楼市“政策底”初现 “价格底”还需数月

　　据新闻晨报 昨天，《人民日报》撰文引用住建部某官员的话，“目前调控措施初见成效，要继续跟踪市场下一步走势，适时把握好政策力度。各地要加强调控政策落实力度，绝不能松劲，要让人民群众看到党和政府遏制房价过快上涨、保障人民群众改善住房条件的决心和信心。”

　　此话传达出三重意思。一是调控已出现效果;二是政策将依市场走势而变得灵活化;三是短期内政策不会明显放松，直到房价真正得到遏制。基于此，笔者认为，本轮房地产调控的“政策底”已现身，接下来不太可能出台更多新的打压政策，但既有政策还将严格执行一段时间。至于政策何时会放松，要看市场和房价的表现。

　　当前房地产市场情形若何?成交量快速下跌，价格松动初见端倪。5月全国新建商品房销售面积为0.68亿平方米，较4月份降低15.4%，亦低于去年0.78亿平方米的月度均值。市场降温态势明显，东部一线城市和部分二线城市下滑幅度更大，比如上海有30万平方米，环比下跌七成，且创下了2003年以来非春节月份的新低，基本上一下子跌到了底部位置。接下来，上海楼市的成交量将在低位盘整数月，预计9-10月份会有所反弹。

　　而房价则总体上在高位盘整。5月份70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.2%，涨幅比4月份缩小1.2个百分点。分市场来看，一手房价格上涨0.4%，而对市场反应更加敏感的二手房价格次出现环比0.4%的下跌。预期6月份一手房价格将次出现拐点，而全国房屋价格也将次出现整体性下跌。下半年，房价将会维持下跌态势。

　　在房地产市场中有条规律，“量变在前，价变在后”，本轮市场调整成交量已大幅萎缩，尤其是部分大城市的下调形态属于罕见的“断崖式”，有2005年“国八条”出来后，上海楼市曾出现过这种端现象。按此逻辑，则价格下跌已呈必然趋势，新房价格在高位难以坚持多久，开发商从来不是一个行动一致的群体，各家想法不同，战略不一，5月初即开始全国八五折促销的恒大，现在看起来可算明智，而目前万科、绿地、保利等大型开发商也加入促销阵营。随着开发商阵营分化的加剧，新房价格很快会迎来整体性的下跌。

　　本轮调控的目标重点突出：坚决遏制部分城市房价过快上涨。对于这句表述，看空派认为房价下跌，中央才会满意;看多派认为中央是希望房价不要上涨过快，并不反对房价小幅上涨。笔者认为，房价并非玩物，可以任由人们摆布，其表现形式往往是不涨即跌，不跌即涨。所以动态地看，中央希望部分城市的房价能够趋于稳定，如果不能控制房价涨幅，宁可让其短时间内出现下跌。

　　住建部官员的话也容易理解了，当前房价尚未出现下跌，如果政策开始放松，或者给市场以将要放松的心理预期，则大部分卖家和开发商都将不愿降价促销了，如此则房价不但不会下跌，反而会再度出现反弹，甚至是报复性的上涨。道理相当简单，识时务的开发商应尽快下调价格，否则坐等无益。

　　但另一方面，“政策底”确已出现，也是政策不再加码。近期部分中央部委出台的文件，也都是对“国十条”的细化落实，并无严厉新政。至于地方政府的细则，呈渐次放松之态，比如广州和重庆。当前惟一不确定的是，房产税何时出，怎么出，哪些城市会率先试点。上海细则和房产税迟迟未出，若房产税真的出台，基本上可以认为调控政策出尽了。

　　在任何一轮房地产调控中，一般都会依次出现“政策底”、“成交量底”、“价格底”。当前的情形是，“政策底”初现，“成交量底”正在形成(上海已出现)，“价格底”还需数月才能到来。有等到“成交底”消失，“价格底”开始出现，政策才有可能松动。政策的松动，将遵循“自下而上”的路径，即地方政府先放松，商业银行的房贷政策先松动。四季度是有可能的。

      调控已出效果：折扣频现 大力促销

　  8.3折!北京楼市现“猛”折扣促销大战!

      部分打折楼盘信息。

　　据京华时报报道，记者昨天了解到，新一轮楼市的打折促销已经展开。据新统计数据显示，目前，北京打折促销的项目已达到75个，折扣力度也从9.8折、9.9折扩大到9折，其中打折幅度大的项目“合生麒麟社”价房折扣幅度达到8.3折。

　　值得一提的是，这些楼盘都采用暗降方式进行降价，比如付全款可打折、交1万定金可获10万冲抵等方式进行，而且户型并没有进行限制。

　　一位不愿透露姓名的开发商向记者表示，他们位于通州土桥的一个项目即将开盘，所以非常关注目前市场走势，也进行了市场分析。他们调研结果显示，现在大部分在售楼盘都或多或少进行了优惠销售。这与2008年楼市低迷时情况非常相似，可以说，北京的楼市已经进入了降价阶段。新盘打折后的价格都比周边房价低10%左右。

　　在交易量方面，继5月新上市住宅楼盘出现减少态势以来，6月住宅新楼盘减少趋势仍在继续。根据北京房地产交易管理网显示，6月新上市住宅楼盘有5个，分别是保利垄上庄园，大兴亦庄镇芳苑小区以及海淀区安宁华庭、定慧家园南里以及石景山的远洋山水家园，共约1700多套住宅。

　　记者发现，在这5个新楼盘当中，安慧家园南里和保利垄上庄园全部显示为“可售”，其他3个楼盘有部分房屋显示为“已预订”，但没有一套房屋显示“已签约”。业内人士表示，“已预订”代表购房人交了一定订金，但并不表示已签署房屋买卖合同，如预订后7个工作日内不进行网签，预订信息将被消除。这也意味着，1700多套住宅没有一套实质性出售。

　　“这种情况很少出现，说明市场观望情绪很重。”该业内人士表示。实际上，这几个楼盘定价还相对较高。位于海淀区东北旺的安宁华庭是几个楼盘中拟售均价低的，也达到2.21万元/平方米，安慧家园南里拟售均价高，达4.01万元/平方米，位于大兴亦庄镇的芳苑小区低价的也在2.7万元/平方米，高的则达3.7万元/平方米。

　　开发商不担忧 购房者观望

　　对于“楼市降价是否会让更多人持续观望”的问题，一位不愿透露姓名的开发商表示并不担忧。“北京在2008年出现了类似情况，大家对北京楼市有自己的心理价位，因此，在适当的时机，购房人会主动出击购买房屋。北京未来的楼市会继续健康发展。”

　　广州楼盘降价高达20%  上海七成楼盘不敢涨

　　据《信息时报》报道，某网站房产日前再次对京沪穗共300个楼盘的价格进行了追踪调查，结果显示，被调查的300个楼盘中，6月份楼价下跌的有92个，跟5月相比增加了1.5倍;而价格上涨的楼盘为71个，比上月减少48%。广州则有两成楼盘降价，高降达20%。

　　广州两成楼盘降价

　　《信息时报》报道，5月份，在跟踪的广州100个楼盘中，约有六成楼盘的报价不变，28个楼盘不降反升，降价的楼盘有12个。高的升幅达到三成，大的降幅将近二成。

　　一个月后，这些数字发生了明显变化。网易房产调查发现，从6月和5月的报价来看，58%楼盘的报价不变，报价有所下降和依然上涨的楼盘各占21%。跟上月相比，上涨楼盘的比例在减少，而下降楼盘的比例逐渐增加，降价潮逐渐蔓延。

　　调查显示，楼价上涨的21个楼盘中，大涨幅近40%。如花都的美林轩逸时光均价由6300元/平方米升至8700元/平方米，涨幅为38%。降幅大的是新塘新世界，该盘近期推出30套价单位，低5622元/平方米起，比上月报的折后均价7000元/平方米降低了19.69%。

　　上海七成楼盘不敢涨

　　在上个月的调查中，上海有50%的楼盘单价有一定幅度的上涨，32%的楼盘价格不变，18%的楼盘跌价。

　　近日，网易房产再次抽取了沪上100个在售楼盘进行调查，发现32%的楼盘报价有所上浮，而近七成的楼盘不敢再“逆势上涨”。在100个楼盘中，39个楼盘的报价没有变化，29个楼盘的报价略有下跌。值得注意的是，有12个楼盘5月中旬报价上涨，6月中旬报价下调，短短两个月里经历了先涨后跌的变化。

　　有业内人士指出，其实新政一出，房子已卖不动了，但开发商反而会逆市先提价，一方面是为了后市下调价格留下空间;另一方面也不容易引起之前购房者的激烈反应，是一种营销手段。

　　万科等上市房企在深圳率先降价促销

　　据《财经日报》报道，迫于业绩增长压力，上市房地产企业推倒楼盘降价的多米诺骨牌，在深圳已成为不的事实。继佳兆业在深圳率先降价之后，万科也暗中跟进，两家上市房企在端午节前后都再次进行降价促销。

　　《财经日报》报道，6月16日前后，深圳大部分在售楼盘都进行了促销，其中万科金色沁园推出了部分价房，120平方米大三房加品牌精装后售价108万元，折算每平方米不到7000元。而佳兆业旗下金翠园、佳兆业上品、茗萃园三个楼盘再次推出10多套价单位，优惠幅度相当明显。

　　而在此前的5月28日，佳兆业旗下的金翠园等三个在售楼盘分别推出20至60套不等的价房，优惠幅度高达1万元/平方米;6月4日和5日，万科连夜突击推出万科清林径和万科五园，售价远远低于此前预期，其中万科清林径均价1万元/平方米，而其在售的大户型产品均价为2万元/平方米。

　　佳兆业董事局主席郭英成6月3日在股东大会上向媒体表示，如市场表现不好，下半年还将继续考虑降价销售策略。深圳万科营销总经理罗霆6月中旬在接受《财经日报》采访时表示，市场预期总是在不断变化，万科的销售策略是根据不同时期的情况进行灵活定价，不存在低于还是高于预期的说法，更不存在降价之说。不过，多数业内人士认为，万科在深圳开始进行实质性降价已是既定事实。深圳当地媒体援引业内人士的说法称，紧跟着万科的是，深圳未来或将有18个楼盘降价。

　　深圳地产评论人士恭敏在接受本报采访时认为，降价是大势所趋，上市公司为追求资金回笼，可能会牺牲某一阶段的局部利益以取得良好的市场回馈，率先采取局部降价或促销措施。