晒房价等同于"与虎谋皮":武汉房价究竟超速了没?

　　房地产同样如此。一直以来，成本价都是各大开发商讳莫如深的高机密，更是购房者“望眼欲穿”的幕后故事。4年前，当业内一些人士呼吁政府公开开发商的建房成本时，整个业界为之哗然。对于开发商而言，要将商品房的成本从讳莫如深的阴影里拉出来，使之暴晒到阳光之下，这无异于与虎谋皮。

　　时至，高速运行的武汉楼市在成交量节节攀升的大环境之下，房价之弦越绷越紧：

　　调查数据说：武汉地价占房价平均比例为28.8%

　　7月27日，武汉某调研机构对全市14个房地产项目进行统计，发现在这些项目的房价构成中，土地平均成本不到房价的1/3，而不是有些开发商说的土地成本占到房价的一半。

　　据了解，这14个项目主要集中在城区，其中，土地成本高的一个是土地占房价的38.41%，低一个占到15.96%。

　　武汉地产界知名拍卖师陈少湘认为，今年武汉市的每次土地拍卖，有一两宗地出现场面，远远没有回归至2007年的水平，多数地块交易价格很正常，是城区地块楼面地价，也少有超过3000元/平方米的，但谈不上“地价刺激房价上涨”这一说。

　　地价与房价，究竟是鸡生蛋，还是蛋生鸡?与此前国土资源部在全国范围内调查的620个房地产开发项目的统计数据趋同，目前在中国，地价占房价的比例是15%-30%，平均是23.2%。与其他国家比较，美国是28%，加拿大是24%，英国是25%-38%，韩国是50%-65%，日本是60%-75%，新加坡是55%-60%，中国的比例远低于国际水平。

　　地产官方用直观数据冲击着老百姓的抵御防线：房价上涨并不是土地惹的祸，一切皆因部分开发商的暴利心态作祟……

　　开发商说：苛税猛于虎也

　　商品房价格到底有没有水份?房地产业到底存不存在暴利?土地价格到底会不会推高房价?房价谜题始终是论不休而又悬而难决。

　　国土资源部公布的地价成本调查数据无异于揭开了房地产业利润的冰山一角。非地价造势，房价疯涨源于什么?日前郑州一位开发商提供了一份房地产成本清单。清单显示，各级行政部门的税费在房地产开发商中占据了20%的比例，成为开发商的“难言之隐”。

　　楼盘成本究竟包括哪些?除了地价、税费等，还有哪些因素造成了房价的上扬?武汉某业内人士表示，目前楼盘的成本主要包括四大部分：开发成本的费用、财务费用、销售费用以及开发前后期的各种税费。“在武汉，举例来谈楼盘的成本构成，假设2500元/平的楼面地价，如果实际销售卖到7000元/平，这其中，土地成本大概占到38.28%，建安及配套占31.9%，基建费用，大概占到6%，开发商的各种税，土地增值税，营业税，所得税，大概占到13.8%，开发商的净利润有8%，这个才是一个较为合理的利润区间和定价。”该业内人士坦言。

　　暴不暴利，开发商列举的数据似乎为了说明一点：尽管地价并非推高房价的要素，但房地产开发过程中的其他费用亦是不可忽略之“重”。然而换个角度而言，房产开发既然需要承受如此大的“压力”，开发商为何不勇敢站出来，揭开建安成本之谜?

　　购房者说：“高地价致高房价”是开发商为暴利找理由

　　地价与房价，孰是孰非，已经成为开发商和国土资源部互揭“伤疤”的口水之战。在地价与房价的关系问题上，不少业内学者亦发表了自己的看法。有专家表示，房价对地价有着的影响作用，因此建议降房价前先降地价，根据搜房网调查，有12.5的网友认同此观点。与此相对，有学者认为，无论从经济学理论上还是土地市场交易历史和现状上看，房价都不是由土地的价格来决定的，开发商这是为自己的房产暴利找正当理由，高达75%的搜房网友成为这一观点的簇拥。

　　从去年武汉土地市场的频频流拍，到今年的竞价，62.5%的搜房网友也表示出自己的担心：土地市场，后市房价肯定还要涨?而77.57%的网友则因为房价上涨将搁置自己的购房计划。

　　流言止于智者，但智者也必须明白内情。姑且不论各方公布的数据可信度有多高，但如果开发商在房价问题上能够更为坦诚一点，让整个房地产市场的价格体系更为透明一点，少一点猜测，多一份信任，后市的发展或许才能更加理性?