楼市二次探底 年底内成都等地房价可能明显下调

在成交量的二次触底完成后，价格低谷才能形成，但由于本次楼市调控政府决心很大，导致调控周期将会很长，预计未来价格触底后不会出现上一轮政策退出时房价报复性上涨的现象，中国楼市或进入平稳发展期。

　　楼市调控中，政策与市场正双重施压房企的资金链。一边是，随着“9·29新政”以及各地“限购令”的落实执行，成交量二次触底，开发商销售乏力；另一边，加息、预售金监管等调控轮番出台，其持续性、严厉性让市场观望情绪浓厚。

　　对于四季度的楼市走向，业内仍存分歧，但普遍共识是，在资金链趋紧的情况下，开发商的打折优+ (论坛 新闻 视频)惠幅度会更大。

　　成交量“二次探底”

　　以“限购令”为的一系列调控政策对欲购而未购房者起到威慑作用已经相当明显，刚刚过去的10月份楼市人气较9月明显逊色。

　　根据浙商证券对北京、上海、杭州、南京、长沙、成都、东莞等15个重点一、二线城市跟踪监测，一线城市新成交量较10月中上旬的高点下降了45%，而二线城市的下降幅度则为15%。一线城市由于受到限购令的影响，成交量的下滑速度和幅度远大于二线城市。

　　整个10月份，北京网上期房签约面积约78.59万平方米，环比降幅31%，同比降幅39%；上海一手住宅成交约170万平方米，同比下降31%，环比下降8个百分点；深圳一手房成交45.68万平方米，同比下降8.64%，环比降幅为1.4%。

　　“成交量加速下滑已经开始反映趋势的转向，目前的市场自8月出现反弹之后已经重回观望期。”世联地产席分析师海斌分析道。分析之所以会出现“二次触底”的局面，世联地产研究认为，这是市场价格底线与购房者心理承受底线之间博弈的结果。“直到成交量的二次触底完成后，价格低谷才能形成，但由于本次楼市调控政府决心很大，导致调控周期将会很长，预计未来价格触底后不会出现上一轮政策退出时房价报复性上涨的现象，中国楼市或进入平稳发展期。”海斌表示。

　　调控政策或长期持续

　　在市场低迷开发商销售乏力的同时，政策层面则进一步趋紧，取消房贷优惠利率、加息、预售金监管等措施轮番出台，施压房企银根。国庆前夕，中央各部委联手出台“9·29新政”，上调房屋贷款付以及贷款利率，并要求进一步落实房地产差别化信贷政策。

　　上月中旬，证监会有关人士表示，已暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见。

　　10月20日央行又一次上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，限贷及加息效应叠加必将强化楼市调控效应，增加了房地产开发和个人购房的难度，而央行公布的统计数据也显示，2010年前三季度，房地产贷款增速逐步回落。中央高层此间也再次发出调控不放松的信号。

　　市场分析人士指出，开发商在逐渐被收紧贷款的环境下，再次收紧预售资金，对房地产开发公司的现金流及新项目的影响巨大，开发商有降价以求快速销售回款，以保证足够资金使在建项目竣工。

　　后市分歧加大

　　尽管开发商的资金链遭遇政策与市场的双重压力，但业内对于后市仍存分歧。

　　亚豪机构副总经理任启鑫认为，资金链的紧张将成为开发商四季度甚至更久一段时期的主旋律，别是到年末，在借贷与偿贷的双重压力下，开发企业将对资金回笼格外关注，势必会逼迫逆市推售，这将很可能会催生出新一轮降价潮。

　　而在上市房企的三季报中也显示，看空四季度普遍成为开发商的共识。佳兆业的报告称，希望能稳当地度过，或不会出现降价等促销措施。万科 (论坛 新闻)也表示，四季度市场整体销售速度可能明显放缓。

　　“这些调控政策是对开发商资金回笼的‘致命打击’。”有开发商对媒体表示，目前而言，开发商不会轻易降低房价，房贷政策会影响部分潜在的意向型客户，但是真正的刚性需求并不会受到太大影响。因此，大部分开发商还是会选择“硬扛”。