广东物业管理条例立法听证激辩房中房问题

听证会每人发言限时3。一位群众代表发言超时，工作人员亮出“时间到”提醒牌。乔军伟摄

旁听者抢话筒激辩“封杀住改商”

本报讯 (记者文远竹 实习生甘琼芳 通讯员任宣) 小区车位产权由业主公摊还是归开发商所有?是否全面禁止“住改商”、“房中房”?昨日下午,19名听证陈述人和100多名群众代表在广东省人大常委会会议厅召开的《广东省物业管理条例(修订草案)》立法听证会上这些话题展开唇枪舌剑。

参与昨日听证会的除了遴选出的19位听证陈述人之外，还有100多名省人大常委会立法顾问、省人大代表、律师、专家学者、高校师生和普通市民。

据悉，这是广东人大历史上的三次立法听证。《广东省物业管理条例》修订自2006年启动以来，广东省人大常委会已先后两次公开草案征求意见，分别召开业主代表、物业服务企业、基层组织座谈会。而此次听证，重点围绕行政权能否介入业委会、车位如何优先、是否应该禁止“住改商”、“房中房”等问题。_ueditor_page_break_tag_副标题

听证会陈述人名单

业主代表：

黄日灵 广州市荔湾区康商业城业主

钱东奇 棠德花园业主代表大会代表

物业管理企业代表：

张朝德 广东宏德科技物业有限公司总经理

温必潜 广州粤华物业公司行政人事处总监

马悦 新世界物业公司总经理

物业管理行业协会代表：

李卓章 广州市物业管理行业协会会长

雷华 广州市物业管理研究会副秘书长

谭婕 江门市物业管理协会会长

鹿钦连 深圳市物业管理协会

业委会成员代表：

梁胜广 广州市荔湾区港丰大厦业主委员会主任

伍嘉穗 海珠区雅景苑二届业主委员会筹备组

邹家健 深圳市福田区景洲大厦业主委员会主任

夏林 广州市番禺区市桥江南新村业主委员会

习建华 广州奥林匹克花园业主委员会委员

法律界代表：

丁剑清 广东圣和胜律师事务所律师

赵绍华 广东格林律师事务所律师

庄伟燕 广东省人大常委会立法顾问

开发商代表：

颜雪明 万科公司风险管理部总经理

宋红成 美林基业集团风险管理总监

应该直选，而且应该两个选一个，增加差额比例，体现民意。_ueditor_page_break_tag_副标题

——省人大代表朱列玉认为，草案规定不少于20%的比例差额选举业委会成员不太妥当。

事多的小区才会成立业委会，这是当前的客观事实。但是有一部分‘仁义之士’却说成立了业委会的小区事才多，这能是别有用心的瞎话。因为事实很简单，绝大部分小区公共物业收益不在业主手中掌握，业委会成员在小区一不拿工资，二没有权，反之要贴钱贴大量的时间，肯站出来为广大业主无私奉献的业委会成员绝大部分是社会精英。

——海珠区雅景苑二届业主委员会筹备组主任伍嘉穗

封杀住改商房中房 公说公理婆说婆理

草案相关条文：

五十四条 物业管理区域内禁止下列行为：

(二)擅自改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房

(三)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方。

名词解释

房中房：房主擅自将一套房屋装修分割成多套出租，每套单位都有独立的厨房与厕所。

住改商：创业者将家庭住所、租借房等住宅性质的场所作为商业性质场所,进行经营活动。

赞成

住改商“借鸡生蛋”

侵犯他人合法权益

陈述人之一、广东省人大立法顾问庄伟燕认为，“住改商”确实带来诸多问题，影响其他居民的正常生活，破坏小区的安定，增加了小区的众多不安全的因素。目前，全国各地因为“住改商”而导致邻里或物业管理公司之间发生权益纠纷直至对簿公堂的事件不少。住宅小区有很多共用和共有部分，用户将住房改成商用后，无形之中侵犯别人的利益，而且从中获利，这种借鸡生蛋的做法，会侵犯别人的合法权益。营业具有公开性，而在法理上，居住私密性是应当给予优先保护的社会价值。而“房中房”擅自改变住房用途，不危及房屋安全，还常常引发邻里纠纷。_ueditor_page_break_tag_副标题

反对

禁止“房中房”是侵犯业主住房权利

征得邻居和业委会同意可住改商

一位姓罗的广州市民站起来发言说，不应对“住改商”、“房中房”一刀切。“住改商”为低收入群众提供了业的机会，为政府带来了税收。政府应本着以人为本的原则，在征得与“住改商”有利害关系的业主同意后，对其噪音、油烟进行规范控制的前提下，适当允许“住改商”的存在。而“房中房”一定程度上解决了困难户的住房问题。

陈述人之一、棠德花园业主代表钱东奇也认为，对“住改商”、“房中房”不能简单地一律封杀，否则有违背物权法精神、侵害私权利的嫌疑。《物权法》77条规定，要业主遵守法律、法规以及管理规约，并经有利害关系的业主同意，业主是可以将住宅改为经营性用房的。

旁听的一位广东商学院法学院的女生站起来说：“法律禁止‘房中房’，是侵犯业主的住房权利。”她还支招说，可对“房中房”采取一些防范措施，如改前应向业委会或房地产管理部门申请、自费做好防水措施、由有合法资质的单位进行鉴定和验收等。这位女学生的勇敢赢得一片掌声。

陈述人之一、江门市物业管理协会会长谭婕建议在《条例》中增加：“改变住房使用性质或外观，必须征得相邻业主和业主委员会的书面同意，并报有关部门审批。”

代表建议

小区车位产权归属

以物权法出台为界

草案相关条文

五十三条 物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位出售、出租时，应当优先出售、出租给本区域业主。

陈述人之一、来自广州粤华物业有限公司的温必潜认为，条例应当先明确小区车位、车库的权属，应将“土地面积是否分摊、建筑面积是否分摊以及建筑成本是否分摊”这三个分摊作为车库、车位权利归属的依据。由于小业主和开发商在信息上的严重不对称，使得业主无从掌握“三个分摊”的准确信息，因此，应该把举证责任交给开发商。

来自深圳的业委会代表邹家健认为，在《物权法》实施前，小区车位是作为公共配套设施来建设的，小区停车场用地同主体房屋建筑是一个整体，车位随着房屋的出售而自然转移，理应属全体业主所有。但《物权法》实施后，规定了“谁投资谁受益”的原则，在车库没有公摊记录时，其所有权属于开发商。

广州市物业管理行业协会会长李卓章则认为，草案规定车位、车库优先租售给本区域业主使用，但也要规定一个优先的期限，比如“四年”。否则一旦业主不租售，难道车位几十年闲置?