物业喊冤业主牢骚 应禁止开发商建楼盘自管物业

物业公司与业主本是谁也离不开谁的，离开了业主，物业公司无法生存;离开了物业公司，业主的生活将变得一团糟。然而近几年，这种唇齿相依的关系逐渐演变成了棒打不散的“欢喜冤家”，双方动辄对簿公堂。

日前，记者在济南市天桥区法院采访时了解到，2007年以来，该院共受理物业管理纠纷246件，逐年成倍增长。透过厚厚的卷宗记者发现，纠纷类型也从原先单纯追索物业费转而向服务质量、乱收费、乱搭建以及解聘物业公司等纠纷发展。如何减少该类纠纷的发生、纠纷发生后如何正确适用法律?已成为热门话题。而由于目前我国除国务院颁布的《物业管理条例》外，《民法通则》、《合同法》、《物权法》等法律尚无专门调整物业管理的规定，给妥善处理该类纠纷带来了一定的难度。

业主屡屡行使抗辩权

在法院受理的案件中，业主因种种原因不满物业公司的管理而拒付物业管理费引发的纠纷占大多数。在此类纠纷中，物业公司往往是原告，业主以种种理由行使抗辩权，如业主认为物业公司未能全面履行义务，在维修、保洁、绿化、维护等方面存有问题，不同意支付物业管理服务费用。业主牛某与物业公司的纠纷是一个例子。

物业公司向法院起诉称，牛某居住于济南市堤口路100号的齐鲁花园，原告受托为齐鲁花园提供物业服务，并代收水电费用。自2007年3月开始，原告开始拖欠水电费，自2006年6月开始拖欠物业管理费。原告多次与被告联系，被告均拒绝支付以上费用。

业主牛某则提出，“原告与开发商是一家，由于原告违反了购房合同的约定，致使被告的合法权益受到侵害，而问题迟迟得不到解决，纠纷在所难免。开发商没有按约定在卫生间安装浴房，且违反国家有关硬性规定，卫生间面积达不到低标准，致使浴房无法安装。被告所购房屋采暖设施存在严重质量问题。房屋还存在厨房烟道倒烟，窗户没有安装纱窗等问题，多次反应，都得不到解决。齐鲁花园集体住宅使用说明书四章明确写明用户遇到困难时要按一下按钮，物业人员立即得知，进行救助。但至今被告家的按钮也没有联网，是摆设，被告要求立即安装。屋顶存在漏水问题。”

经审理，法院依法驳回了物业公司的诉讼请求。

此外，因物业管理收费标准不规范，也时常引发诉讼。如物业管理公司单方面提高收费标准、随意增加收费项目，等等。

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业主屡屡行使抗辩权

在法院受理的案件中，业主因种种原因不满物业公司的管理而拒付物业管理费引发的纠纷占大多数。在此类纠纷中，物业公司往往是原告，业主以种种理由行使抗辩权，如业主认为物业公司未能全面履行义务，在维修、保洁、绿化、维护等方面存有问题，不同意支付物业管理服务费用。业主牛某与物业公司的纠纷是一个例子。

物业公司向法院起诉称，牛某居住于济南市堤口路100号的齐鲁花园，原告受托为齐鲁花园提供物业服务，并代收水电费用。自2007年3月开始，原告开始拖欠水电费，自2006年6月开始拖欠物业管理费。原告多次与被告联系，被告均拒绝支付以上费用。

业主牛某则提出，“原告与开发商是一家，由于原告违反了购房合同的约定，致使被告的合法权益受到侵害，而问题迟迟得不到解决，纠纷在所难免。开发商没有按约定在卫生间安装浴房，且违反国家有关硬性规定，卫生间面积达不到低标准，致使浴房无法安装。被告所购房屋采暖设施存在严重质量问题。房屋还存在厨房烟道倒烟，窗户没有安装纱窗等问题，多次反应，都得不到解决。齐鲁花园集体住宅使用说明书四章明确写明用户遇到困难时要按一下按钮，物业人员立即得知，进行救助。但至今被告家的按钮也没有联网，是摆设，被告要求立即安装。屋顶存在漏水问题。”

经审理，法院依法驳回了物业公司的诉讼请求。

此外，因物业管理收费标准不规范，也时常引发诉讼。如物业管理公司单方面提高收费标准、随意增加收费项目，等等。

完善相关立法迫在眉睫

物业管理纠纷处理不当，很容易引起连锁反应，导致矛盾激化。天桥区法院苏赟法官认为，由于物业管理不是一个单纯的法律问题，还涉及到行政管理等方方面面，因此，必须多管齐下，妥善解决。

完善物业管理相关立法。物业管理全国性立法尚处于空白状态，地方性立法也不完善。在立法中，应该明确将物业管理的法律性质定位于民事合同关系，明确成立业主委员会的责任机构和相关法律责任，明确物业管理纠纷的救济手段。针对开发商自建小区自管物业问题突出的现状，应考虑立法禁止开发商“自建小区、自管物业”。

加强对物业行业的规范化管理。先，要对物业管理公司的资质进行严格审查，提高设立物业公司的门槛。其次，创造和维护公平竞的物业管理市场环境，在适当时候可以全面推行公开招标的形式，由业主自己选择物业管理公司。三，制定、完善物业管理收费具体实施办法，并加强收费监管。

加快建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制，这才是解决问题的根本出路。