为了买婚房 他潜伏中介三个月

  上，杭州一网站房产论坛，一则主题为“暑假潜入中介公司，晒出我的心得”的帖子引起了网友们的关注。发帖者“chendengdong”自称为了购买一套婚房，应聘进入中介公司，以房产经纪人的身份了解二手房交易的各项流程。帖子发布后被迅速置顶，并引来众多跟帖。

14日，记者找到了这位“卧底中介”的牛人小陈。他说，潜伏中介三个月，购买婚房一事依然没着落，可自己的经历和体会，却可以给普通买房者一些实实在在的参考，“毕竟不是每个要买房的人，都有我这样的精力和耐性的。”

    开始卧底

    一个多月轻松入行意外惊喜挣到了笔佣金压力来了百人看房成交两单遭遇暗战当“卧底”遇到“卧底”

    小陈今年24岁，有一个漂亮的女朋友，谈了两年恋爱，准备明年结婚。买一套像样的婚房成了这对小情侣的头等大事。

    今年年初，小陈买下了一套一居室的二手房。由于不懂行，“房价一分都没还下来，中介费照单全付，事后发现房子质量也很一般。”

    如何才能迅速了解杭州楼市，并置换到一套面积适中、价钱也相对合理的房子？小陈作了一个大胆的决定：潜入中介公司！

    今年4月中旬，小陈顺利通过了杭州某中介公司的面试，摇身一变，成了一名房产经纪人。他的卧底买房之路也由此展开。

    一个多月轻松入行

    刚到中介时，小陈对二手房中介这个行业一无所知。

    店长给出的个任务是：花5天时间熟悉门店周边的小区情况，了解相关的生活配套和商业业态，掌握基本的业务操作流程。

    小陈学得挺快，5天后跑盘（中介行业对熟悉小区的简称）任务宣告结束。接下来，他要面对的是实战：签下9单租赁业务。

    4月、5月两个月是租赁市场的淡季，一个多月，小陈带客户看了数十套房子，才签下了5笔单子。“在这个过程中，我向店长和老经纪们学了很多带客看房、讨价还价、签订合同、办理按揭方面的技巧；我也没有忘记自己的任务，看到合适的房源信息，记在本子上。”

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 意外惊喜

    挣到了笔佣金

    转机发生在5月底。

    由于杭州的二手楼市成交量在5月出现爆发性增长，络绎不绝的客户，让小陈所在的中介门店应接不暇，有售房权限的经纪人很快不够用了。此时，已初具业务能力的小陈顶了上来。

    让小陈没有想到的是，带客看房三天，他完成了一笔业务：“一套建筑面积55平方米的二手房，房东挂价11000元/平方米，客户很爽快地买了下来。”小陈赚到了卧底生涯的笔佣金提成。

    压力来了

    百人看房成交两单

    初尝甜头，让小陈对二手房中介这个行业产生了一定的兴趣。他开始进入卧底的“高境界”：忘记自己本来的身份，安心上路。

    可作为一“菜鸟”，卖房过程中的压力和挫折在所难免。随着大批优质的二手房源被迅速消耗，小陈的经纪之路开始越来越难走。“到目前为止，我起码带了100组客户去看房，终下单成交的有2组。”小陈说。

    遭遇暗战

    当“卧底”遇到“卧底”

    大的压力来自于同行之间的竞。“为让门店更具竞力，店长提出两项指标，一是每天至少收进1套房子，二是每天至少带2组客户看房。”小陈说，这两项指标都有一定难度，如果不能顺利完成，觉都睡不着。

    为收集房源和客户信息，小陈也像其他经纪人一样，到各个小区里去发传单，给每一位在网上发布求购信息的网友打电话联系。

    在小陈所在的门店对面，还开有一家知名中介公司的分店。为抢客户，两家中介都使出了浑身解数。小陈还亲身经历了一起卧底对决：“作为卧底，我居然遇到了对面中介公司派来的另一个卧底：一位房产经纪人为了拿到我们公司的房源，扮作要买房的客户，让我带他去看房。”

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 这出暗战，终以经验欠缺的小陈告负而落下帷幕：竞对手在小陈带着看房之后，半夜再次来到该小区，敲开房东的门，以高出挂牌价2万的总价撬得房源，并终成交。

    小陈说，如今他已不像三个月前那样，急着为自己买房子了。“如今的二手楼市，价格水平已超出了我的心理预期。”为此他打算继续潜伏，并通过在网站发帖等形式，与买房者分享自己的经验。

    初定预期。小陈建议大家可以统筹一下自己所选的区块，并通过透明售房网的成交记录，对该区块的价格水平有一个初步判断，在此基础上加上合理的价格弹性区间，“比如要买一套小户型公寓，定下面积段后，再根据周边二手房的成交均价计算出总价，同时提高一点心理预期，为房东可能提价预留一定空间。”

    眼光要准。可以考虑一些不大的冷门小区，这些小区隐藏在老居住区内，可能连出租车师傅都不知道，房子大多都是2000年以前造的，因为关注度不高，价格比同地段的小区要便宜一些，买房者可以考虑。若有多套房子可选，小陈建议：作决定一定要快，因为现在的市场，好房子可能瞬间被其他买家抢走了。

    下手要快。看好了自己中意的二手房，先交意向金再和中介谈价格，经纪人会认真对待。“意向合同一签订，经纪人的业务完成了一半，此时他代表客户去和房东谈价格会比较卖力。而一旦房东在意向书上签字，这份协议可以很大程度上保证买房者的利益，现在房东坐地起价的事情时有发生，签订双方意向书后，如果房东涨价或者不卖了，按协议约定他要赔偿房价的10%给买方。”小陈说。另外，小陈还建议：在签订意向书之前，必须看清楚有没有这样一个条款：居间方在几天内不能谈下价格，必须在当天或立即退还定金。“在这个房价不稳定的市场，早下意向能在别人之前取到房子。”小陈说。

    卧底总结的房经

    对近期要卖房的房东，小陈也有自己的建议：“我们同事曾经代理过同小区同幢的两套二手房，一套简单装修，3楼；另一套中档装修，7楼顶层。前者总价90万元，后者总价98万元，结果客户选择了后者。”为此他建议，若房东有精力，在房子出售前花点时间简单装修一下，添置一些必要的家具和电器，总价起码能提高5个百分点。