二手房市场低迷致刚需成购房主力 买转租成趋势

　　受限购、限贷等多重调控政策影响，武汉近期二手房的价格出现波动，成交量在几月内呈现持续下跌的走向。无论是从楼市整体行情还是各大中介的成交数据来看，二手房市场依旧低迷。成交量下降的同时，市场成交结构也在发生明显变化。数据统计显示，在成交结构中，套房刚需的比例有所增长，而改善型住房需求则有所降低。

　　“置”是二手房消费主力

　　在房价居高不下的，对于准备置办房产的市民来说，新房高高在上的房价让他们望而却步，能选择价格稍低的二手房。而在选择购买二手房的市民中，次置业者所占的比例大。

　　从深圳回武汉工作的小刘准备在武昌定居，看中二手房配套齐全、即刻入住的优点，小刘即刻在南湖拍板了一套房子。但是家人却对小刘选二手房不选新房感到意外，小刘向家人算了笔账：买这套房子总价55万，这个价钱买新房估计也能是三环开外。新房买了之后要装修费，再加上自己每天上下班的交通费，这零零总总也是一笔不小的开销。如果再加上自己为装修、为坐车等花费的精力，这笔账怎么算应该都很清楚了。

　　负责这桩买卖的置业顾问李小姐这样说“再说，新房一般是期房销售，签订购房合同，住进去很可能已经在一年多以后了，即便是购买现房，也要花上几个月的时间装修房子。对于小刘这样要即刻入住的，新房显然是不适合的，这种情况下，二手房的优势出来了。”

　　买卖双方心态调整是主因

　　业内人士认为，成交结构发生变化，“置”成为市场的主力军，与买卖双方的心态和观望情绪都有关系。

　　五月已经过去，二手房成交量让很多人对红五月的期望落空。限购、限贷等多重政策调控之下，二手房市场出现连续数月的不景气。面对政策的调整和市场的变化，仍处于胶着状态的二手房市场，买卖双方都在调整心态。

　　“近的房价有调整，我准备看看再买，说不定会有议价的空间。”原本准备买房的先生这样说。在加息、限购等政策的影响之下，买方的心态发生了变化，原有的改善住房的计划被推迟，将希望寄托在政策调控下楼市可能会出现的降价。

　　卖方市场表现相对比较稳定，多数业主依然持有相对乐观心理，宁愿出租也不愿降价卖。目前有意向买房的刚需族其实并不在少数，但有关二手房的营业税、贷款难等实际问题让这部分购房者放缓了购买脚步。

　　中联分析师说，“近买卖双方都进入观望期，多数房东都没有经济压力，不太会降价，除非殊情况才有降价可能，一般都是转售为租，或边卖边租。”

　　政策影响二手房交易

　　6月7日，阮成发在全市领导干部大会上讲话称，为吸引、留住更多人才和助推武汉发展，武汉将进一步出台政策优化引才环境，其中包括高端人才买房“不限购”。这是不是楼市松动的一个象征，目前还不得而知。不过我们可以看到，在土地经济的模式下，地方政府在本轮调控中也成为受影响的群体之一。随着土地交易的降温，地方政府的收入大打折扣。限购令让投资性购房受到大抑制，而房价又明显超出刚需承受能力，因此目前市场的表现为刚需巨大，但购买力不足，观望人群增多。

　　在不断的“限购”、“加息”、“调整准备金率”等政策打压下，二手房交易也受到了明显影响。从武汉中联地产提供的数据来看，上周该公司二手房买卖价格环比下降了近10个百分点。虽然受到了成交区域等因素的影响，并不能反映全市的普遍情况，但是从该公司的实际成交价格可以看出，二手房买卖价格回落已不是新闻。

　　买转租成新趋势

　　因房价的不稳定，买转租成为普遍现象。刚刚回到武汉的胡小姐，本打算在汉购买一套二手房置业，但是发现近房价不稳定，经过考虑，她决定暂时放弃买房打算，先租房再说。

　　像胡小姐这样的购房者不在少数，记者了解到，买卖受影响，买卖双方的观望和期望，使得我市房屋租赁价格不断上升。据武汉中联地产数据统计，通过该公司成交的租房价格已经达到了每平米23.7元。 “随着大学生毕业季的到来，租赁市场将持续，加上市场整体情况影响，预计下阶段房屋租金还会持续上涨。” 中联地产市场分析师告诉记者。