国土部官员：未来房价还要涨

国土部将出台后续政策打击囤地

　　据上海证券报 继出台限制、禁止用地项目目录出台后，国土资源部规划司司长董祚继在昨日举行的十部委抑制产能过剩二次联合信息发布会上称，国土资源部将出台后续政策打击开发商囤地行为，并对重大违法案件进行曝光。

　　董祚继认为，目前并不存在土地供应量不足的问题，但由于开发商囤地等行为，土地的实际供应量可能不足。他指出，前两年还有一些土地没有使用，其中一部分可能囤在开发商手里，没有及时用于开发建设，“应该想办法将这部分土地拿出来用。”

　　为此，国土资源部正在积研究对策，监督土地开发进程，对开发商囤地行为进行严厉打击，并将曝光相关违法行为。至于后续政策的出台时间，董祚继表示，很快会出台，但他并没有透露更具体的时间和信息。

　　在此前的，国土部发布了关于印发《限制用地项目目录(2006年本增补本)》和《禁止用地项目目录(2006年本增补本)》的通知，矛头直指开发商囤地现象。通知明确了商品住宅用地的宗地出让面积上限，小城市(镇)不超过7公顷，中等城市不超过14公顷，大城市不能超过20公顷(约300亩)。业内人士分析，限制土地出让面积，将使得总价“地”有所减少，也使得开发商囤地更为困难。

　　近期以来，频频出现的开发商囤地行为引起了国土部的高度关注。两个月前，国土部下发了《关于开展土地储备制度建设和运行情况调查的紧急通知》，调查内容包括建设用地供应总量、结构及来源于储备土地的情况等，调查目标直指囤地问题。

　　对于未来房价的走势，董祚继认为，从长期来看，我国正处于加快发展的过程中，土地日益，商品房价格还是要上涨的，任何人没有办法进行抑制，要抑制的是普通商品房价格的非正常上涨。他认为，不应通过降低土地出让金的方式，因为这样让出来的利润会落入开发商手中，但可以通过税收的方式，将房价增长的部分收入用于进行保障性住房建设，或者返还给购房者。

　　“我个人觉得现在的问题，从土地方面讲，不是保障性住房和房地产有什么政策(需要改变)，保障性住房采取划拨土地是很明确的，房地产肯定是走向完全的市场化，招标、拍卖、挂牌出让土地。”董祚继说。

【业界观点】福重：超高房价折射中国经济结构大问题

　　据上海证券报 刚刚过去的十月，全国70个大中城市的商品房价格，同比上涨了3.9%,这是全国房价连续7个月上涨。多家调查机构的数据显示，目前的房价，已让多数城市家庭难以接受，“买房难”已成“口头禅”。为什么房价能“冒天下之大不韪”，一骑绝尘?想必在这背后，有不以人的意志为转移的因素。

　　望房兴叹的人，抱怨的是开发商。问题是，谁是开发商?

　　当今的房地产业，是典型的战国时代。国企、民企、外企，都运作于中。不但传统的建筑企业在盖房子，电力公司、煤炭公司、粮食公司，水利公司、化工公司、外贸公司、远洋公司、飞机制造公司，都成立了房地产开发企业。这些企业，有天然的、巨大的融资能力，而且融资成本低。“地”的频出，是明证。所有这些企业，自觉不自觉间，结成了某种联盟，任何降温房地产的举措，不管出自什么权威部门，都会遭到有效的抵抗。这已经被十数年来的博弈所证明。

　　地方政府也是房地产业的相关者。在现有的财政体制下，地方政府收入十分有限。来自土地一级的收入，是其不可或缺的组成部分。“地”，在一定意义上，可以看作是房企在向地方政府“示好”。除了开发房地产，离不开地方支持外，房地产企业的主要税费，如营业税、契税等，都是地方政府可以调节的。

　　十多年前开始的城市住房制度改革，采取的是“稳定一批，放开一片”的方式。在福利分房体制下，一部分“有单位的人”，用较低代价获得了房屋产权(尽管产权不完整)，这些住房，叫法五花八门，有“成本房”、“房改房”等等，这在市场机制完备的国家是不可想象的。而其余更多的人，将获得一定的货币补偿，然后自己去市场上买房。货币补偿，随着房价节节攀升，已是杯水车薪。

　　与房改配套的政策，还有经济适用房(经适房)、廉租房等。初经济适用房很红火，因为地价便宜，优惠多多，地段也好，开发商有钱可赚，后来无利可图，开发商热情慢慢降温了。北京市今年几块经适房的地块拍卖，几无开发商响应。经适房大的弊端是，所有的政府部门加起来，都难以根除申请者的信息造假以及其后的牟利，而且为一些部门自留了很大的寻租空间。武汉经适房摇号事件，不过冰山一角。结果是，住经适房的人，不是初政策指向的“夹心层”(不太穷，但又买不起商品房)，而是高收入阶层。其实，夹心层，不是政府需要关心的，廉租房，才是政府应有作为的领域，因为关乎穷的人。任何国家不可能做到人人拥有房产，但是，人人都应享有居住权，而这是政府的责任所在。廉租房没有产权，不能出售获益，可以有效打击经适房的猫腻。但是，直到现在，有关部门对建造廉租房积性不高。道理很简单：没有利益空间，比不了经适房。

以上是供给者，再看需求方。

　　有人说，地价不决定房价，这有道理。要有人买，一切都不是问题。那进一步问，谁是购买者?一定有媒体所宣传的“刚性需求者”，要结婚的人，总要有新房。可是，千万不要以为这些年轻人，可以买得起一个大房子，起码在北京、上海，很难，实际上，这是几个家庭，几代人动用多年储蓄的结果。如果靠刚性需求，房地产价格不可能一路凯歌。肯定存在一个实力强大的购买阶层。

　　这个阶层，是富裕人群。各种富豪排行榜，“煤老板”，“温州商人”，经济发展，确实造了一批超级富豪。可是这毕竟是其中的一小部分，他们根本没有能力拉动全国房价，所谓的“某某炒房团”，有转移公众注意力的嫌疑。而真正有实力拉动房价的，是部分行业的高收入群体。

　　中国的行业收入差，以及阶层收入差，近十年来呈现不断扩大趋势。部分行业，利用垄断地位，获得大量利益，却没有集中于国家财政，而是变成了各种名目的内部福利，包括住房，这是高房价的大推手。

　　商品房，是有中国色的一种说法。住房不单是商品，还是资产，是可以像金融资产一样炒作的对象。这也是理解房价不可忽视的方面。比如，即使买了房子的人，也有70年的使用权，而非完全的产权，住房的寿命还不一定有70年，所以，细想起来，房价似乎太高，太不值。可是，如果想到它是资产，又不难理解了。我们还发现，不是全国所有地方的房价都高得离谱，真正高的，不过是京沪深穗杭等热点城市，也是有炒作空间的地方。当各种资金，都可以便当地进入房地产领域的时候，房价，容易变得如脱缰野马，如美国的次贷衍生品，在各种名目的包装和光环之下，价格脱离其变动的由头而一路飙升。富裕阶层天增长着，他们的巨大财富总要寻找增值渠道，而目前，投资渠道十分狭窄，房地产，是除股市等不多几个领域外，的选择了。炒房族，在一些城市，已蔚然成军。

　　有学者比较了世界多个城市的房价，发现房地产价格是有周期性的。有统计学者计算过，上世纪90年代之前，美国的房屋价格，变化并不大。可是，必须指出，多数商品或者资产的价格，都有周期性，即回归的征。但是，人毕竟是活在短期的，作为资产的炒作获利，几年、十几年已足够。为了房价下跌，难道让人一直等几十年不成?周期，不过是一种事后的总结和说辞罢了。

　　高房价折射出的，是中国经济的结构性问题，我们实在已到了非得以公平促发展不可的时候。房地产有无泡沫?何时破裂?都不是真问题。我们必须着手的任务是：改革财政体制，让地方政府从房地产利益链条中脱身;打破垄断，遏制过高收入阶层的不合理形成;打击腐败;允许现有的存量房屋上市交易，扩大有效供给;大力从速建设廉租房，减少经适房。 (福重 北京航空航天大学金融研究常务副主任)