买小产权房 占便宜还是亏大了

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　　案例回顾

　　江汉热线网友“天堂有路90”在江汉热线发帖称他购买了一套由三个合伙人共同建造的房屋，后来三个合伙人因出售合伙建造的房屋产生经济纠纷而闹上法院至该网友钱房两空，后来在回帖中才得知原来楼主买的是没有产权证的小产权房。严格来说，小产权房属于违法建筑，不受法律保护。购房人交付房款后得不到合法的房产证书，购买的小产权房也不能公开转让、不能抵押，遇到拆迁等情况也无法得到拆迁补偿。因此，购买小产权房存在的风险是大的。
 

　　虽然有风险，但是还是有很多人被小产权房低售价的点所吸引，这也逐渐成为低收入人群小产权房的主要推动力。商品房房价的高昂和相关措施的滞后性，小产权房才有了可生存的空间，购房者购买到了便宜的小产权房，也实现了他们的住房梦。也有人贴切地形容说买小产权房像是一场命运的赌博，如果赌赢了，那离幸福近了；如果赌输了，能认命了。像网友“天堂有路90”一样，住了两年多的房子，说没没了。

　　其实，近年来随着媒体对小产权房的不断曝光和解读，已经有越来越多人知道“小产权房”这一名词，但对于消费者来说，简单地知道有“小产权房”这个名词的存在是远远不够的，什么是小产权房，小产权房和大产权房有什么区别，该如何分辨出小产权房......其实这些都是购房者们需要了解到的知识。
_ueditor_page_break_tag_小产权房的定义和点

　　小产权房是什么？其点又是什么？

　　小产权房又称乡产房、村产房、使用权房。房屋产权证，按国家相关规定，当由房管部门统一发放，是包括产权使用证和国有土地使用权的完全产权。而小产权，则由乡镇府或村委会盖章证明其权属，包括房产使用权而不包含国有土地使用权的不完全产权。

　　总的来说，小产权房不是法律上的概念，而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。小产权房占用的是集体土地，按照我国现行法律，这类土地能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，它没有产权，更没有国家的土地使用证和预售许可证，因此小产权是没产权。
 

　　小产权房是相对于具备完整产权的大产权房而言的。作为小产权房，其点也是相当明显。而这些点，也在一定程度上对小产权房的拥有者或者购买者产生定的影响。小产权房主要有以下几个点：

　　1、集体土地建设的房屋。

　　“小产权房”重要的点是在集体土地上开发的房屋，我国现行法律法规规定，农村土地一般归农村集体所有，如果要在农村集体土地上进行商品房开发并公开向社会销售，必须先经国家征收，把集体土地变性，成为国有土地，再出让给开发商，开发商向国家交纳土地出让金等税费后，才能进行开发建设。

　　2、没有“五证”。

　　商品房之所以公开出售，其主要是具备开发的条件，“五证”齐全，即国有土地使用证、规划许可证、规划工程许可证、施工许可证、商品房预(销)售许可证。而“小产权房”由于缺乏国有土地使用证，也谈不上规划许可证等“四证”。

　　3、价格便宜。

　　“小产权房”好卖，主要的是其售价相对便宜，甚至比正常商品房便宜一半以上，因为它不含征用土地费、土地出让金及各种税费等费用，所以价格低廉。

　　4、无合法产权。

　　小产权房无法进行房屋产权登记，不能办理房屋所有权证。城市居民购买“小产权房”，无法在房屋登记机构办理房屋登记，领取房屋所有权证书。

　　5、开发违规较多。

　　开发“小产权房”，不像开发商品房那样严格，大多是村或无开发资质的公司自己开发，有的是建设公司开发，也有的是一些单位或个人参与开发，缺乏开发的必备资质和公司营业条件，房屋设计及建筑质量得不到保障。

　　小产权与大产权的区别

　　大产权，顾名思义，是房地产开发商盖完一个项目，或者一栋楼的一个开发之后办理的初始登记，通俗意义上老百姓称之为大产权，这个大产权是房地产项目的一个初始登记。

　　大产权即完全产权，包括房产使用权证与国有土地使用权。大产权的房屋在进入二级市场时，无需缴纳土地出让金和收益收成。小产权即不完全产权，包括房屋的使用权，它与大产权的本质区别在于土地使用权。通俗的解释，“大产权房”是拥有所有权，“小产权房”是拥有使用权，买的房再转让时不用再交土地出让金的叫“大产权”，再转让时要补缴土地出让金的叫“小产权”。
_ueditor_page_break_tag_小产权房的风险和辨别

　　小产权房风险知多少

　　一、没有房产证

　　这类住房是建在集体土地上的，不允许对外销售，没有法律保证。也是说，购买这样的房子拿不到国家发给的产权证。这是由国家的法律和土地的使用性质所决定的。

　　二、拆迁难补偿

　　除不能办理房产证外，那些“便宜房”实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，若和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。

　　三、配套不完善

　　这些房子几乎都没有暖气、天然气等配套设施。而且将来一旦出现纠纷，可能连水电都没有。

　　四、质量难保证

　　房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也容易出现问题。

　　五、遗赠也麻烦

　　由于缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。借新农村建设、旧村改造名义，是“小产权房”目前普遍的运作模式，具有打擦边球的性质。 一位业内人士还透露，因为没有办理相关手续，所以这种房子房价一般都很低，有些开发商是“打一枪换一个地方”，一旦清盘，兑现不了承诺马上撤离，后续引发的许多麻烦都甩给购房者。
 

　　购房人应该如何避免买到小产权房呢？

　　一、看房价

　　如果某楼盘的公开销售价格有同样位置商品房价格的40％至60％，那您可得注意了，因为小产权房没有缴纳土地出让金及相关税费，所以销售方面会靠低廉的价格赚取人气。

　　二、看5证

　　合法的商品房开发建设必须5证齐全，《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》缺一不可，而小产权项目有的连1个证都没有。

　　三、看房产证

　　合法的商品房都会有房地产主管机关即建委发放的房产证，而小产权房往往是由某开发公司、村委会或者镇政府发证，显然不合法。而且目前如果是想拿小产权房进行投资也完全不可能了，因为你无法进行过户。

　　四、看是否能办理银行贷款

　　在银行办理贷款买房需要以该房屋的产权证办理抵押登记手续，购买小产权房，没有国家出具的合法产权证，银行不会放款。而且能一次性付款，这样无形中会加大购房人的资金压力。

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