武汉开发商深耕豪宅市场 全线拓展产品线

　与每一次调控政策后小户型总是大行其道相比，今年，武汉楼市在“限购”作用之下，却给了别墅市场一个有效的发力点，开发商大举“次改善置业”的旗帜，积抢夺楼市的眼球。从万科、保利、远洋等地产大腕们精心打造的别墅项目来看，楼市已经完全打破了以“70～90平米”产品为主的单一供应模式，别墅市场得以“崭露头角”，不少企业也从主流开发普通住宅到增加别墅或者豪宅，实现产品线的拓展。

　　开发商深耕豪宅市场

　　万科金色城市每一次开盘，每一次几乎都是当天售罄;位于沌口的金域蓝湾同样如此……虽然从万科的产品策略来看，坚持做主流住宅、普通住宅，帮助万科度过了宏观调控，但坚持做普通住宅的万科，也有豪宅开发商的一面。

　　不久前，万科·紫台300平米澜樾别墅开盘，在进行了低调的宣传推广后，所推出的别墅一号组团，在短短内被闻讯赶至的诚意客户一空。8月的光谷片区，万科红郡以36.36%的市场占有率继续蝉联光谷片区别墅销售。

　　而与此同时，武汉楼市也不断有开发商拓展别墅产品的开发。金地·澜菲溪岸、新长江香榭北郦湖、长城建设九台别墅、绿地新都会香颂别墅、泰驰伊顿阳光四十六院……

　　有业内人士认为，在楼市调控政策的影响下，今年别墅产品上涨幅度仍略高于普通商品住宅，如此背景下，万科、保利、金地等加强对别墅及高端产品线的开发，如销售顺利，则有助于其提高整体利润率，弥补普通住宅快速周转导致的毛利降低。另一方面，通胀预期之下，高端豪宅前景看好，也是开发商深耕豪宅市场的原因之一。丰富其各个层次的产品线、持续技术创新也是增强产品竞力的大趋势。

　　主流开发商扩容别墅市场，其背后的原因，仍有宏观经济因素、通胀预期在主导。

　　“今年别墅产品上涨幅度仍略高于普通商品住宅，体现出别墅产品良好的保值增值性。”而有研究报告认为，明年别墅市场新增供应量仍将下降，市场供求关系将趋紧。

　　改善趋势上扬，经济别墅受宠

　　在一项有关别墅的调查报告中分析到，受调控政策的影响，今年的房产市场投资客逐渐消失，买房的大头之一是改善型刚需，通过卖掉原有的小房子改善居住条件甚至圆了别墅梦的不在少数。有一定经济基础的三口之家或者是五口之家，原有的房子已经满足不了需求了。大平层和经济别墅的较量上，更多人倾向有院子的经济别墅。

　　改善型置业者认为，改善型置业除了为了更好的居住和生活外，它本身也是理财投资的一部分。在通货膨胀物价高涨的时候，很多别墅都是保值增值的。长期持有高端住宅的增值回报是很优厚的。受宏观调控影响，经济型别墅市场长线投资收益逐渐显露。持有经济型别墅有两个保障，一是物业增值，二是物业租赁。这两个性使得这类别墅的投资安全系数有所保证。

　　报告中所指出的改善型购房者心态的变化，在市场上也得到了印证。

　　从万科的产品策略来看，一直重视“住改”需求，坚持做主流住宅，而从市场反应来看，这一类型的商品房及其自住型购房者是受宏观调控影响小的。所以，为“改”提供升级型产品也是其重要策略。据悉，万科在深圳、上海等多个城市的产品，从普通住宅到别墅项目都有涵盖。

　　据记者了解，上半年万科别墅销售看好，如万科·紫台、万科红郡等产品销售都突破了预期。

　　“别墅季”将有创新比拼

　　对这一高端改善人群的需求变化，经济型别墅将在这一季开展产品创新的比拼。

　　专家表示，当下别墅项目能否经得起市场考验，主要靠产品。是新项目是否具有亮点，在有能力购买别墅的客群中，支付能力并不是关键因素，能不能买到更好、更满意的房源，才是这部分购房者所关注的。因此，越是在整体市场处于低谷的环境下，越会产生抄底心态，长时间被抑制的需求会被优质新房源所激发，从而促进产生成交。

　　二是完善的环境和配套，近年别墅供地已经“禁批”，目前在售和即将开盘的别墅地块多为数年前拿地，无论是老盘后期还是纯新盘，项目周边环境和社区内外配套都已趋于完备，所见即所得，如果能够借助完善的环境和配套，在产品品质上“内外兼修”，同样有望取得不错的销售成绩。

　　他认为，今年下半年武汉别墅市场的价格水平，总体会保持在一个平稳的态势。但随着市场供应量增加，个别具有品牌优势的别墅成交量增加。