20％资本金比例政策实行 或将促进普通住宅供应

 国务院日前调低了部分产业固定资产投资项目资本金比例，其中保障性住房和普通商品住房项目的低资本金比例从此前的35％降低为20%，其他房地产开发项目降为30%。分析人士指出，受此次调整影响大的主要是目前尚未开工的新建项目，将对下半年市场供应起到积作用。

    由于此次保障性住房以及普通商品住房的资本金要求下调至20%，回到1996年固定资产投资资本金要求刚出台时期的水平，很多人表示下调力度超乎预期。中金公司分析人士对此指出，新政表明政府在促进行业投资增长的大背景下，也强调了行业投资结构调整，尤其有利于加大与"刚性需求"相对应的普通商品房供给，有利于保持行业稳定。

    数据显示，1-4月全国的房地产投资增速同比增长4.9%，而新开工面积增速则下滑了15.6%。尽管销售额逐步回暖，但开发商投资意愿仍普遍较低，这同时也造成房地产的上游行业，如建材、钢铁等需求的萎缩。分析人士指出，随着资本金比例的下降，开发商资金压力将得到进一步缓解，房地产投资有望提升，也预示着经济复苏前景的向好。

    高力国际华东区研究与咨询部董事李庆贤认为，由于住宅需求将随经济周期调整结束后回升，资本金比例下降的举措有助于防止未来供应瓶颈的出现，但仍需注意避免导致新的供需失衡。

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■ 降低中小企业开工门槛

    对于此次资本金下调，分析人士普遍认为，该政策有利于推动企业加快资金周转和新增土地储备，尤其有利于土地储备资金相对较少的中小地产公司提高其项目融资能力。"房地产资本金的下降意味着投资门槛的降低。"华业地产副总裁陈云峰举例分析："通俗地讲，以前用35元钱贷65元，现在拿20元能贷出80元，房地产企业的投资成本大大下降了，因而开发企业必然会在土地市场、开工建设上有所举动。"

    李庆贤指出，新政将提高开发商的资本回报率。然而此举适用于新开工项目，对于缓解在建项目的资金压力效果甚微。

    国金证券分析人士曹旭认为，新政策的实施会对高利润率水平的项目开工有更高促进作用，对高价拿地项目的开工不会产生实质影响。同时，由于开工门槛的降低，受益于政策的是那些资金紧张而有开工意愿的小企业，资本金比例的下调能够使其达到开工条件。而重点上市公司目前没有大规模开工并非由于资本金比例不达标，是对未来销售预期的不确定性而主动性缩减规模，因而新政对重点上市公司的影响可能并不明显。

    考虑项目开工报建存在一定滞后周期，分析人士指出，新开工和投资的改善在数据上的反映会发生在6月份之后，房地产投资的坏时期也将在上半年末期结束。

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■ 短期能否带动涨价尚不明确

    虽然新政将促进市场供应，但消费者更多担心的还是房产销售价格可能出现的进一步上涨。北京联达四方房地产经纪有限公司总经理杨少锋对此表示："资本金的降低会吸引更多的投资，从而增加更多的市场供给，这也会对房价形成一道缓冲。"

    李庆贤则表示，近期市场气氛有所改善，开发商打折促销力度有所下降。新政的出台如果能够带动更多银行贷款，将进一步减轻开发商的资金压力，进一步减少其打折促销动力。这将在一定程度上促使住宅价格上升。

    而中金公司分析师则指出，政策短期内能否奏效尚不确定。因为银行是否按照新资本金低比例放贷并非必然。在目前的经济情况下，各大银行仍将差异化对待不同的公司和项目，所以短期内并不会出现非常明显的放贷增加情况。

    另一些分析人士认为，新政策将主要有利于大开发商贷款，对大多数中小开发商影响不大，大多数中小开发商依然难以贷到款，因此，从整体意义上来看，整个房地产行业的资金形势，或难发生大改变。兴业银行资金运营席经济学家鲁政委也表示，新政出台将会大力促进地方政府投资的积性，而银行则需高度重视投资过程中的风险。

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    由于下调商品住宅等固定资产投资项目资本金比例的决定在4月底已有所透露，因而部分地区5月土地市场的暴涨被一些业内人士指作市场的敏感反应。以北京为例，5月份土地市场出现了久违的"井喷"现象，实际成交量超过了前4个月的总和。来自北京市土地整理储备的数据显示，5月份京城共成交土地28宗，成交土地面积167.9万平方米。其中住宅及含住宅项目用地为10宗，成交面积为101.3万平方米。环比4月份，总体成交面积增加了91%，住宅及含住宅项目用地成交面积则增加了402%。与此同时，地价也开始再度上扬。

    杨少锋表示："当前房地产企业的利润有所提高，开发商自然会抓住这一机遇，而市场的回暖和资本金的下调，将更大地刺激开发商的投资和入市信心。"