第一批买房人告诉你怎样买房？

　　1998年我国正式取消福利分房之前，商品房市场一直处于发展非常缓慢的阶段。

　　上世纪90年代，在杭州大多数人的观念里，房子是应该由单位分的，虽然市场上已经有了少量的商品房在出售，但商品房概念还没有深入人心，愿意去买房的人寥寥无几。

　　当时30岁的沈鑫，是杭州批商品房购房者之一。他买的套房子在湖畔花园，像许多在这个时候去买房的人一样，买房赚了沈鑫人生的桶金。

　　见到沈鑫的时候，他穿着宝蓝色的T恤，身材高大魁梧，精神抖擞，说话语速快，要跟上他的跳跃思维有点吃力。

　　次买房得益于偶然的机会

　　沈鑫说自己“天生对新事物敏感”，他从事投资工作，具备一个投资者的娴熟思维，买房是他的副业。1993年，从机关单位出来，他放弃了当时单位正在分配的集资房，进了一家期货公司。研究股票、期货，是他每天都要做的功课，而在投资市场的沉浮也给了他很多经验和教训，训练了他作为一个职业投资者对市场的敏感度。

　　1995年，沈鑫遇到了一个好机会，单位有一项福利，可以借钱给职工买商品房，解决住房问题。

　　“当时是湖畔花园。”杭州批商品房的代表区块是城西，湖畔花园则是城西早开发的一个楼盘。他说自己看中的房子，单价是每平方米2100多元，面积107平方米，3房2厅，总房款20多万元，“这个楼盘是个漂亮的别墅区，有数十幢别墅、排屋，环境很好，公寓有五六幢。可以说是公寓价格，别墅环境。当时真没什么钱，还好单位可以借款。”沈鑫说他决心买这套房子还有一个更重要的原因，是他认为住房制度改革的一定会成为必然，“分配是计划经济，如果分配一旦取消，房子变成商品的话，那价格肯定是会涨上去的。”

　　每天看十几份报纸 迄今买了12套房

　　在购买了湖畔花园后，沈鑫的买房之路才刚刚起步。

　　1997年，他又买了一套九溪的房子，西湖花园。购买的理由也很简单：“城西的配套将来会有一些问题，增值潜力不是大。我喜欢九溪的房子，环境好。”这套房子148平方米，单价每平方米3800多元，总价超过50万元。“我当时手头可以用的现金也有5万元，付了5万元订金，还定了一个有产权的车库，房子过了一年才去付钱，因为当时开发商的房子根本卖不掉，我和他们也熟悉，约好一年后办按揭手续。”

　　2000年，浙大玉泉校区边上一个楼盘开盘了，这个房子是现在在豪宅市场上鼎鼎有名的绿城绿园。均价8000元/平方米，算是当时杭州贵的房子。但从小住在黄龙洞附近的沈鑫对这个地段的“含金量”太清楚了，他觉得这个楼盘无论在地段、景观、周边配套、品牌等方面都非常不错，称得上是“全能型”的好公寓。

　　沈鑫这次买的是一套125平方米的公寓，在这个主打大户型的楼盘中，是小的户型。支付了两成的按揭付20万元。等到2003年房子交付的时候，想把家里老人接来一起住，觉得房子好像买小了，有两房两厅，正好朋友在绿园有套200平方米的房子要卖。这套房子单价比较便宜，每平方米1.2万元，但是总价还是让他觉得很有压力，后相当于卖掉125平方米的房子买了大房子。

　　按照现在的市场价，这套公寓已经是千万豪宅了。当初买的时候，他花了现金20万元。

　　迄今为止，沈鑫买进卖出的房子，已经有12套，7个车库和车位，估计赚了1000多万元。新盘或二手房，市的单身公寓、滨江的高性价比公寓，都是他下单的目标。

　　“有很长一段时间，我基本上每天要看15的二手房广告，直接估算市场价格，在单位要看十几份报纸，自己做剪报，堆积的报纸铺满地。”在1993年，他根据自己从报纸了解的信息，建议朋友的商业楼项目投资到刚刚建设的宁波保税区，结果朋友赚了数千万元。他买房子有许多具体的操作技巧：比如买房子要以：“可住、可租、可卖”为标准;以投资的眼光买房，以自住的要求选房;地段选择以：“老区看积累，新区看投入”为判断依据;开发商品牌价值直接以同比二手房差价作为品牌价值市场定价;买进一个低估的资产，卖出一个高估或者正常价格的资产等等。

　　经验：要学会管理自己的资产

　　沈鑫是一个职业投资人，也是中国早的股票投资者之一，在股票还在用黑板报价的时候，他已经在炒股了。他说：“早投资股票的结果是不断亏钱，虽然有几千元，一两万元，但已经是我的全部身家，足以让我感受到失败的巨大痛苦。”但他认为这恰恰是他的幸运，在还没有很多钱的时候，犯了大部分该犯的错误。

　　沈鑫说永远不要以为机会已经过去，任何时候都有机会来。要学会管理自己的资产。有的人不敢买房子，但其实钱是资产，房子也是资产，不过房子是固定资产，现金是流动资产。通过贷款等方式，还是可以把房子再互换回现金。要学会利用各种金融工具，去设计这种自己可以用的金融产品，比如前段时间，他通过银行转按揭、存贷通等工具，竟然把自己的贷款利息降到了0.84%，并且是按照活期存款使用。

　　他提出的通用贷款方案：控制总量，高比例，长时间的按揭。他说这是一个配置了复制政治、社会、经济、金融工具的可以简单操作的产品。通货膨胀是必然趋势，钱会贬值，长期概率是实际通胀率高于贷款利息，贷款实际还能得到补贴。同时，这个产品保证了购房者的现金流，哪怕房价下跌，即使是负资产了，还可以保证正的现金流。借银行的钱，30年还，怕什么?这个产品还可以保证到未来的低点，还可以有现金去买别的资产。

　　不过他现在已经开始卖掉一些房子，他认为，现在房价的大幅上涨是货币大量发行的一个表现，而真正支撑房价上涨的许多实际因素已经开始减弱，货币是一个随时可以变动的参数。一旦房子跌，很难变现。房子不是对抗通胀的好工具。