武汉楼市两张脸:大企业降价跑路小企业不差钱

大开发商依旧坚持降价、大量抛盘；小开发商却捏着“房价”，慢慢悠悠地卖楼。随着楼市回暖，开发商对未来市场的趋势判断却出现了明显分化。本以为楼市调整，小企业生存困难，但近阶段，楼市却意外呈现大企业降价“跑路”、小企业“不差钱”的反态。

大公司积让利促销

    此前的2008年楼市遭遇拐点，很多分析人士断言中小公司会陷入资金困局，房地产整合趋势将会越来越明显。然而事实却并非如此，大多数中小企业活得很滋润，相反，倒是一些大公司的房子率先促销打破僵局，让人大跌眼镜。

    “的确，这是房地产行业的一个独现象，这与企业规模和房地产的开发模式有关。很多跨区域的全国性企业，尤其是上市公司，前两年拿了不少高价地，现在开发压力非常大，去年全国销售都不好，回款大幅减少，加上银行收缩房贷，资金流动一旦出现问题会影响后续的滚动开发，所以现在加快销售回笼资金成为当务之急。”中国指数研究华中分院席分析师李国政表示。

    截至3月10日，沪深25家公布年报的房企2008年年末存货合计2070.8亿元，如何提高存货周转率，将项目变为现金已迫在眉睫，“高库存”压力已经成为中国楼市的隐忧之一。从已经发布年报的房地产公司看，大多数企业的现金流为负，不少企业为当初大举拿地付出代价。虽然很多地方政府或明或暗放宽了土地开发年限，企业短期内不必担心土地被当作闲置用地无偿回收，但长期搁置占用的资金成本也不小。

    循此思路，可以理解万科、恒大、沿海等全国百强企业在武汉的营销策略，对他们来说，摊子大、用钱多，降价变现才是当务之急。在降价的刺激下，2008年万科销售总额达478.7亿元，遥遥其他房企，而恒大地产通过“成本价”方式大规模促销，　2008年实现销售118亿元，头一次跻身地产界“百亿军团”行列。突飞猛进的销售数字，正是不少大公司降价“不含糊”的根本原因。

 小公司“不差钱”

    去年底，政府开始鼓励开发企业以合理的价格促销商品房，让很多买房人欢欣鼓舞。但有形的手并不能解决全部问题，在“无形的手”－市场面前，买房人面对的依然是涨跌互现的局面，降价，并不是所有人的选择。

    相对于那些巨无霸，不少扎根本土的中小企业拥有的资源要多一些，别是拿地方式很有优势，在楼市疯狂的2007年并没有高价抢地，现在反而是“无地一身轻”，前几年武汉楼市的竞不像这么激烈，这些企业赚得盆满钵满，实力增强了，也都具有一定的抵御风险能力。别是很多本土企业开发用地具备地段、环境的优势，如武昌、汉口城区的楼盘，交通生活配套比较好，要价格有所下降，投资和自住的买房人依然门庭若市，这也是很多买房人觉得城区房子难买的原因，甚至有的楼盘卖得好立马调价。

    一位买房人告诉记者，因为工作原因，她想在大东门附近买房，但那附近在售的新房是不降价，去年差不多是7000元/㎡，后来听说降了点卖得很火，价格很快又调到6600元/㎡左右，而她的期望值是6000元/平方米以下。记者了解到，虽然该项目销售速度不是很快，但平均每个月10套没问题，加上开发商近期没有新的开发计划，并不缺钱，项目地段和环境不错，还是被不少买房人看好。

    “现在的情况有点像大学生的业形势，虽然国家总体业不好，但根据各自的家境不同也会有所区别，而家境不好的学生压力要大得多，开发商也是如此，楼市回暖但企业境况迥异，反应自然不同。”一位坚称不会降价的项目营销经理总结。

    ◆　记者有话说

    其实谁都难得高枕无忧

    大企业降价卖得快，小企业按兵不动甚至密谋涨价。你降你的，我卖我的，不会跟风降价。别在一些土地供应很少的地段，未来的上涨空间显而易见，没有资金压力、没有土地包袱的小企业小项目守着风水宝地边卖边捂。

从武汉市3月统计数据看，项目主要集中在南湖、光谷、徐东中北路、后湖等片区，通过大幅降价，房价普调500—1000元／㎡，许多购买房者踊跃出手。如百步亭花园·现代城、锦绣龙城、同安花园、沿海·赛洛城、保利·心语都卖了100套以上。但市场回暖，并不是所有人都感受到了这股暖意。在其他一些片区，销售并没有太大增长。即便在的同一区域，也是冰火两重天，遭遇不尽相同，如金银湖板块，沿海·赛洛城销售套数差不多是整个片区销售套数的四成，其他项目有的一个月能卖几套。

    显然，对于大多数项目而言，市场何时实现反转并不能确定，这也迫使他们在营销策略方面“见风使舵”，针对市场变化采用更为灵活的营销方针。于是，眼花缭乱的营销手法轮番上阵，试探买房人的底线，卖得好涨一点，卖得不少降一点，或者取消项目精装修，砍掉成本降低售价，要是不幸碰到周边楼盘“超低价”开盘，干脆封盘不卖。还有一些开发商，把手头的商品房清仓后，盯上了经济适用房项目，相对于商品房价格下跌和销售困难的压力，政府减免经济房相关税费，营销支出少，风险要低得多。

    3月初，建设部在全国进行调研后判断，2008年下半年连续出台的刺激政策已经开始显现成效。由此，未来一段时间住建部对房地产市场定位于观察期，相关政策不会有大的调整。但从成交量回暖到房价反弹，则需要一个相当长的过程，其中的一个阶段是成交量增长而房价下跌，也是说，目前救市是救成交量，而不是房价。这段时期对于开发商来说，压力巨大。

    所以，购房者现在也已经没有担心的必要了。要涨的、要捂的，大可不必去理会了，因为我们还有更多的选择。