”

    “近接到很多咨询电话，都是咨询住房贷款利率的。”中国工商银行北京一支行信贷部张姓副主任告诉本报记者，“目前，我们还没有接到关于提高个人购房贷款付比例的通知，原则上仍然执行付三成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。”

    不过，张主任还表示，“现在，提高付比例的通知随时都有可能出来，所以个人按揭贷款的具体政策是随时调整的。而且，根据工行总行的规定，各分支行可以根据申请人的具体情况以及所购房屋情况，在付比例及贷款利率上有不同幅度的调整。”

    事实上，本报记者电话咨询了工行、农行、中行、建行和交行五大国有银行的客户服务热线，都表示“未接到总行通知，在北京仍然执行原来的政策要求”。

    同时，也有一部分银行表示暂停受理房贷申请。“我们暂时不受理房贷。”中行某支行工作人员表示，至于何时能恢复受理，她说要等通知。

    不如此，目前部分国有银行已经对资质不好的客户上浮了基准利率。工行北京一支行个贷经理表示，资质不好的客户利率水平一般会上浮10%，甚至更多。

    目前，像浙江、广州等地套房付提高到四成的现象还是属于地方性的，这跟当地的市场成交有关。成交量高的地区，银行贷款发放相对紧张，利率会提高，付也会有所增加。银行提高付在一定程度上会挤压出刚性需求中的非理性需求。”北京中原地产三级市场研究总监张大伟表示，这种付提高的政策暂时还不会蔓延到全国。

放房贷也看与开发商关系

    据记者了解，目前北京地区各股份制银行出于对信贷风险的控制，已经各自根据客户资质和与开发商关系划分了付比例和利率优惠等级。

    5月11日，记者电话联系了招商、民生、光大、深发展、中信等股份制银行。其中，民生银行、光大银行表示，目前套房贷仍将执行三成付，但事实上，“由于政策上对银行执行房贷付比例上并没有硬性规定，因此，根据客户资质各行仍会有所上浮。”招商银行北京一支行个贷部主任汤朝晖向记者表示。

    而深发展北京某支行信贷部工作人员表示，目前深发展对于关系较好的开发商楼盘，仍然可以实施现有政策。深发展个贷咨询经理吴女士向记者表示，如果是有合作基础的开发商楼盘，银行会直接和售楼签订合作协议，这样比较方便。“如果和我们银行没有合作，我们受理一次得去现场拍一次照片核实，非常麻烦。”她告诉记者。

    另外，如资质不好的客户，比如一些还款压力大的客户，“这不好说了，贷款基本批不下来。”吴女士表示。

    张大伟向记者表示：“在当前的经济形势下，经营性抵押贷款、中小企业贷款反而会带来更好的利益，尤其是现在国家对房地产市场有所调控，所以银行暂停或者压缩个人住房按揭贷款的规模也并不奇怪。”

开发商称将顺势调整营销

    记者采访的多位业内专家一致认为，银行执行套房贷政策日益严格，这让本已经低迷的楼市成交“雪上加霜”。

    事实上，进入5月的北京楼市新房二手房环比4月下旬成交量均有明显下调，其中二手房下调幅度更是高达46.3%。而且北京出现新房二手房多个楼盘零成交，个别楼盘甚至长达半年时间零成交。

    而据“链家地产”市场研究部的一份统计显示，位于北京通州区的珠江丽景家园，去年12月中旬获得预售资格，至今没有成交；同样位于通州区有1600多套房屋的金隅花石苑，去年11月底开盘，至今签约了1套。

   “链家地产”席分析师张月分析，基于当前市场情况长期零成交的楼盘将会越来越多，对于开发商来说，楼盘零成交导致其资金难回笼，在当前的经济政策之下，开发商贷款的难度增加，融资渠道有限，部分开发商若资金紧张，将可能会率先降价销售。

    北京远洋地产一位项目负责人向本报记者表示：“这一轮调控政策的力度比较大，尤其现在银行贷款控制得严，都对我们项目的销售和回款造成麻烦，公司也会顺势调整一部分营销策略以应对这一变化。”

    当业内普遍预期新一轮房地产调控进入之际，国土资源部、发改委密集跟进原有政策，并对近期花样百出的地方新规亮出明确观点，或纠正，或肯定。

    昨天，国土资源部举行2011年城市住房用地管理和调控重点工作进展情况新闻通气会。

    据介绍，全国2011年住房用地计划供应21.80万公顷，与2010年全国住房用地供应计划和实际供地量相比，分别增加18.5%和72.6%，超过前两年年均10.17万公顷的实际供地量。其中，保障性安居工程用地和中小套型商品房用地计划为17.13万公顷，占住房用地供应计划的78.6%，比去年提高2个百分点。保障性安居工程用地计划是7.74万公顷，占住房用地供应计划的35.5%。

    其中，今年的保障性安居工程用地储备相当充裕。

    国土资源部土地利用管理司司长廖永林介绍，经初步测算，今年中央下达的1000万套保障性安居工程建设任务，用地需求近4万公顷。

    除公布了2011年全国住房用地供应计划外，国土部还发布了《关于坚持并完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》，以及加强保障性住房用地管理的政策措施和相关要求。

    业内普遍认为，此举意在对花样百出的地方“苗头性、倾向性问题”给出中央的权威意见。

据廖永林介绍，此前，国土资源部组成专题调研组，对北京、天津、上海、深圳、青岛、长沙等城市进行实地调研，结合调研结果制定了《关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》。其中，充分肯定了“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、“商品住房用地中配建保障性住房”和“土地利用综合条件佳”等四种招拍挂创新做法，鼓励各地因地制宜，选择恰当的土地出让方式和政策，有效合理调整房价地价，稳定市场预期。

    但是，对于部分地方尝试集体用地建设公租房，单位自建保障性住房等做法，国土资源部表示，目前一些地方出现了擅自利用农村集体土地和企业自用土地建设公共租赁住房以及建设、销售“小产权房”等苗头性、倾向性问题，为依法依规确保保障性安居工程用地的供应，国土资源部及时下发文件，严禁擅自利用农村集体建设用地兴建公共租赁住房，严格规范城镇较远、住房困难职工较多的工矿企业利用自用土地兴建保障性住房行为，坚决制止和严肃查处“小产权房”等违法违规行为。

    同样在昨天，发改委发布了《关于开展商品房销售明码标价专项检查的通知》，要求各地价格主管部门立即组织开展专项检查，对所有房地产开发企业正在销售的商品房实行拉网式排查，确保“无一遗漏，不留空白”。检查内容包括是否一次性公开全部预售房源，是否在交易场所醒目位置明码标价、虚假折扣与虚假优惠等。对于违反明码标价规定的企业，除按价格法进行经济处罚外，还可责令停业整顿，甚至吊销营业执照。

    对此，中国房地产业协会一位负责人表示，保障房的及时跟进和金融手段的结合是中央此轮调控的重要抓手，限购和限价正在有效抑制投资需求和销售价格，开发商的资金压力会随着金融市场的紧缩而进一步加剧。决策层对下半年楼市“价量齐跌”很有底气。