武汉二套房贷“紧箍咒”未必得偿所愿

　　在世纪日食发生前夕，湖北省银监局透露，已收到银监会下发的《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》(下称《通知》)。本地银行人士认为，这个被称为二套房“紧箍咒”的文件是否起作用，将取决于监管部门的监查力度(7月21日《楚天都市报》)。

　　二套房贷政策趋紧并非空穴来风，7月17日银监会主席刘明康在三次经济金融形势通报会上的讲话，其中明确表示要控制贷款风险，严格执行“二套房”标准。此举意味着自去年10月，各大银行开始以“改善房”为幌子的二套房贷宽松期即将逝去。

　　从付两成、享受七折优惠利率，到付四成、利率为基准利率1.1倍的回归;从严格二套房贷执行标准，到江城各大银行暗自放宽标准。二套房贷的时松时紧，俨然成为衡量武汉房地产市场活跃度的天平，搭建起购房者和银行信贷不可或缺的纽带。

　　二套房贷收紧释放明确信号

　　自去年年末开始的房地产救市政策，配合天量信贷与资产泡沫的预期，导致房地产一步跨越宏观调控期，一线城市的房地产价格直逼2007年房地产泡沫高峰期。因此，一线城市政府和银监部门对其房地产市场的调控动作，明显格外高于其他城市。

　　杭州作为率先收紧二套房贷的城市，与其数月来楼市中投资投机需求比重迅速提高密不可分。不杭州，从上海、深圳等地的情况来看，今年一二季度，投资客大举进入楼市，成为该地区楼市的助推器。无论是从成交量、价格还是从房屋租售比非正常数值上判断，一线城市房地产已进入泡沫酝酿期。

　　武汉房地产市场境况如何?先，和一线城市类似，房地产成交量持续放大，接近甚至赶超同期历史水平。据二季度武房指数报告显示，武汉市商品住房成交量明显回升，实现销售面积环比增加58.61%，同比增加160.02%;销售套数环比增加56.33%，同比增加175.92%。其次，与一线城市不同，二季度乃至上半年，武汉市商品住房消费价格并未出现大幅攀涨，房屋均价始终在5000-6000元/平方米区间内高频震荡。

　　更为重要的是，进入二季度武汉市房地产市场交易结构愈发不均衡。从武房指数提供的数据看，武汉市中小户型销售量较大，90平方米以下和90-120平方米户型销售增长快、占比高。这也反映出当前商品房销售市场中，需要的(刚性需求)和有能力(投资需求)并存的局面。

    如果站在需求层面回顾武汉楼市半年走势，销量和价格的原始动力应该源自刚性需求的苏醒和集体性释放。而在未来两个季度中，有多少投资投机型需求进入武汉房地产市场?投资型需求取向是否发生分化?投资型需求将成为下半年推高房价的始作俑者吗?……_ueditor_page_break_tag_副标题

　　银监会期望通过收紧个人信贷，阻击投机型住房消费需求，用意已然明确。但是，收紧二套房贷真能起到预想的效果吗?笔者对此不敢苟同。

　　武汉二套房政策“收而不紧”

　　从付两成、享受七折优惠利率，到付四成、利率调制基准利率1.1倍;从严格二套房贷执行标准，到各大银行暗自放宽标准，以及尔后人行武汉分行营管部次明确二套房贷优惠政策。一年多来，江城二套房贷政策颇为戏剧性转变的背后，折射出房地产市场利益博弈焦灼的现状。

　　其一，目前购房投资者的动机仍受投资风险和预期收入驱使。要房价继续高涨，能够抵销购房成本，为了抵御通胀预期，投资性购房仍然会源源不断。如果房价上涨预期能够轻易抵销利率上升1.1倍的成本，可以想像，投资性购房还会源源不断。

　　可以说，在此次金融危机爆发之前，政府一直在加息抑制房价，结果是烈火烹油，越烧越旺，原因是投资者看到房地产上涨预期没有发生改变。政府若想釜底抽薪，有两种选择，通过人民币升值扑灭通胀预期，或者通过加征房产交易税和物业税，使投资客收益大减。

　　其二，银监会未雨绸缪，早在一年前发布关于严控二套房贷的若干政策，终实施效果可谓不言自明。一方面，各银行觊觎房贷丰厚利润，有益化解政策影响是原因之一。另一面，作为金融机构监管部门，银监会的态度似乎异常暧昧。

　　银监会屡次下发措辞严厉的通知，却不见审核具体操作，对于蔓延的二套房贷松绑政策睁一眼闭一眼。以至目前，各城市、银行对收紧二套房贷政策各自为阵，这一切能归咎于银监会措施不力。

　　其三，上半年我国宏观经济趋向利好，活跃的房地产市场对此功不可没。然而，在实体经济乍暖还寒之时，一旦房地产市场受到打压下行，财政的非税收入将迅速减少，这是地方财政不可承受之重。同时，房地产成交量与投资量下降，可能使“GDP保8”信心不足。

   目前而言，此轮房地产市场回暖的关键在于政策和资金双向推动使然，而并非通胀周期推动。回想2007年，当时是通胀预期趋近现实，CPI甚至一度达到6%的高位。而现在经济状况大为不同，在宏观经济的魅影下，我国CPI、PPI接连数月告负，全球经济被产能过剩困扰，还处于通缩状态。在此情形下，楼市异常实属“有形之手”操控，而假如政府上调二套房的交易税费，或者大范围地上调二套房贷利率，甚至严查几个假按揭利率，会立刻使房地产市场下行。

　　由此看来，购房投资者之所以能拿到优厚的贷款，源自银行个人信贷业务及其衍生品赚取的丰厚利润回报，而银行对包括二套房贷在内的信贷政策亦松亦紧，根本在于银监会暧昧的态度——既要抑制银行风险，又担心用力太过撼动了热火朝天的房地产市场，耽误宏观经济复苏大计。

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　　面对有可能造成的信贷风险和高额信贷收益的流失，银监会的回应不免令人匪夷所思。按照《通知》规定，银行对待炒房投机为目的的借款人与套及改善型自主二套房的借款人，要给予不同对待。针对后者，优惠政策依然未变。

　　然而，人行武汉分行营管部早在今年4月初已向辖区内各商业银行下发《关于金融支持推动消费增长的指导意见》，对于二套普通自住房和改善性住房的购买者、家庭年满18周岁的子女购买普通自住房者，比照执行次贷款购买普通自住房的优惠政策。

　　相比银监会“有保有压”的二套房贷政策，人行武汉分行营管部可谓超前响应。可见地方决策层的本意既要严控房地产投资和投机，又想借保障居民基本住房需求为由，促进地区消费信贷稳步增长。意图倒是不错，但技术手段实则大谬。

　　一个简单的道理是，商业银行的趋势必将成为利润至上的商业机构，主管部门对商业银行二套房贷政策的变相松动，实质上将其往商业与公共职能不分的老路上推。

　　对于商业银行而言，一个贷款额高、且有诚信、有能力还款的客户，当然比小额贷款且无诚信、无能力的客户来的优质，来的利润丰厚。此前，商业银行普遍对二套房贷者执行优惠利率，原因在于此。事实上，作为盈利机构的商业银行，其信贷本位也是遵循利润大化的商业法则。对于购买二套普通自住房，应该提供保障性质的优惠贷款，但职责应该由政府信用担保的房贷机构承担，而不是商业银行。

　　目前各城市、各银行对收紧二套房贷政策自行其是，能理解为银监会措施不力。而问题的要害在于决策层职权错位，导致银行监管部门频出的二套房贷“紧箍咒”接连失效。