楼市新政或催热商业地产 警惕过度炒作带来泡沫

受国家对住宅房地产市场调控的影响，部分省份的住房交易市场已趋于平缓，但一批敏锐的投资客却将视线转向商业地产，掀起一股商铺炒作热。住宅投资与商铺投资有何差异？商铺投资是否能给投资者带来预期的收益？看似疯狂上涨的商铺价格又暗藏怎样的风险？记者为此进行了走访调查。

　　楼市调控新政策催热商业地产

　　今年以来，济南市民军已“斩获”了三套商铺，分别位于山东德州市、淄博市和江苏宿迁市。一年前，军还是一个纯粹的住宅投资客，先后购买了4套住宅。“今年我基本上不关注住宅市场了，重点是看看二、三线城市的商铺，要价格合适我立即买下来，用作长期投资。”军说。

　　今年，国家密集出台了对住宅市场的调控政策。9月29日晚，国家多个部委分别出台措施，包括将套住房付比例调至30%以上，调整住房交易环节的契税和个人所得税等，在4月份调控政策出台之后又一次加大对住宅市场的调控力度。

　　“这些政策对房地产市场产生的影响很明显，别是三套房停止贷款，使金融‘杠杆’效应已失效。”军说，很多炒房人已经撤出住宅市场，转向受政策影响较小的商业地产。

　　商铺投资的也带动开发商拿地的热情。10月12日，济南对东部的3块金融商业用地进行拍卖，经过15轮的竞价，山东启德置业有限公司以8亿元的价格拍得，土地溢价近2.5亿元，每亩价格在850万元。

　　一位业内人士表示，自4月份楼市调控政策实施以来，济南多个住宅用地在拍卖时都是因为竞拍企业不积，后以底价成交。而这次如此激烈的竞场面，说明在目前楼市调控背景下，无论是投资者还是房地产企业对商业地产的热情已明显高于住宅。

　　盲目出手暗藏风险

　　商铺投资因其长期增值的空间和短期固定的租金收益，引得不少人追捧，但业内人士也表示，商铺投资的风险远远大于住宅投资，一旦决策失误有可能导致血本无归。

　　“近几年，在一些交通便利和商业氛围比较成熟的地段，商铺升值的幅度是有目共睹的，这种增值的趋势在上海、广州、深圳等一线城市表现得尤其明显。但并不是投资商铺即可很快获利，甚至不一定获利。从这些年商铺投资的情况来看，其风险性要远远高于住房投资。”合富辉煌（中国）山东公司市场研究总监许传明说。

　　记者采访了解到，目前国内商铺投资主要分为返租、代租等形式。其中返租是投资者在购买商铺后，由开发商承租回去，并统一对外出租，代租则由投资者购买商铺后交由开发商代为出租。在获利方式上，前者签署购房合同后便可从开发商处获得固定的年租金收益，后者则需要等待承租者上门后确定年收益。

　　许传明认为，返租其实是一种开发商常用的促销手段，投资者在购买商铺时，不少开发商实际上已经将返租期间的租金算入售房价格中。“一些投资者往往被商铺的高收益迷惑，认为在投资前两年即可获得稳定的收益，但实际上开发商通过‘朝三暮四’的倒换，后的成本仍由投资者自己承担。”

　　警惕过度炒作带来下一个泡沫

　　一些行业人士和专家认为，国家对住房市场实施调控并未涉及商业地产，这使得很多城市的商业地产以“城市综合体”等面目出现，盲目新建和扩建商业项目，导致供过于求的局面正在形成。同时，宽松的银行贷款政策，也让一部分住宅投资者有能力投入到商铺投资中。专家提醒，无论是开发商还是投资者，都应根据当地的实际情况谨慎投资，以免过度炒作形成泡沫。

　　山东大学房地产研究主任李铁岗教授认为，投资任何城市的商铺，都应事先做好后期收益预估，因为随着城市规划的更新和发展转移，其所能带来的收益具有很大的不确定性。

　　“别是有些城市的商铺投资热潮和当地的商业环境并不匹配，投资者一旦选择失误可能导致损失难以挽回。”李铁岗说。

　　“过度开发商铺和投资都有可能形成泡沫，因为商铺往往是根据当地的经济发展情况和城市建设需要‘应运而生’，并不存在刚性需求，这一点难以和住宅相比拟。”许传明表示，而且无论从开发建设还是投资的角度来说，商业地产都比普通的住宅地产要求更高。

　　认为，商铺投资泡沫的形成和商业用地的供应有着密切的关系。“一个城市对商业地产必须有着严格的用地计划，在商铺投资的时候应该谨慎审批。一旦供应量过大会催生泡沫的产生，同时也会因此导致泡沫的破灭。”