5月27日下午3点，仙桃市商品房预售资金监管工作会议在仙桃市房产局会议室召开，市委领导、各家银行代表、公积金管理代表和仙桃市各大房企相关负责人及各界媒体参加了本次会议。会议集中探讨了仙桃市即将施行的仙桃市商品房预售资金监管办法和实施细则的相关内容，以及该监管办法对房产行业、房产企业和购房者等将会产生的影响等。
仙桃市商品房预售资金监管办法，是为了加强我市商品房预售资金的监督管理，保障商品房交易当事人的合法权益，防范交易风险，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》等有关法律、法规的规定，结合仙桃市实际情况，制定的监管办法。
监管办法将会从2015年5月1日开始正式施行，仙桃市房产管理部门是商品房预售资金监管的主管部门，市住建、工商、人民银行、银监办、住房公积金管理等部门依照法定职责协同做好监管工作。监管办法将会对各大房企预售商品房的预售资金进行监管，使购房者支付的购房款专款专用，用于商品房的建设，防范购房风险，为购房者加一把安全锁。
仙桃市商品房预售资金监管办法会议
_ueditor_page_break_tag_《仙桃市商品房预售资金监管办法》
仙桃市人民政府令
55号
《仙桃市商品房预售资金监管办法》已经2015年3月30日市人民政府常务会议审议通过，现予公布，自2015年5月1日起施行。
市长：周文霞
2015年4月13日
仙桃市商品房预售资金监管办法
条 为加强我市商品房预售资金的监督管理，保障商品房交易当事人的合法权益，防范交易风险，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
二条 本市行政区域内商品房预售资金的收存、使用和监督管理，适用本办法。
三条 本办法所称商品房预售资金，是指房地产开发企业将其开发的商品房在房屋所有权初始登记完成前进行销售，由买受人按照商品房预售合同约定支付的全部购房款，包括定金、付款、预付款以及预售商品房抵押贷款等。
四条 市房产管理部门是本市商品房预售资金监管的主管部门，负责本办法的组织实施。
市住建、工商、人行、银监办、住房公积金管理等部门依照法定职责，协同做好商品房预售资金的监管工作。
五条 商品房预售资金应当用于预售商品房所在房地产开发项目的工程建设。
商品房预售资金的具体使用范围包括购置必需的建筑材料、设备，支付项目主体及配套设施建设施工进度款、法定税费、预售项目抵押贷款本息、银行或住房公积金管理按揭贷款保证金、必要的管理费用等。
六条 房地产开发企业在申请办理商品房预售许可证时，应选择一家商业银行设立商品房预售资金专用帐户，并与市房产管理部门、商业银行签订《仙桃市商品房预售资金监管协议书》(以下简称《协议书》)。《协议书》应当载明商品房预售资金的收取范围、使用范围、监管方式、解除监管条件，以及协议各方的权利义务和违约责任等内容。
七条 一个商品房预售项目能设立一个预售资金专用账户。一个商品房预售项目是指一个商品房预售许可证中对应指定预售的所有房屋。
预售资金专用账户设立后，因殊情况确需变更的，协议三方达成一致后解除原协议书，重新签署协议书并将原账户的结余资金转入新开户银行。
八条 房地产开发企业应当协助买受人将购房款直接存入该商品房项目预售资金专用账户，不得直接收取购房款。
买受人申请购房贷款的，贷款银行或住房公积金管理应当将贷款发放至相应的商品房预售资金专用账户。
房地产开发企业办理商品房买卖合同备案时应当同时提交房价款存入商品房预售资金专用账户的银行凭证。
九条 房地产开发企业因该项目建设需要使用商品房预售资金专用账户内的资金时，应向市房产管理部门提出申请，并根据下列不同申请款项提供相应的材料：
(一)申请施工进度款的，提供项目监理单位出具的建设工程形象进度及其造价证明；
(二)申请购买建筑材料、设备款的，提供购销合同；
(三)申请设计、监理等相关费用的，提供相关合同或者缴费证明；
(四)申请法定税费的，提供相关通知证明。
房地产开发企业还可申请一定额度的资金，作为备用金以支付经常性、小额开支。其额度不得超过已收存预售资金余额的15%，不得挪作他用。需要补充备用金的，房地产开发企业应当向市房产管理部门申请并提供已使用的备用金用途证明。
十条 市房产管理部门受理房地产开发企业的用款申请后，按《协议书》约定在2个工作日内办理完毕。对符合条件的，出具同意拨付意见；有本办法十五条情形之一的，出具不予拨付通知书，并说明理由。
十一条 开户商业银行凭同意用款意见在2个工作日内办理资金拨付手续。开户商业银行应按《协议书》约定的时间和方式，将专用账户的收支情况等函告给市房产管理部门。
十二条 房地产开发项目完成竣工验收前，商品房预售资金专用账户余额不得低于已收存预售资金的5%。完成初始登记前，商品房预售资金专用账户余额不得低于已收存预售资金的2%。
十三条 房地产开发企业应当建立商品房预售资金收取、使用和管理信息公示制度，将商品房预售资金的收取办法、监管范围、使用计划及执行情况等信息，在其销售场所予以公示，接受社会监督，答复买受人的咨询。
十四条 房地产开发项目商品房预售资金的监管期限，从核发商品房预售许可证之日起，至房屋所有权初始登记手续办理完毕之日止。
预售商品房办理房屋所有权初始登记后，房地产开发企业可根据《协议书》的约定，向市房产管理部门和商业银行申请解除对该商品房项目预售资金的监管。
十五条 有下列情形之一的，市房产管理部门应当暂停核准使用预售资金：
(一)未按规定将商品房预售资金存入监管账户的；
(二)以收取其他款项为名变相逃避监管的；
(三)提供虚假资料骗取商品房预售资金的；
(四)未按核准的项目用款计划使用商品房预售资金的；
(五)因违法违规行为致使预售商品房项目停工的；
(六)预售商品房项目存在严重质量问题的；
(七)预售商品房项目未能按期交付使用的；
(八)其他不应当使用商品房预售资金的情形。
有上述（一）、（二）种情形的，暂停网签手续。
十六条 房地产开发企业与购房人解除商品房买卖合同的，房地产开发企业可以向市房产管理部门提交退房退款申请书，申请解除该部分退款的监管。
十七条 任何单位和个人发现房地产开发企业违规收取和使用商品房预售资金的，均可向市房产管理部门举报投诉。市房产管理部门调查处理后，应当向实名举报投诉者答复调查处理结果。
十八条 市房产管理部门应当将房地产开发企业的商品房预售许可证、预售资金监管范围、专用账户以及预售资金的缴存、使用等依法可以公开的信息，通过媒体向社会公示。
十九条 房地产开发企业不按规定使用商品房预售资金的，由市房产管理部门责令限期整改，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。
二十条 商业银行未履行《协议书》约定的监管义务的，依照法律规定和《协议书》的约定，承担相应责任。
二十一条 工程监理机构出具虚假工程进度证明的，由市建设行政主管部门依法给予行政处罚。
二十二条 市房产管理部门工作人员有滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守、索贿受贿等行为的，视其情节轻重，依法依纪给予处分;涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。
二十三条 本办法由市房产管理局负责解释。
二十四条 本办法自2015年5月1日起施行，有效期至2019年4月1日止。施行过程中上级有新的规定的，从其规定。
_ueditor_page_break_tag_《仙桃市商品房预售资金监管实施细则》
仙桃市商品房预售资金监管实施细则
为贯彻落实《仙桃市商品房预售资金监管办法》（仙桃市人民政府令55号，以下简称《监管办法》），进一步明确和细化商品房预售资金监管工作，增强监管工作操作性，结合我市实际，制定本实施细则。
一、预售资金监管范围
（一）本细则所称商品房预售资金，是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将其开发的商品房在完成房屋所有权初始登记买受人可单方办理转移登记前进行销售，由买受人按照商品房预售合同约定支付的全部购房款，包括定金、付款、预付款以及预售商品房抵押贷款等。
（二）自2015年5月1日起，全市新申请预售许可的商品房项目均应按照《监管办法》及本实施细则实行商品房预售资金监管。
二、主管部门及监管机构
（三）仙桃市房产管理局为本市商品房预售资金监管的主管部门（以下简称监管部门）。其下属的房产监察大队为商品房预售资金监管实施机构（以下简称监管机构），具体负责商品房预售资金的监督管理工作，对违反商品房预售资金管理的行为依法进行查处。
三、开设监管账户
（四）开发企业申请商品房预售许可证前，自行选择一家具备监管条件的商业银行（以下简称合作银行），按照一个商品房预售项目申请对应一个账户的原则设立商品房预售资金专用账户（以下简称监管账户）。
监管账户名称为：企业名称+项目名称+预售申请号。
（五）申请设立监管账户的操作流程：
1.申请。开发企业向监管机构提交《商品房预售资金监管账户设立申请表》，并附加盖公章的营业执照复印件、法人授权委托书、委托人及经办人身份证明等。
2.审核。监管机构受理申请后1个工作日完成审核，同时向开发企业出具《仙桃市商品房预售资金监管账户开户通知书》。
3.账户设立。开发企业持《仙桃市商品房预售资金监管账户开户通知书》到合作银行设立监管账户。
四、签订监管协议及账户公示
（六）开发企业设立监管账户后，下载《仙桃市商品房预售资金监管协议书》（以下简称监管协议），与合作银行和监管机构签订三方监管协议。
（七）开发企业与监管机构签订监管协议后，向监管机构提交《预售资金使用计划书》，作为预售资金使用拨付依据。
（八）开发企业应当在售楼处明确公示监管信息，包括监管合作银行、账户名称、账号等。
五、监管账户变更
（九）监管账户设立后，因殊情况确需变更的，经协议三方达成一致后解除原协议，重新签署监管协议，并将原账户的结余资金转入新监管账户。
（十）开发企业申请变更监管账户，应当提交《商品房预售资金监管账户变更申请表》，并出具原合作银行及其上级分行同意变更监管账户的证明文件。
（十一）监管机构受理监管账户变更申请后2个工作日内完成审核，审核通过的，监管机构出具《监管账户变更通知书》，开发企业持该通知书到合作银行办理变更手续。
（十二）凡已签订监管协议的，开发企业还应当交回原监管协议；已办理商品房预售许可证的，开发企业还应当办理预售许可证账户信息变更手续。
六、预售资金的收存
（十三）开发企业应在《商品房买卖合同》中明确买受人缴款的方式及具体时间、金额和监管合作银行、账户名称、账号等。
（十四）开发企业应当指导买受人将购房款通过银行柜台现金或转账、银联专用POS机等方式，直接存入该商品房项目监管账户，不得自行收取或体外循环。
（十五）买受人申请购房贷款的，开发企业应当在贷款发放之日起10日内，督促和协助买受人、贷款银行或住房公积金将按揭贷款及时转入监管账户。
（十六）开发企业办理商品房买卖合同备案时应当同时提交房价款存入监管账户的银行交款凭证。
七、施工进度现场查勘
（十七）监管机构应当定期或不定期地对项目工程形象进度进行现场查勘。
（十八）监管机构应当以项目为单位建立现场查勘档案，妥善保存查勘纪录和施工进度照片等资料。
八、预售监管资金的使用及审批
（十九）预售资金监管账户拨付余额按照以下规定执行：
1.工程项目形象进度达到建筑层高2/3前，监管账户内的资金余额不得低于已收存预售资金的30%；
2.主体结构封顶前，监管账户内的资金余额不得低于已收存预售资金的20%；
3.项目完成竣工验收取得《仙桃市新建商品住宅竣工交付使用通知书》前，监管账户内的资金余额不得低于已收存预售资金的5%；
4.项目完成初始登记买受人可单方办理转移登记前，监管账户内的资金余额不得低于已收存预售资金的2%。
（二十）预售监管资金的使用按节点实行分级审批：
工程项目形象进度达到建筑层高2/3前，由监管机构直接核准使用；主体结构封顶前，由监管机构初审，报监管部门分管领导审批使用；主体结构封顶后，由监管机构初审，监管部门分管领导复核，并报主管领导审批使用。
九、资金账户的管理
(二十一)开发企业应在每月15日前，将建设工程完成的形象进度以及合作银行出具的预售资金收缴、支出对账单，报送监管机构备案。对收付异常的的项目，监管机构应当及时进行检查，企业必须配合并按照要求提供相应的材料和票据。
十、监管资金的拨付
（二十二）开发企业申请使用预售资金，经现场查勘合格后，填写《仙桃市商品房预售资金使用申请审批表》，同时请监理部门及合作银行签署意见，并提供《商品房预售签约明细表》、监管账户明细及余额。
（二十三）为保证开发企业正常开展业务，开发企业可以向监管机构申请一定额度的资金，作为备用金以支付经常性、小额开支。其额度不得超过已收存预售资金余额的15%，备用金不得挪作他用。需要补充备用金的，开发企业应当向监管机构申请并提供已使用的备用金用途证明。
（二十四）监管机构在受理开发企业用款申请后，应于受理之日起2个工作日内办理完毕。对符合条件的，在《仙桃市商品房预售资金使用申请审批表》上签章，出具同意用款的意见。对不符合条件的，出具不予拨付通知书，并说明理由。
（二十五）合作银行依据监管机构的同意拨付意见，在2个工作日内，将资金拨付给开发企业。
十一、退款处理
（二十六）开发企业与买受人达成退房退款协议的，开发企业可向监管机构提交退房退款申请，监管机构凭监管部门解除签约备案的意见，在2个工作日内通知合作银行转拨。
十二、解除监管
（二十七）开发企业在项目完成初始登记买受人可单方办理转移登记时，应及时申请撤销监管账户的监管。
（二十八）开发企业申请办理解除监管的，应当提交《仙桃市商品房预售资金撤销监管申请审批表》、资金监管范围内商品房房屋所有权证。
（二十九）监管机构受理申请后5个工作日内完成审核。审核通过的，在《仙桃市商品房预售资金撤销监管申请审批表》上签章，开发企业持审批表到合作银行办理解除监管账户手续。
十三、违规处理
（三十）开发企业存在违反《监管办法》行为的，由监管部门按照有关规定予以处理，同时通过媒体向社会公示。
十四、其它
本实施细则自2015年5月1日起正式实施。未尽事宜由市房产监察大队负责解释。
