遏制房价过快上涨已实现 下半年市场不容乐观

6月已过，2011年武汉楼市吹响中场哨，回顾上半年武汉楼市，可谓是考验重重。出台的政策是没有严厉，有更严厉，大政策不断，小政策频繁。 “国八条”、“汉九条”、“加息”、“一房一价”，限购、限贷、限价等调控政策的相继出台，给武汉楼市带来了不小的压力和影响。在这一轮调控中，虽然房价并未有所下降，但遏制房价过快上涨的初期目标从目前来看是基本达到了。

　　上半年遏制房价过快上涨目标已实现

　　近日，房产局公布的数据显示，1-6月份，我市商品住房成交均价为6396.71元/平方米，与去年全年均价6184.49元/平方米相比上涨3.43%。虽然这个价格包含了远城区住房，但总体而言，相比近两年房价上涨的速度，显然慢了很多。

　　从数据上可以看到，虽然武汉的房价在经历一系列打压后，并未出现实质性的降低，房价一定程度上依然微涨，不过，从目前市场情况来看，遏制房价过快上涨的目标基本实现。

　　“上半年政策频繁出台，对楼市产生影响大的是限购、限贷。”亿房研究市场分析师陈龙告诉记者，以限购限贷为主的楼市调控，对楼市作用的效果还是比较明显的：一是投资投机性购房得到明显控制，楼市商品住宅购买主要以刚性需求为主，楼市销量出现一定程度下滑，结束了去年下半年楼市调控后反而出现的异常情形;二是楼市价格虽然仍有所上涨，但涨幅方面较之前有所减小，房价过快上涨势头有所遏制。

　　不过，陈龙指出，由于楼市调控主要是针对商品住宅，所以，住宅市场出现相对低迷之后，商业、写字楼等非住宅市场则出现市场，也是本次调控带来的重要影响之一。的确，在系列调控政策的影响下，住宅市场遭遇前所未有的压力，投资客、炒房人被挤出市场之外，但另一方面，不受地产新政所限的商业地产市场却大有蓬勃兴起之势，商业地产价值迅猛提升，不但很多投资客纷纷关注，连开发商也在积转型。

　　下半年市场不容乐观

　　2011年已过半，虽然房价并未在持续有力的调控中应声而落，但全国多个主要城市商品房库存量已达到高位，在部分需求被抑制、开发商资金链收紧的情况下，下半年房价下行似乎增加了更多的可能性。虽然5、6月份全国楼市销售情况有所好转，但业内人士普遍担忧下半年市场并不乐观。

　　“下半年中央楼市调控的决心松动的可能性不大，基本上会维持目前的楼市调控政策不放松。如果下半年政策不松动，那么对部分开发商的影响较大。”陈龙称，长时间的限购限贷、开发贷款紧缩和信托融资等房地产融资渠道的限制，会让开发商的存量越来越大，而资金方面却越来越紧张。尤其是中小规模开发商、实力不强的开发商，在与上市房企、大型开发商夺刚性需求方面处于劣势，加上又没有现金来源支撑市场，所以可能在下半年、或在后期有被兼并、收购的危险。

　　“不过，下半年整体楼市而言，由于市场需求仍然较大，一些大开发商，尤其是上市房企，其项目销售仍然较好，有一定资金来源渠道，现金流仍较充裕。所以，他们不会出现大幅降价的可能。再加上武汉正处于大规模城市拆迁改造，土地财政、房地产税收等也未改变，保障性住房短期内仍难以有效落实，所以，下半年武汉楼市价格方面仍将难以出现实质性下跌。整体楼市受政策的影响不会太大。”陈龙分析。

　　而业内另一专业人士称，如果政策依然从紧，下半年楼市整体成交量无疑将低于往年，房地产市场或将出现分化。一部分开发商面对销售萎缩及贷款收紧的双重压力，将“以价换量”，主动调整价格以扩大成交;而另一部分实力雄厚、资金充足的大开发商将在产品上下工夫，提高产品性价比，将会在这个充满变数的市场中充分体现。

　　武汉楼市调控具影响力关键词——

　　新国八条

　　2011年1月26日，国务院再出“新国八条”进行三轮调控，要求将二套房房贷付比例提至60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，省会居民暂停购买三套房，坚决遏制投资投机性购房。同时通过加大保障房建设，调整完善相关税收政策，严格住房用地供应管理，建立约谈问责机制等一系列举措，进一步做好房地产市场调控工作。

　　点评：在二轮楼市调控后，全国房价仍然居高不下，在这个背景下，三次楼市调控出台，从政策层面来看，更为严厉。

　　加息、上调准备金率

　　中国人民银行于2011年2月9日及4月6日分别两次上调金融机构人民币存贷款基准利率。调整后，一年期存款利率达到3.25%，一年期贷款利率达到6.31%。另外，从2011年6月20日起，再度上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年以来六次上调存款准备金率。本年度内，央行连续2度加息，6次上调存款准备金率，大型金融机构存款准备金率高达21.5%

　　点评：央行此举是对房地产市场大的控制，从根源资金上来进行调整，很多房地产开发商将面临资金链紧张的困境。

　　汉九条

　　2011年3月9日，楼市调控汉版“国八条”细则“汉九条”出台。已拥有1套住房的本市户籍居民家庭，在购买二套房时按“付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率1.1倍”政策执行。而在2月23日，武汉暂定对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女，下同)、能够提供本市1年纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房，下同);对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市行政区域内向其出售住宅。

　　点评：与“国八条”相比，“汉九条”更精细，更有针对性和可操作性。对于打压房价过快上涨，起到了非常重要的作用。

　　一房一价

　　2011年5月1日起，根据发展改革委3月份发布的《商品房销售明码标价规定》，商品房经营者应当对每套商品房(包括二手房)进行明码标价即“一套一标”。而《湖北省商品房销售明码标价规定实施细则》5月20日开始实施，武汉市将5月定为“商品房销售明码标价规范月”，集中开展全市商品房明码标价专项检查，范围包括全市预售、销售现房的房地产经营企业及中介服务机构。鄂版“一房一价”对未进行明码标价的企业处罚规定十分严格。按照细则，房地产开发企业未实行“一套一标”，每套处5000元罚款;情节严重的，要责令停业整顿，或吊销营业执照。

　　点评：发展改革委要求“明码标价”销售商品房，对规范房地产销售、打击“捂盘惜售”无疑将起到积的作用。记者采访了解到，购房者渴望商品房价格透明，防止开发商和中介“坐地起价”,但对“一房一价”的可操作性尚有疑虑。