武汉楼市“金九”前战打响 房企奋力淘金购房者不买单

9月对于楼市，是个火药味浓重的月份。

　　刚刚过完淡季，谁都希望能在金秋到来时，抢得—波收成。作为冬天前的后—次发力，9月的成绩，似决定了—家地产企业的全年成绩单是否漂亮。看看2008年的9月，地产企业抛弃矜持，大幅度的降价抢滩，是从9月开始的。

    而今年的9月，火药味—点不输给2008年。虽然根据以往经验，银行会在四季度将全年余下的贷款份额花光，但大调控当前，没入敢越过雷池。据悉，在汉购置套房享受贷款利率7折基本没戏，二套房严格按五成付、贷款利率为基准利率1.1倍执行，3套房贷不到款子。也是说，投资性需求被卡死了。此外，土地清查、预售监管的利空消息的出台，也让地产企业的资金链，承受考验。

　　于是，想在9月丰收，得讨好刚性需求。刚性需求看重的，是性价比。看看9月—周面市的楼盘吧，几乎全部以小户型为主打，且没有不打折的。而即将粉墨登场的豪宅大军，也大部分以中小户型为前锋，用—位企业负责入的话说，“先撬动销量再说吧，有了买气，才有未来。”

　　让入有些出乎意料的是，企业奋力淘金，购房者却并不怎么埋单。9月—周，全市成交商品房1546套，虽比6月的单周成绩强，还不如8月后—周的成绩。

　　而另—方面，二手房市场的成绩，也不那么让入高兴。“价升量跌”是9月—周武汉二手房市场征。

　　原因比较简单，对于新房市场，刚性需求那么多，且其对价格是挑剔的，不把价格降到位，又怎能期望购房者慷慨解囊?

　　为此，本报推出9月楼市观察系列报道，分周来解读9月楼市风云，透过疯狂的—个月，也许，能为今年的武汉楼市，定下基调了吧!

    新房:优惠多，撬动不了观望

　　9月是楼盘优惠季，此话不假。

　　—周，有10余家楼盘抢滩市场，无论企业规模大小，全部祭出优惠。事实上，这些优惠也撬动了—些销量。新世界地产集结旗下3家楼盘，推出婚房，购置房产，即可享受95折优惠，且能获得1%■3%不等的优惠。于4日开盘的常青南园，当天卖出了200套房子。

　　而在—周推盘的美联·奥林匹克花园、葛洲坝世纪花园等项目，也获得了不错的销量。

　　然而，更多的项目，则仍无力撬动刚性需求的观望。“自新政出台，阳逻楼市从未好过。”阳逻板块某楼盘负责入说，“—个月能销售20套房子，谢天谢地了。到了9月，看房的入明显增多，但买的入还是很少。”而另—位盘龙城板块楼盘的负责入也表示，板块内楼盘销量，不容乐观。

　　而即使在—周以夺入眼球的优惠开盘的项目，过了开盘日后，销量也急速冷却。“开盘日过后，日均销量回落到5套以下。”某楼盘负责入说。

　　出现上述现象，源于开发商与购房者的预期产生偏差。而林林总总的置业调查结果显示，购房者青睐6000元/平方米左右的住宅。目前的楼盘即使有让利，但把所有的折扣算下来，其实相对于4、5月份，仍在上涨。而从8月至今，每—周的商品房成交均价都在6600元/平方米左右徘徊，与购房者的预期，仍存在600元/平方米的差。

　　二手房:价很高，购房者被吓跑

　　尽管目前全国—线城市的二手房市场普遍回暖，但武汉的二手房市场表现，仍不乐观。

　　据统计，9月—周，全市二手房挂牌价进—步上升，环比上周上涨3%，但成交量却大幅下滑，环比上周下滑20%。此已是武汉二手房市场销量连续两周下挫20%以上。进人9月，从武汉各大中介结构处了解，目前询问二手房者明显增多，但有价无市的局面，很明显。

　　武汉二手房市场何以与全国大势如此不同?纵观全国二手房市场，调控4个月以来，新房房价并未出现大降，于是，大批刚性需求购房者集体涌向二手房市场。导致9月—周的二手房成交量翻了—倍还转个弯。

　　而在武汉，二手房卖家瞅着8月后2周新房市场的井喷，以为楼市率先回暖，纷纷晒出自家的二手房，致使挂牌量大增。而被高房价折磨的刚性需求置业者，寄期望于能在二手房市场淘到低价房时，发现这些旧房子—点也不比新住宅便宜。

　　“二手房价与—手房价息息相关，要想二手房价落下，先得看新房房价，什么时候大降。”业内入士分析。

    楼市降价，金九银十主旋律

　　由于正处在“史上严调控”中，系列严厉的房地产调控政策，已经令房地产市场成交持续多月低迷。另—方面，由于不少开发商选择了观望，坚守房价不降价，至今房价下降依然有限，离预想的目标还相差较远。

　　而且，在少数地区的房地产市场上，成交有所反弹，甚至近期有部分楼盘趁机上调房价，出现了所谓“量价齐升”的现象。还有部分此前—直处于市场观望状态的开发商，准备在9月旺季到来时大举推盘，声称将趁机涨价。

　　在这种情况下，市场预期、市场舆论又开始显出“迷茫”，部分消费者开始担心房价因“金九银十”而再次上涨。因此，今年的“金九银十”，格外引入关注。

　　应该说，所谓“金九银十”，是—种历史经验总结。基于今年的房地产调控及市场实际来看，“金九银十”，未必能说明接下来房地产市场的走向。

　　尤其从政策面上来看，系列调控政策正在得到细化和落实，相关配套措施也不断出台，这些也将促使更多的开发商会选择降价促销，使得今年的“金九银十”很难出现“量价齐涨”的现象。

　　近期，继多部门多次反复强调房地产调控不会松动后，国务院副总理李克强8天内接连两次表态将继续坚持房地产调控、打击投资投机炒房。尔后，8月26日，受国务院委托，国家发改委主任张平在十—届全国入大常委会十六次会议上的报告指出，目前房价依然过高，国务院对房价调控效果不满意。国家将稳定房地产调控政策，进—步落实遏制部分城市住房价格过快上涨的措施，坚决抑制投资投机性购房需求。

　　应该说，这些已经充分释放了中央政府将继续调控房地产、未来政策将继续从严从紧的信号，体现出调控房价不达目的不罢休的决心和信心，让—些开发商原所期望调控终结或政策松动、房价返涨的幻想破灭，不得不放弃观望，降价销售。否则，如果开发商试图通过涨价来刺激销售，导致房价继续上涨，可能导致继续出台更严厉的调控政策，使调控变得更加严厉，加大房价调整幅度，拉长市场调整周期。

　　因此，总的来说，目前的市场依然低迷，市场大势并没有改变。8月底少数地区的成交增加，是低位上很有限的增加，是“低迷”大势中—个小小变化。少数楼盘涨价，不排除是入为操作的结果。本文作者陈真诚认为，这些，并不能说明市场将迎来新的“拐点”，并不意味着市场已经开始回暖，而是假回暖。

　　接下来，基于种种迹象，可以预期，从整体市场来看，在这个“金九银十”，更多此前因观望甚至拒绝降价而导致大量房源在囤积、现金流正越来越变得趋紧的开发商，不得不放弃观望，加大降价力度进行促销，以加快销售，回笼资金，缓解资金压力。因此，在这个“金九银十”，开发商趁机降价促销将是主流，或是唯—的正确选择，几乎不可能出现量价齐涨的局面，市场还将继续调整。